Uno de los mitos de la plusvalía es que eleva el valor de la tierra y encarece la vivienda. Es tan arraigado el mito y tan alto el desconocimiento de este concepto, que los propietarios de tierras lo aborrecen y erróneamente lo han usado como justificación para especular.
Lo cierto es que el instrumento de plusvalía sirvió para financiar las transformaciones de París. En efecto, hacia la segunda mitad del siglo XVII, los lobos rondaban libres por las calles de París. Pero la visión de Luis XIV y la determinación de las autoridades municipales hicieron de la capital francesa la primera ciudad de la historia moderna que no creció espontáneamente, pasando de villorrio a una expansión urbana con planificación.
Pont Neuf, Paris, Francia. Foto por Wiki Images
Obras como el Pont Neuf, el puente que transformaría la manera en que las ciudades europeas se relacionan con los ríos, y la Place Royal, hoy la Place des Vosges, una plaza que cambió el concepto del espacio público, fueron posibles porque Enrique IV fue el primero en reconocer el valor de las mejoras por obras públicas y el papel que dichos proyectos podrían jugar para financiar la expansión de la ciudad.
¿Por qué no pensar cómo este instrumento de gestión podría ayudarnos a un mayor desarrollo en nuestras ciudades?
La plusvalía no es un impuesto, es un mecanismo que permite a los municipios recuperar entre el 30% y el 50% del mayor valor, como resultado de una decisión o inversión de la autoridad local. La plusvalía se puede definir como un ‘plus’ o un ‘más’ al valor del terreno, por un cambio en las regulaciones urbanísticas o por la ejecución de obra pública que permite el desarrollo del terreno.
De acuerdo a Juan Felipe Pinilla, los hechos generadores de plusvalía por efectos de cambios en la regulación urbanística son tres:
- Incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana, o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.
- El establecimiento o modificación del régimen o de la zonificación de usos del suelo.
- La autorización de un mayor aprovechamiento del uso de la edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.
Sin embargo este plus solo se materializa si el lote es desarrollado. Por eso, los terrenos se benefician de las inversiones públicas en vías, infraestructura y servicios y aumentan de valor si se desarrollan en su máximo potencial. Por lo tanto el ‘costo’ de la plusvalía no se carga al terreno pero si al proyecto.
La plusvalía es un instrumento de gestión que prioriza el desarrollo y promueve el uso eficiente del suelo urbano. Le permite al promotor o desarrollador vender un número adicional de unidades como bono, que compense los costos, y hagan el negocio inmobiliario factible y rentable.
La ciudad, las autoridades y la comunidad se benefician al recuperar una parte de la inversión en el esfuerzo de urbanizar. El mercado de tierras se autorregula y los promotores inmobiliarios adquieren terrenos. Esto les permite consolidar bancos de tierra, hacer integración de terrenos y desarrollar proyectos donde pueden sacar ventajas de las economías de escala.
Romper los mitos alrededor de la plusvalía, permitirá frenar la especulación y generar un desarrollo urbano planificado, más sostenible, así como en Paris, más espacios públicos donde personas de todos los estratos y condiciones económicas interactúen y disfruten la arquitectura y la calidad de vida de la ciudad.
Place des Vosges, Paris, Francia. Foto por Flickr
¿Quieres saber más sobre plusvalías? Descarga gratis libro www.iadb.org/plusvalias
Video: ¿Cómo financiar proyectos urbanos que mejoren la calidad de vida en tu ciudad? Conversamos con Andrés Blanco y Nancy Moreno, especialistas del BID, sobre las plusvalías, un mecanismo poco explorado para financiar el desarrollo urbano sostenible en América Latina y el Caribe.
Creo que gran parte de los mitos no son en realidad mitos sino concepciones erradas sobre el tema de la plusvalia. Los actos administrativos que cambian la regulacion del suelo si crean valor de la nada. Sin embargo, es un valor si se quiere potencial pero que de todas formas se toma en cuenta a la hora de hacer transacciones con el suelo.
Como bien menciona Martim Smolka, el tema de la plusvalia es que las intervenciones que realiza el Publico siempre tendran un costo menor a la apreciacion del valor del suelo. Por lo que es posible pensar que se podria financiar gran parte de las intervenciones urbanas con este instrumento.
Desde mi punto de vista como estudiante de Urbanismo en Venezuela. Existen muchos problemas para el uso de este instrumento siendo el principal de caracter politico. Como bien menciona existen muchos intereses que estan en contra de la aplicacion de estos instrumentos, intereses economicos y politicos. Por lo que va a tomar mucho tiempo que estos intrumentos puedan usarse en Latinoamerica, a pesar de que en muchas Constituciones y Leyes estan fundamentadas estas practicas.
Para los que esten interesados en el caso Venezolano, les dejo un post de un blog de mi autoria sobre urbanismo donde toco el tema de la captura de valor como mecanismo de financiamiento: http://repensandolaciudad.blogspot.com/2014/06/financiando-proyectos-urbanos-la.html
Muy de acuerdo con lo escrito en este post y sobre todo con las opiniones emanadas de mi coetáneo José Guzmán. Lamentablemente, en los últimos tiempos, prevalecen aún más los intereses políticos que los colectivos. Felicidades por este nuevo blog!
Es un tema bien interesante. La plusvalía no es un instrumento sino es el valor excedente del suelo que se generó por efecto de la acción pública. Así, el suelo vale más por estar localizado junto a un proyecto urbano, por ejemplo. El instrumento al que el autor se refiere es Recuperación de Plusvalías.
Es un tema económico en tanto que se trata de recuperar los valores que la sociedad pone en los inmuebles privados por acciones de gobierno. Sin embargo, la oposición de los propietarios en devolver el excedente de valor que ellos aprovechan genera la polémica. Así, de no recuperar esos valores existe una privatización de facto de los beneficios que arrojar la acción colectiva, en manos del gobierno. El rechazo de esto surge cuando el gobierno recupera la plusvalía pero no la aplica en inversión sino en gasto corriente, lo que no se refleja en una mejor calidad de vida.
Es posible transformar nuestros territorios, nuestras ciudades, para esto es necesario comprender las relaciones locales de intercambio; Necesitamos recuperar el bien público, por tanto, participar en la política local.
Saludos,
Otro enfoque para promover estos instrumentos es que reducen la corrupción.
hoy en día muchos procesos de cambio de uso de suelo están manchados por la corrupción.