La regeneración urbana de un polo industrial: Filadelfia y su estrategia en desarrollo económico local

¿Cómo pueden las ciudades desarrollar, estructurar e implementar proyectos de regeneración urbana de gran escala con participación del sector privado? Las agencias de desarrollo económico local resultan un actor clave para este objetivo, y por ende para la prosperidad de un barrio como de una ciudad. Con la Red de Ciudades del BID, junto a los equipos de ocho ciudades latinoamericanas, fuimos a conocer casos de referencia internacional que sirvan de inspiración y motor de la articulación público-privada como herramienta de competitividad territorial y desarrollo económico local. A continuación, analizamos a fondo el caso de Filadelfia, Estados Unidos, a partir de su Corporación de Desarrollo Industrial, autoridad pública con más de 70 años que ha guiado el crecimiento local a través de muchas inversiones individuales y asociaciones.

La agencia de desarrollo económico local de Filadelfia es la Corporación de Desarrollo Industrial de Filadelfia (PIDC, por sus siglas en inglés), la cual es sin fines de lucro y fue fundada en 1958 por la Ciudad de Filadelfia y la Cámara de Comercio de Gran Filadelfia. La PIDC capitaliza su experiencia en la gestión del inventario de terrenos industriales de la ciudad, para proporcionar financiamiento, asesoría y estructuración de asociaciones público-privadas para las áreas de políticas y prioridades clave de la ciudad. Hasta el día de hoy, la PIDC ha adquirido, mejorado y vendido más de 2,800 acres (1,133 hectáreas) en 6,700 proyectos distribuidos en más del 90 por ciento de los códigos postales de Filadelfia. La Corporación indica que el financiamiento por USD 14 mil millones ha apalancado más de USD 25 mil millones en total, y a principios de 2016 su cartera de préstamo directo administrada de terceros excedió los USD 642 millones. La PIDC ha invertido USD 49 millones en comunidades de bajos ingresos y ha prestado USD 12 millones a pequeñas empresas en crecimiento.

La misión de la PIDC es estimular la inversión, apoyar el crecimiento empresarial y fomentar desarrollos que creen empleos y revitalicen los vecindarios. La PIDC atrae, gestiona e invierte recursos con el respaldo de los sectores público y privado para impulsar un crecimiento económico equitativo en todo Filadelfia. Ciudad con una huella industrial significativa, la PIDC proporciona conocimiento del espacio y del mercado a clientes como organizaciones sin fines de lucro, desarrolladores de bienes raíces y empresas comerciales e industriales. La PIDC se rige por una Junta Directiva de treinta miembros, nombrados por el alcalde de Filadelfia y el presidente de la Cámara de Comercio de Gran Filadelfia. La Corporación opera con 65 profesionales a tiempo completo y un presupuesto anual que se origina en las tarifas de servicio generadas por sus actividades.

Génesis político e institucional de la Corporación de Desarrollo Industrial de Filadelfia (PIDC)

La PIDC se creó en el momento que la migración de empresas industriales fuera de Filadelfia estaba teniendo un impacto negativo en su base económica. El alcalde Joseph Clark (1952-56), un defensor de la modernización en la administración, imaginó una entidad del gobierno local que podría interactuar directamente con las empresas para promover el desarrollo económico. Esta fue la semilla de PIDC, lo que llevó a su fundación como entidad sin fines de lucro por la Ciudad de Filadelfia y la Cámara de Comercio de Gran Filadelfia en 1958 bajo el alcalde Richardson Dilworth (1956-62).

Como una entidad independiente con capital público y privado en igual proporción, el mandato de la PIDC era abordar el sector industrial que estaba en rápido deterioro (de ahí la “I” para “industrial” en el nombre de la PIDC). El objetivo era mantener la mayor cantidad posible de actividades industriales en Filadelfia. La PIDC operaba en toda la ciudad comprando, mejorando y vendiendo terrenos en nuevos parques industriales; invirtiendo en infraestructura urbana y emitiendo bonos de ingresos industriales para financiar la retención de la economía y la base laboral industrial y manufacturera.

Mientras Filadelfia se alejaba de ser un importante centro industrial y se encaminaba hacia ser una economía globalizada en los años ochenta y noventa, la PIDC apoyó la diversificación económica, capitalizando su amplia experiencia en bienes raíces, sus herramientas de financiación de bonos, su creciente dotación de tierras y capital y su conocimiento para implementar y administrar esos activos. Cuando Filadelfia, sede del primer banco en los Estados Unidos, comenzó a perder su importancia como centro bancario debido a los cierres y consolidaciones en el sector, la PIDC empezó a proporcionar servicios de préstamos y transacciones complejas estructuradas en asociación con bancos privados. Durante la década de 1980, en reacción a las condiciones regulatorias cambiantes, la PIDC ideó nuevas formas de atraer capital, financiar proyectos, retener y crear empleos e ingresos fiscales.

