Convertir los activos públicos de nuestras ciudades en vivienda social es una forma de reducir el déficit habitacional. Cuando hablamos de activos públicos, nos referimos a los bienes inmuebles o bienes raíces (tierras, edificios) que son propiedad pública de nuestros gobiernos municipales, regionales o nacionales. Asimismo, la coordinación de programas de inversión público-privado para el desarrollo de viviendas sociales puede jugar un rol más activo para aliviar el déficit de viviendas en países de América Latina y el Caribe (ALC).
Acompáñanos en este artículo donde abordaremos cuatro acciones para reducir el déficit de vivienda mediante el aprovechamiento de activos públicos en la región y explicaremos cómo el BID trabaja para su desarrollo en la República Dominicana.
Aprovechamiento de los activos públicos municipales
La activación y desarrollo de activos públicos es una oportunidad para aprovechar terrenos estatales o municipales disponibles que están infrautilizados dentro de las ciudades. Muchos de estos espacios cuentan con buena accesibilidad a bienes y servicios, infraestructura pública, conectividad y equipamiento urbano, y pueden ser una herramienta para solucionar el déficit de vivienda cuantitativo (ausencia de viviendas) estimado en más de 23 millones de hogares.
Entre los actores claves para impulsar estrategias de activos públicos se encuentran las autoridades municipales. Los gobiernos locales pueden jugar un papel relevante en la activación de terrenos para reducir el déficit habitacional por al menos tres grandes razones:
- Son dueños de tierras urbanas: con frecuencia los municipios cuentan con terrenos y campos transferidos históricamente por el gobierno nacional
- Controlan los usos de suelo: los municipios pueden definir las normas de zonificación del suelo urbano, y establecer áreas de desarrollo que cuentan con buenos accesos a bienes y servicios para que inversionistas privados y públicos puedan construir proyectos habitacionales
- Los municipios pueden promover soluciones asequibles de vivienda: a través de incentivos normativos y alianzas público-privadas se puede incentivar la construcción de vivienda para la base de la pirámide en terrenos públicos
Banco de tierras en Chile, un caso de éxito
Uno de los mecanismos que se han utilizado para desarrollar proyectos habitacionales en terrenos públicos son los bancos de tierras, autoridades públicas u organizaciones sin fines de lucro. Éstas se crean para adquirir, mantener, administrar y, a veces, volver a desarrollar propiedades con el fin de que vuelvan a tener un uso productivo para cumplir con los objetivos de la comunidad. Uno de los objetivos podría ser aumentar las viviendas asequibles o estabilizar el valor de las propiedades (Land banks – Local Housing Solutions).
Chile implementó recientemente un banco de suelos para reducir su creciente déficit habitacional. Con el fin de dar solución a los más de 640 mil hogares que no tienen acceso a una vivienda digna, es decir, viven allegadas, o hacinadas en asentamientos informales o en situación de calle, el país se decidió a reforzar la política de gestión de suelo con un plan que cuenta con dos ejes:
- La creación de banco de suelos para la construcción de proyectos habitacionales
- La implementación de una secretaría ejecutiva para la gestión, encargada de la aplicación de una política de suelo, que unirá la necesidad de terrenos con la oferta disponible
El banco de suelos, dependiente de la secretaría ejecutiva, contempla terrenos públicos y privados susceptibles de interés de compra para el desarrollo de viviendas sociales. El objetivo es concretar proyectos habitacionales en predios, que cuentan con buena accesibilidad, a bienes y servicios y que se encuentran en manos de entidades del estado.
Cuatro acciones para activar y desarrollar vivienda social en activos públicos
El uso de terrenos públicos para enfrentar el déficit habitacional es una estrategia que puede conducir a un desarrollo inclusivo, próspero y sostenible de barrios y comunidades en la región. No obstante, para llevarlo a cabo de forma correcta se debe contar con mecanismos de gobernanza, instrumentos de financiamiento y programas adecuados para la evaluación y desarrollo de este tipo de proyectos. Compartimos cuatro acciones para activar y desarrollar vivienda social en activos públicos:
1. Mecanismos de gobernanza para el desarrollo habitacional en terrenos públicos
Creación de un banco de suelos públicos bien localizados mediante una secretaría ejecutiva u organismo del estado encargado de habilitar y comprar suelos que permita conectar la necesidad de terrenos para el desarrollo de viviendas sociales con la oferta de terrenos disponible
2. Implementar instrumentos normativos para el desarrollo de vivienda social, orientada a la generación de barrios integrados
Un ejemplo son los bonos de constructibilidad (densidad) adicional condicionados a la construcción de vivienda social. Los gobiernos locales pueden cobrar al sector privado (dinero, obras, terrenos o aportaciones urbanísticas) en contraprestación al incremento de densidad en su terreno, el cual puede pagarse con la construcción de un porcentaje de unidades de vivienda social.
3. Planes públicos o público-privados orientados a proyectos de vivienda social
Los gobiernos, cuando son propietarios de terrenos, pueden aportar la propiedad de la tierra (vía cesión, o arrendamiento). Los desarrolladores privados pueden contribuir con capital para desarrollar el proyecto en dichos terrenos a cambio de que el desarrollador reserve un porcentaje o la totalidad de las unidades para viviendas sociales.
4. Desarrollo de proyecto de viviendas sociales y equipamiento adecuado a las características particulares de las distintas localidades, su geografía y cultura
Es recomendable realizar un análisis de mercado inmobiliario que permita identificar el valor al que se podría comprar o vender la tierra y determinar las condiciones físicas existentes, las características de la población y del mercado local. El objetivo de esto es desarrollar un programa adecuado a la zona y que sea viable económicamente.
El rol del BID explorando oportunidades en República Dominicana
Los mercados inmobiliarios de la mayor parte de países de la región excluyen a hogares de bajos ingresos de la vivienda de calidad en el sector formal. La República Dominicana no es una excepción, y se estima que el déficit habitacional a nivel nacional supera las 1.4 millones de unidades. Tal y como hemos abordado en anteriores entradas de blog, el déficit habitacional tiene importantes implicaciones para la superación de la pobreza multidimensional, el desarrollo económico, la productividad y la acción contra el cambio climático.
El Banco Interamericano de Desarrollo (BID), con el apoyo de estudiantes de la Universidad de Nueva York (NYU,) está desarrollando una metodología para analizar y evaluar oportunidades para aprovechar activos públicos que contribuyan al desarrollo económico de las ciudades en República Dominicana. Junto con el Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones de del país, el equipo busca identificar la ubicación, el valor y los atributos de una muestra de terrenos y edificios de propiedad pública.
Este proyecto busca explorar estrategias a través de las cuales los activos públicos podrían monetizarse para recaudar recursos públicos, atraer inversiones privadas, crear empleo local y apoyar en la reducción del déficit habitacional. Muy pronto compartiremos los resultados de este programa, que nos ofrece un horizonte esperanzador para conseguir que todos los latinoamericanos y caribeños cuenten con una vivienda de calidad.
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Estoy muy interesada en contactar ese equipo para conocer más del proyecto y aplicar en nuestra ciudad. Gracias