Municipios y vivienda social: herramientas de financiación urbana para aliviar el déficit

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En los países de América Latina y el Caribe, los gobiernos nacionales están abrumados por el déficit cuantitativo y cualitativo en vivienda. En la mayoría de los países tomaría al menos 50 años de inversiones sostenidas para solucionar esto, lo que parece una tarea titánica. Esta situación requiere un rol más activo de los municipios en la provisión de soluciones habitacionales. En municipios pequeños y sin solvencia financiera esto pareciese improbable, pero en municipios metropolitanos con presupuesto y activos como tierras, capacidad de endeudamiento prudente y derechos de zonificación, la posibilidad no parece tan descabellada.

Desde esta perspectiva, los municipios tienen un rol cada vez más importante en aliviar el déficit de viviendas por al menos tres grandes razones:

1. Son dueños de tierras urbanas: con frecuencia los municipios cuentan con terrenos y campos trasferidos históricamente por el gobierno nacional.
2. Controlan la zonificación: los municipios pueden definir las normas de aprovechamiento del suelo urbano, que establecen el porcentaje de un terreno que inversionistas privados y públicos pueden construir y la intensidad de su desarrollo (densidad residencial que se mide por el número habitantes por km²).
3. Los municipios pueden promover soluciones asequibles de vivienda: con usos de suelo mixto y mayores densidades se puede construir más vivienda para la base de la pirámide en terrenos privados.

El uso estratégico de estos elementos está llevando a los municipios de América Latina y el Caribe a ser agentes cada vez más activos en el mercado local de vivienda:

• están demostrando progresivamente tener mejores mecanismos para orientar el mercado de tierras;
• pueden planear física y temporalmente la ciudad;
• tienen una visión más clara de la ciudad que quieren sus ciudadanos;
• pueden identificar mejores soluciones a los problemas de sus ciudades; y
• pueden atraer inversionistas privados a construir vivienda asequible cercana al transporte y el empleo.

Para apoyar la construcción de viviendas asequibles en grupos de bajos ingresos, los municipios están utilizado herramientas financieras que capturan plusvalías por cambio de uso de suelo urbano o inversión en infraestructura urbana por parte del gobierno local o nacional. Nota al pie: recomendamos leer nuestra publicación “Expandiendo el uso de la valorización del suelo: La captura de plusvalías en América Latina y el Caribe“.

Entre estas herramientas de financiación de desarrollo urbano se destacan:

• Contribuciones por mejoras: son pagos en efectivo o especie que hacen los dueños de terrenos y edificaciones privados a los municipios o el gobierno nacional, cuando se benefician de una mejora en la infraestructura que realizan los gobiernos locales o nacionales.
• Derechos de construcción o “derechos aéreos”: son derechos que el gobierno local cobra al privado (dinero, obras, terrenos o aportaciones urbanísticas) en contraprestación al incremento de densidad en su terreno o bajo ciertas condiciones pueden transferirse a otra localización como un “bono de densidad”.
• Financiamiento por incremento en la recaudación impositiva (FIRI): esta herramienta financiera conocida como Tax Increment Financing (TIF, por sus siglas en inglés), consiste en un aumento futuro y temporal de los impuestos a la propiedad a residentes privados beneficiarios de las mejoras en un entorno urbano claramente delimitado, que amortizará parcial o totalmente los costos de dichas mejoras.

La aplicación sistemática de estas herramientas por parte de los municipios urbanos tiene la potencialidad de generar recursos e incentivos adicionales para construir más viviendas de interés social bien ubicada a nivel municipal. En un análisis de la cadena de valor de la vivienda social en Nicaragua, el BID en colaboración con el Affordable Housing Institute, evaluaron estas herramientas financieras como parte de un menú de opciones que pueden incorporarse progresivamente para incrementar la producción de vivienda asequible, tanto de propiedad como de alquiler.

Estas herramientas también pueden ayudar a disminuir paulatinamente la construcción de vivienda informal, al generar una oferta de viviendas asequibles por la vía del mercado inmobiliario privado. Por supuesto, que es muy probable que se requieran, por el lado de la demanda, subsidios para facilitar el acceso al financiamiento de esa nueva oferta de vivienda a nivel local. Esto presenta a las municipalidades con un rol importante de coordinación con los entes nacionales para conectar los programas de subsidios habitacionales con la nueva oferta generada por los mecanismos de incentivos al sector privado a nivel local, basados en la captura de plusvalías del suelo urbano. Con esta perspectiva y estas herramientas financieras, los municipios estarían pasando del “si se puede” al “sí, se puede” para producir vivienda social.

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Con contribuciones de María Paloma Silva De Anzorena y Emma Grun.

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