Principales objetivos estratégicos del desarrollo económico local en Filadelfia

El documento de la Estrategia Integral de Desarrollo Económico del Gran Filadelfia (CEDS, por sus siglas en inglés) subraya tres objetivos principales: generar oportunidades económicas para todos, ayudar a Filadelfia a competir a nivel mundial, y mantener una alta calidad de vida. Además de las prioridades de desarrollo económico como el transporte, la educación, el comercio internacional y el clima empresarial, la CEDS enfatiza la revitalización urbana, el desarrollo de la fuerza laboral y el avance de la equidad y diversidad social.

La CEDS es administrada por la Comisión de Planificación Regional del Valle de Delaware (Delaware Valley Regional Planning Commission o DVRPC, por sus siglas en inglés), la organización responsable de la planificación metropolitana de nueve condados en el área metropolitana de Filadelfia. Aunque cada condado tiene su propio enfoque para el proceso de desarrollo económico se han identificado los siguientes objetivos comunes: aumentar la productividad económica, diversificar la riqueza local, mejorar la cultura de las empresas subrepresentadas, aumentar la prosperidad individual de los residentes de la región. La PIDC es una de las organizaciones relacionadas con el desarrollo económico a nivel de condado en el Gran Filadelfia.

ESTRATEGIA DE DESARROLLO ECONÓMICO

La CEDS se basa en los “Principios clave para el crecimiento, inversión y conservación de los recursos”. Los principios acordados por 23 agencias estatales identifican metas y objetivos generales para el desarrollo económico y la conservación de recursos; están diseñados como un enfoque interinstitucional coordinado a través de las inversiones del estado en las comunidades. El documento de los Principios subraya la importancia de la regeneración urbana priorizando la reutilización de los sitios “brownfield” previamente desarrollados en áreas urbanas, suburbanas y rurales. También propone un desarrollo denso de uso mixto en áreas de crecimiento designadas que deberían capitalizar la mejora de la infraestructura vial existente, las conexiones intermodales y las redes públicas de agua y alcantarillado.

De acuerdo con los principios, el nuevo desarrollo será compacto, transitable por los peatones y apto para bicicleta. Los vecindarios deben conservar la tierra integrándose con el transporte existente o planificado; así como con los servicios de agua y alcantarillado y con las escuelas. Esta intención se verá respaldada por la provisión de viviendas para todos los grupos de ingresos de manera coordinada con la ubicación de trabajos, transporte público, servicios, escuelas y otra infraestructura existente. Se requiere que la expansión de los servicios públicos y privados sea coherente con los planes integrales aprobados. Los principios promueven un desarrollo que respete y que mejore los recursos naturales, incluida la conservación y restauración de tierras y áreas ambientalmente sensibles con valor ecológico, biodiversidad y hábitat de vida silvestre. Su objetivo es mantener y mejorar los bienes recreativos y patrimoniales; incluidos los bosques, parques, sitios históricos y áreas que ofrecen oportunidades recreativas y culturales.

La Administración de Desarrollo Económico (EDA, por sus siglas en inglés) requiere que las estrategias integrales de desarrollo económico incluyan una sección que identifique proyectos, programas y actividades regionales diseñados para implementar sus metas y objetivos. Sobre la base de los principios clave, las agencias y organizaciones de desarrollo económico de la región han identificado una serie de proyectos que tienen más probabilidades de contribuir al logro de las metas y objetivos de la CEDS. Los proyectos cubren una amplia gama de tipos que incluyen: planificación, investigación, capacitación laboral, desarrollo de la fuerza laboral, reurbanización, reutilización adaptativa, desarrollo en zonas costeras/ribereñas, adquisición de terrenos, construcción e inversión en infraestructura. Los costos estimados oscilan entre USD 75,000 y millones de dólares. Los patrocinadores de los proyectos han identificado una multitud de fuentes de financiación diferentes a menudo (pero no siempre) incluyendo la EDA.

Bajo la administración de Jim Kenney, alcalde desde 2016, la Ciudad lanzó el documento “Creciendo con equidad: la visión de Filadelfia para un crecimiento inclusivo”, que describe los planes de la administración para apoyar el crecimiento económico continuo. El documento destaca las siguientes directrices políticas para el crecimiento económico:

Regenerar vecindarios – Dirigiendo el desarrollo a centros existentes que están bien conectados con infraestructura y servicios públicos. Asignar la inversión pública en infraestructura que estimule la inversión privada y contribuya a expandir las conexiones del Gran Filadelfia con la economía global.
Desarrollar talento – Aumentando la calidad y productividad de la fuerza laboral. Crear empleos apropiados que coincidan con la oferta de mano de obra en áreas de dificultades y para las poblaciones vulnerables. Desarrollar asociaciones de la industria, aprendizajes y capacitación en habilidades profesionales, mejorando la finalización de estudios y creando un grupo diverso de mano de obra calificada. Apoyar la innovación, la formación de nuevas empresas y el crecimiento de sectores económicos clave, incluida la emergente economía “verde”.

El objetivo de la estrategia es hacer crecer la economía para crear empleos para todos que sostengan a la familia. Esto incluye las siguientes acciones:

Establecer un equipo de aceleración comercial (Business Acceleration Team) y mejorar el servicio al cliente
Eliminar el impuesto sobre ingresos comerciales (Business Income and Receipts Tax, o BIRT, por sus siglas en inglés) para pequeñas empresas
Ampliar los apoyos empresariales para personas de color, mujeres e inmigrantes
Construir identidad global
Implementar incentivos comerciales inteligentes
Invertir en infraestructura de logística, distribución y transporte
Identificar una estrategia de crecimiento basada en clústers

Principales programas de desarrollo económico

Regeneración de activos industriales

El declive del sector manufacturero en la región del Gran Filadelfia durante los años setenta, ochenta y principios de los noventa ha dejado en ruinas una cantidad significativa de activos de terrenos y edificios industriales. La reutilización de dichos activos es un componente clave de los programas de desarrollo económico de la ciudad. Por ejemplo, la implementación de la estrategia de suelo industrial patrocinada por la PIDC, es un esfuerzo de USD 100 millones que incluye adquisición de terreno, arreglos y mejoras de infraestructura y renovación de propiedades industriales subutilizadas en distritos identificados a través del “Análisis de mercado industrial y estudio de uso del suelo” realizado por el Departamento de Comercio, la Comisión de Planificación de la Ciudad y la PIDC. El marco de desarrollo económico cita la reutilización adaptativa de 4601 Market Street (antigua sede de 320,000 pies cuadrados de Reliance Insurance Company) en una nueva sede para el Departamento de Policía de Filadelfia por un costo de USD 60 millones. Así como la transformación de los antiguos Laboratorios DuPont Marshall en un centro que realice a través de locatarios investigación, desarrollo y fabricación avanzada, a un costo de USD 50 millones.

La reutilización del Navy Yard, antigua instalación militar, es un proyecto clave de la PIDC. El objetivo del proyecto es mejorar la infraestructura del sitio para permitir un desarrollo dinámico de uso mixto. Con un costo de USD 65 millones, las mejoras específicas incluyen: la reconstrucción del puente de acceso a Broad Street vía principal hacia Navy Yard, reparaciones de diques, mejoras del paisaje urbano, infraestructura de banda ancha, mejora de las instalaciones de distribución de energía, disminución y demolición de edificios, actualizaciones de servicios de agua y alcantarillado y el equipamiento de laboratorios y oficinas. Aunado el Centro de innovación de energía net-zero, que es un proyecto complementario descrito en el marco de desarrollo económico y consiste en el diseño, construcción y operación de un edificio de eficiencia energética “net-zero” en el mismo Navy Yard, para funcionar como un laboratorio vivo del desarrollo de tecnología de edificios con actividades de investigación, educación y comercialización.

Regeneración de zonas urbanas

Dentro de la CEDS hay varios proyectos promovidos por la ciudad de Filadelfia, los cuales intentan estimular el desarrollo privado para regenerar las zonas urbanas envejecidas. Los componentes clave en la regeneración de áreas urbanas deterioradas son la inversión en la mejora del espacio público, la promoción de actividades comerciales y culturales, así como el papel que juegan las organizaciones cívicas (un ejemplo de ello es el Distrito de Center City). Una muestra de lo anterior son las mejoras de la Avenida de las Artes por USD 20 millones, que comprenden mejoras en la infraestructura y el paisaje urbano, incluida la iluminación, los árboles y las aceras; las mejoras de Benjamin Franklin Parkway, un punto focal para Center City, que implican mejoras extensas en el paisaje y la carretera para restaurar el Parkway como un bulevar arbolado que atrae a peatones y ciclistas, asignando un presupuesto de USD 17 millones a nuevos arte público, mejoras de calles y espacios verdes mejorados; y un plan maestro para la revitalización del Distrito Centenario a través de mejoras como el uso de la tierra, el transporte, la señalización y el desarrollo comunitario. Center City ha experimentado un crecimiento extraordinario en los últimos 15 años, con grandes cantidades de personas visitando parques y calles, comprando, cenando al igual que asistiendo a eventos de entretenimiento. El Distrito de Center City informa que la ocupación del espacio comercial en el centro de la ciudad se mantiene en un máximo histórico del 88 por ciento y el número de restaurantes de calidad ha aumentado en un 240 por ciento desde 1992.

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ESTRATEGIA FINANCIERA

. Atracción de inversiones (incentivos financieros y fiscales). La PIDC ofrece una variedad de productos financieros para ayudar al crecimiento de las empresas que se ubican o se trasladan a Filadelfia. Según Philadelphia Business Services, la Corporación inicia préstamos a partir de USD 50,000. Los montos generalmente se determinan en función del número de empleos creados por un proyecto y son limitados al 40 por ciento del costo total del proyecto.

Los préstamos comerciales incluyen:

Préstamo de operaciones y equipos. Apoya a las pequeñas y medianas empresas y organizaciones sin fines de lucro que necesitan financiamiento a plazo para operaciones, equipos o mejoras de arrendamiento para apoyar el crecimiento. Los préstamos se dirigen a pequeñas y medianas empresas con ingresos entre USD 150,000 y 10 millones que han estado en funcionamiento durante al menos dos años, entre otros criterios de elegibilidad. Se da prioridad a las empresas que se encuentran en un sector censal de ingresos bajos a moderados o que emplean principalmente a personas de ingresos bajos a moderados.
Préstamo para proyectos de capital. El préstamo para proyectos de capital apoya a empresas y organizaciones sin fines de lucro que emprenden proyectos de capital como adquisición de edificios, renovación, mejoras de arrendamiento o compras de equipos que necesitan financiamiento adicional para completar el proyecto. La PIDC generalmente puede financiar hasta el 40 por ciento del costo total del proyecto (con un monto máximo de préstamo de USD 750,000), y los prestatarios deben crear al menos un nuevo trabajo (equivalente a tiempo completo) por cada USD 35,000 prestado. Los préstamos se pueden utilizar para la adquisición de propiedades, construcción o renovación de edificios, maquinaria y equipo, así como costos blandos.
Contrato de línea de crédito. El préstamo de línea de crédito para contratos brinda apoyo a empresas pequeñas, minoritarias, de mujeres y discapacitadas que necesitan una línea de crédito para financiar operaciones relacionados con contratos. Para calificar, los contratos deben ser asignables a la PIDC. El uso de fondos se restringe a los costos de mano de obra, materiales y equipos directamente asociados con el contrato que se financia. Los prestatarios deben participar en programas de asistencia técnica patrocinados por la PIDC y diseñados para apoyar el crecimiento de su negocio.
Garantía del banco asociado. El programa de garantía del banco asociado se dispone para cualquier pequeña empresa u organización sin fines de lucro que se ubique o planee mudarse a Filadelfia que tenga dificultades para acceder al financiamiento convencional. A través de este programa, la PIDC proporciona una garantía de hasta el 50 por ciento del monto del préstamo a través de un banco asociado aprobado con un monto máximo de garantía de USD 250,000.

En términos de financiación de desarrollo de proyectos abarca:

Préstamo a plazo subordinado. El préstamo a plazo subordinado proporciona financiamiento a desarrolladores con experiencia en proyectos comerciales e industriales de todos los tamaños en todos los vecindarios de Filadelfia. La PIDC busca cerrar las brechas de financiamiento en proyectos que crearán empleos para personas de ingresos bajos y moderados, estimularán la inversión en áreas desatendidas y/o mejorarán la eficiencia energética del edificio. Los préstamos se pueden usar para adquisición de propiedades, construcción/renovación de edificios, maquinaria y equipo, y costos blandos.
Préstamo de Fondo de Bienvenida (EB-5). El préstamo de Fondo de Bienvenida proporciona financiamiento prioritario a bajo interés para proyectos de creación de empleo a gran escala emprendidos por patrocinadores gubernamentales, corporativos o institucionales. El programa federal EB-5 ofrece una oportunidad para que los posibles inmigrantes inviertan en empresas comerciales con sede en los EE. UU., lo que da a los inversores elegibilidad para el permiso de residencia. El programa está bajo la supervisión de los Servicios de Ciudadanía e Inmigración de los Estados Unidos (USCIS, por sus siglas en inglés). Los préstamos se pueden utilizar para nuevas construcciones, renovaciones de edificios, mejoras para inquilinos, maquinaria y equipo, y operaciones.
Crédito a corto plazo. El préstamo de crédito a corto plazo proporciona financiamiento provisional para cerrar brechas de tiempo para cuentas por cobrar contractuales, principalmente subsidios estatales y municipales. El programa se dirige especialmente a ayudar a los beneficiarios de las subvenciones del Programa de Capital de Asistencia para el Desarrollo de la Mancomunidad de Pennsylvania (RACP, por sus siglas en inglés).
Los proyectos de capital que promueven prácticas sostenibles de construcción “verde” o ecológica pueden financiarse con el siguiente programa de préstamo de la PIDC:
Programa de incentivos para el manejo de aguas pluviales. La Ciudad de Filadelfia a través del Departamento de Agua de Filadelfia (PWD, por sus siglas en inglés) y la PIDC crearon el Programa de incentivos para el manejo de aguas pluviales (SMIP, por sus siglas en inglés) para ofrecer financiamiento de bajo interés para estimular la inversión y la utilización de las mejores prácticas de manejo de aguas pluviales que reducen la contribución de aguas pluviales por parcela al sistema de la ciudad. El uso de fondos se restringe a préstamos que apoyan el diseño y la construcción de medidas de mitigación de aguas pluviales. Esto puede incluir entre otros, cuencas de detención y retención, zanjas drenantes, tuberías de detención, cuencas de infiltración, techos verdes, pavimento poroso y jardines de lluvia. Los préstamos oscilan entre USD 75,000 y 1,000,000.

El financiamiento con ventajas fiscales incluye:

Financiación por incremento de impuestos (TIF, por sus siglas en inglés). La Mancomunidad de Pensilvania aprobó la Ley de financiamiento de incremento de impuestos que autoriza a los organismos fiscales de la Ciudad de Filadelfia (la Ciudad y el Distrito Escolar) a crear “Distritos TIF” donde ciertos aumentos en los ingresos fiscales pueden usarse para financiar mejoras en el distrito. El préstamo TIF es financiado generalmente, por un prestamista privado es decir un banco, y se paga mediante los impuestos incrementales de bienes inmuebles, uso y ocupación, ventas de la ciudad y privilegios comerciales. Esta herramienta de financiación permite a los organismos fiscales locales establecer un distrito en un área deteriorada dentro de la cual los aumentos de impuestos resultantes del desarrollo del distrito pueden aplicarse a los costos del proyecto en el distrito o al servicio de la deuda relacionada con el proyecto.
La PIDC, actuando en nombre de la Autoridad de Filadelfia para el Desarrollo Industrial (PAID, por sus siglas en inglés), puede proponer cualquier área de la Ciudad al Consejo Municipal y al Distrito Escolar para su aprobación como Distrito TIF bajo los términos de la Ley. Cualquier mejora nueva puede ser financiada por el préstamo TIF. Los usos incluyen nuevas construcciones, rehabilitación de edificios, mejoras del sitio, adquisición de maquinaria y equipo, y limitadamente para tarifas de liquidación y procesamiento. El monto del financiamiento o préstamo TIF se determina por el valor presente de los ingresos fiscales incrementales descontados de acuerdo con los criterios de suscripción del prestamista. El plazo del Distrito TIF y, por lo tanto el financiamiento, no puede exceder los 20 años. La tasa de interés de la Nota TIF dependerá de los criterios del prestamista. El acuerdo TIF garantiza el reembolso entre el desarrollador de TIF, la ciudad, el distrito escolar, la PAID y el prestamista de TIF.
Programa de bonos exentos de impuestos. Administrado por la PIDC, proporciona financiamiento de bonos exentos de impuestos para proyectos de capital o arrendamiento/compra de equipos por parte de ciertas organizaciones manufactureras o de 501(c)(3). La PAID emite bonos sin recurso a la PAID y a la PIDC, que requieren que el beneficiario (sin fines de lucro o fabricante) o garante bancario sea responsable del pago de la deuda a los compradores de bonos. El comprador y/o garante de los bonos, en consulta con el corredor de inversiones o el suscriptor y los prestatarios, determina(n) todos los términos del negocio incluyendo garantías, monto, plazo y tasa.
Créditos fiscales de nuevos mercados (NMTC, por sus siglas en inglés). Un programa de crédito fiscal federal diseñado para generar inversiones de capital del sector privado en áreas de bajos ingresos. El programa permite a los contribuyentes individuales y corporativos que reciben crédito contra sus impuestos federales por realizar inversiones de capital elegibles en proyectos que financian el desarrollo comunitario, estimulan el crecimiento económico y crean empleos. Para ser elegible, el solicitante debe demostrar que un proyecto propuesto proporcionará beneficios a largo plazo a la comunidad de bajos ingresos. El solicitante y/o proyecto también debe estar en un sector censal elegible. Se da prioridad a los proyectos ubicados en sectores censales que tienen una tasa de pobreza de más del 30 por ciento, un ingreso medio del área de menos del 60 por ciento del área estadística metropolitana y una tasa de desempleo de más de 1.5 veces el promedio nacional.
Los usos apropiados de los fondos incluyen la adquisición de propiedades si se asocia con una renovación considerable o una nueva construcción; o de maquinaria, equipo y operaciones si están asociados con el crecimiento del negocio, nueva construcción o renovación considerable. El financiamiento de los NMTC consiste en una inversión de capital de un inversor y un préstamo de un prestamista tercero (prestamista de apalancamiento) sin recurso, financiado en un fondo de inversión. El fondo de inversión se utiliza para realizar inversiones calificadas de comunidades de bajos ingresos (QLICI, por sus siglas en inglés) en forma de préstamos, a una empresa activa calificada de comunidad de bajos ingresos (QALICB, por sus siglas en inglés – Prestatario).

. Estructuración financiera estratégica

Distritos de mejora empresarial (BID, por sus siglas en inglés de business improvement district): Los fondos para los programas y servicios BID se generan a partir de una valuación especial pagada por los propietarios beneficiados directamente a la organización que administra las actividades del BID. Las valuaciones son pagadas por cada propietario y son determinadas por cierto criterio por ejemplo, el metraje frontal lineal de la propiedad a lo largo de una acera, o por su parte del valor valuado total para fines de impuestos inmobiliarios de todo el distrito. Debido a que están autorizados por la Ciudad de Filadelfia, la valuación se convierte en una obligación legal del propietario y la falta de pago puede resultar en la presentación de un gravamen. Los BID pueden complementar sus presupuestos de otras fuentes, como subvenciones, ingresos por estacionamiento, ingresos por patrocinio u otras actividades generadoras de ingresos. Los dueños de propiedades que están exentas de impuestos sobre bienes inmuebles, como iglesias y organizaciones sin fines de lucro, no están sujetos a la valuación BID, pero pueden contribuir a través de un acuerdo voluntario. Algunos BID en Filadelfia no imponen una valuación en propiedades residenciales, o solo tasan propiedades residenciales de unidades múltiples o que generan ingresos.

El monto anual total recaudado para todas las propiedades de BID es único para cada BID, que varía de aproximadamente USD 50,000 a 15 millones. Catorce BID se han establecido entre 1990 y 2008 en Filadelfia: Distrito de Chestnut Hill, Mount Airy, Distrito de Roxborough, Distrito de servicios especiales de Manayunk, Distrito de City Avenue, Distrito de University City, Avenida East Passyunk, Distrito de servicios especiales de Germantown, Empresa de desarrollo industrial de Port Richmond (PRIDE, por sus siglas en inglés), Distrito comercial de Aramingo, Distrito de Old City, Distrito de Center City, Distrito de South Street/Headhouse, Distrito de servicios especiales del complejo deportivo.

Distrito de City Center. En 1991, la Corporación de Desarrollo de Filadelfia Central (CPDC, por sus siglas en inglés) creó el distrito de mejora empresarial del Distrito de Center City (CCD, por sus siglas en inglés) con el objetivo de hacer que Center City sea limpia y segura. CCD factura y cobra directamente pagos obligatorios de propiedades en el distrito y recibe contribuciones voluntarias de los dueños de propiedades exentas de impuestos que se benefician de sus servicios. A cambio, el CCD realiza mejoras físicas en el paisaje urbano de la zona, por ejemplo instalación y mantenimiento de iluminación, señalización, árboles y elementos del paisaje; administra los parques Dilworth, Sister Cities, John F. Collins y Cret; y brinda servicios de seguridad, limpieza y promoción. Estos servicios complementan, pero no reemplazan, los servicios básicos proporcionados por la Ciudad de Filadelfia y las responsabilidades fundamentales de los propietarios. El CCD indica que los hoteles en el distrito generan 3.5 millones de noches de hotel y 17,400 empleos de hospitalidad. En general Center City tiene el 42 por ciento de los trabajos de Filadelfia. El CCD está gobernado por una Junta de Directores de 23 miembros, que representa a los principales propietarios de Center City y una amplia muestra de empresas, sindicatos, vecindarios y organizaciones cívicas y de atención médica.
Distrito de University City. El Distrito de University City (UCD, por sus siglas en inglés), lanzado en 1997, cubre un área de 1,536 acres (621 hectáreas). La Universidad de Pensilvania y la Universidad de Drexel, así como el Hospital de la Universidad de Pensilvania y el Hospital Infantil de Filadelfia, se encuentran en esta parte del oeste de Filadelfia, que cuenta con redes de transporte público interurbano, regional, de metro y de tranvía. El UCD es una asociación de instituciones académicas, pequeñas empresas y residentes. Invierte en espacios públicos, proporciona seguridad pública adicional, limpieza de calles y servicios de comercialización para corredores comerciales, así como ayuda para coordinar las iniciativas del distrito. Según el UCD, el área tiene 55,000 residentes y genera 80,000 empleos, principalmente en hospitales, universidades, TI y hospitalidad. Se ha convertido en un centro de innovación con USD 1.48 mil millones destinados a I+D.
Distrito de Servicios Especiales de Manayunk. El Distrito de Servicios Especiales de Manayunk (MSSD, por sus siglas en inglés), en el noroeste de Filadelfia, es una organización sin fines de lucro establecida en 1997 para mantener un distrito comercial limpio y seguro, administrar mejoras de capital y realizar actividades de mercadeo y promoción. Brinda servicios tales como mejoras en la iluminación de peatones, iluminación estacional durante todo el año, arte público, señalización, plantaciones y otros embellecimientos, acceso y gestión de estacionamiento, mejoras de seguridad y limpieza de aceras. La fuente de fondos es una valuación especial de propiedades comerciales en y adyacentes a Main Street en el área del MSSD. Las propiedades residenciales ocupadas por sus dueños, incluidas las viviendas unifamiliares y los condominios residenciales, son las únicas clases de propiedades exentas de la valuación de MSSD. En la década de 1970, Manayunk fue caracterizado por las modestas casas a poca distancia de Main Street y las fachadas y edificios de molinos deteriorados del siglo XIX. Hoy, el área es un vecindario postindustrial de primer nivel con una arquitectura intacta del siglo XIX y un aumento en los precios inmobiliarios. Sus fábricas vacías y sus fachadas deterioradas se han transformado en condominios de lujo, restaurantes de moda, boutiques y tiendas exclusivas.

En la visita de campo a Filadelfia🇺🇸 junto a los equipos de ocho ciudades latinoamericanas también aprendimos del rol de las instituciones de ancla, tales como una universidad o un hospital, a la hora de impulsar el desarrollo económico local. https://t.co/oa5Ux0kd1y @PIDCphila pic.twitter.com/StHdp8qV9X

— BID Ciudades Sostenibles (@BID_Ciudades) November 7, 2019

Asociaciones público-privadas. Además de los proyectos entregados por la PIDC en la reutilización de terrenos industriales, la Oficina P3 de Transporte de Pennsylvania indica que desarrolla modelos innovadores de entrega y financiamiento de proyectos para mejorar la condición de los puentes, aumentar la seguridad de los automovilistas, mejorar el transporte público y el servicio ferroviario y en algunos casos, generar nuevos ingresos para apoyar la inversión futura. La Oficina P3 identifica, evalúa, desarrolla y, una vez que se ha asegurado el financiamiento; ayuda con la gestión de contratos y sirve como recurso para cualquier problema comercial que pueda surgir durante las fases de desarrollo, operaciones y mantenimiento del proyecto. La función de la Oficina P3 también incluye ciertas responsabilidades de cumplimiento del contrato.

ESTRATEGIA DE FINANCIACIÓN PARA LA REGENERACIÓN URBANA

Navy Yard

El proyecto Navy Yard consiste en la remodelación de una antigua instalación militar de 1,000 acres (aproximadamente 400 hectáreas). La PIDC adquirió el control del Navy Yard en 2000 y como desarrollador principal, administra la planificación maestra, el arrendamiento, la gestión de la propiedad, la infraestructura incluidas las carreteras y el transporte público, la operación de servicios públicos y la estructuración de las transacciones de desarrollo. El Navy Yard está a poca distancia a pie de los estadios deportivos de Filadelfia, cerca del aeropuerto internacional de Filadelfia y la estación Amtrak de la calle 30, y a un corto trayecto en metro o autobús de los distritos de Center City y University City. Hay dos rutas de autobús y múltiples estaciones para compartir bicicletas que facilitan la movilidad hacia y dentro del sitio.

Después de adquirir la propiedad, la PIDC solicitó propuestas de desarrolladores locales para transformar el antiguo parque industrial en un campus de uso mixto. Un plan maestro integral desarrollado en 2004, retuvo estructuras históricas e incluyó especificaciones para nuevos edificios de alto rendimiento con certificación LEED. Según el plan maestro, las diversas y flexibles opciones de diseño de edificios, con diferentes alturas y placas de piso, mejoran el atractivo comercial del desarrollo. Más de USD 150 millones en mejoras de infraestructura financiadas con fondos públicos han apalancado más de USD 750 millones de inversión privada. Hoy, 13,500 empleados trabajan en el Navy Yard en 150 compañías que consisten en sedes de corporaciones minoristas hasta nuevas empresas de tecnología, fabricantes, I+D de ciencias y desarrollo corporativo, y un campus de postgrado de la Universidad Penn State en investigaciones e ingeniería. Estas compañías ocupan más de 7.5 millones de pies cuadrados de espacios de oficinas, de industria y de I+D. Según Navy Yard, el proyecto apoyará un desarrollo comercial y residencial adicional de 10 millones de pies cuadrados cuando se complete la construcción.

Distrito de Center City y Parque Dilworth

El distrito de mejora empresarial de Center City cubre un área de 1,325 acres (536 hectáreas) y tiene alrededor de 193,000 residentes. Cuenta con una combinación de sitios históricos como Liberty Bell y Independence Hall, con estructuras modernas como el Comcast Center. El CCD está en la confluencia de un sistema de transporte público multimodal de escala regional, que consiste en líneas ferroviarias, líneas de tránsito rápido y tranvías y rutas de autobuses. Estas redes de tránsito traen casi 300,000 pasajeros cada día de la semana al área. Según el CCD, el Centro de Convenciones de Pensilvania, destinos culturales como la Fundación Barnes y el Instituto Franklin, espacios recreativos y una variedad de actividades culturales, contribuyeron a atraer a más de 18 millones de visitantes en 2018. En 2014, el Distrito de Center City completó una transformación, de diez años y por USD 55 millones, de la antigua Plaza Dilworth ubicada en el lado oeste del Ayuntamiento de Filadelfia. La plaza, anteriormente de superficie encementado, inaccesible y de varios niveles, se ha renovado en un espacio público verde sin escaleras ni barreras con un área utilizable adicional de 20,571 pies cuadrados (un aumento del 21 por ciento) que resulta en un espacio público de un aumento de 120,557 pies cuadrados.

Se administra el Parque Dilworth por el Distrito de Center City a través de un contrato de arrendamiento de 20 años (con la opción de extenderlo por 10 años adicionales) con la Ciudad de Filadelfia. El diseño del Parque con acceso mejorado a las líneas de tránsito, mobiliario urbano con áreas para sentarse y una fuente que se utiliza como pista de patinaje sobre hielo en invierno, se complementa con una programación continua que crea un lugar cívico. El Parque presenta actividades culturales y recreativas como festivales, actuaciones musicales en vivo y proyecciones de películas al aire libre. El Parque Dilworth está ubicado sobre un importante centro de tránsito, y por lo tanto la Autoridad de Transporte del Sudeste de Pensilvania (SEPTA, por sus siglas en inglés), la principal agencia de transporte público, también participó en el proyecto de transformación. La solicitud exitosa del Distrito de Center City para una subvención federal de Recuperación económica generadora de inversión en transporte (TIGER, por sus siglas en inglés) de USD 15 millones apoyó la mejora de la estación en un centro multimodal bien accesible.

Regeneración de Sharswood Blumberg

La Autoridad de Vivienda de Filadelfia (PHA, por sus siglas en inglés) está llevando a cabo un proyecto de regeneración en Sharswood, un vecindario en dificultades con niveles de pobreza al doble del índice de Filadelfia, crimen y violencia juvenil, y edificios abandonados. El área, que fue gravemente afectada por los disturbios en la década de 1960, está a menos de 10 minutos del Distrito de Center City. Bajo el Plan de transformación de Choice Neighborhoods de Sharswood Blumberg, con un presupuesto de USD 500 millones, fueron demolidos dos edificios altos de apartamentos de finales de la década de 1960 y otros edificios bajos de apartamentos en ruinas. Las estructuras eliminadas serán reemplazadas por 1,200 nuevas unidades de vivienda. La mayoría se alquilará o venderá a precios inferiores a los del mercado. Para abordar algunas de las causas subyacentes de la degradación urbana, la PHA está agregando tiendas, escuelas y oficinas en un ambicioso intento de revitalizar una comunidad en dificultades.

La clave del éxito del proyecto es si se puede convencer a las nuevas empresas para que abran en Sharswood. El proyecto incluye la creación de un nuevo corredor comercial a lo largo de la Avenida Ridge, la calle principal del vecindario, que perdió negocios a medida que la economía local declinó; y 400,000 pies cuadrados de espacio comercial que incluye elementos esenciales cotidianos como supermercados, farmacias y bancos. La revitalización también depende de proporcionar escuelas públicas para reemplazar dos que se cerraron en 2013. La PHA está trabajando con el distrito escolar y una organización educativa sin fines de lucro para evaluar si reabrir las escuelas cerradas o construir otras nuevas. Para anclar aún más el esfuerzo de revitalización, la PHA planea reubicar sus oficinas centrales desde el centro de la ciudad hasta el área de Sharswood, con alrededor de 1,100 empleados que reforzarán la demanda de negocios. El proyecto ha atraído el apoyo del Departamento Federal de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) que le otorgó una subvención de planificación de USD 500,000 bajo su programa de Iniciativa de Vecindarios Selectos (Choice Neighborhoods Initiative, o CNI, por sus siglas en inglés).

FACTORES DE ÉXITO

La singularidad del enfoque de desarrollo económico local en Filadelfia

El fuerte legado de manufactura de Filadelfia es evidente en la cantidad de tierra industrial y la cantidad de fábricas, plantas y talleres que, una vez ocupados por pequeñas empresas que proporcionaron empleos a una población diversa de inmigrantes, se han ido infrautilizando progresivamente desde la década de 1970. La regeneración está constantemente integrada en la política de desarrollo económico, las estrategias y la misión corporativa de las principales entidades públicas y público-privadas en Filadelfia. A medida que Filadelfia se alejaba de un importante centro industrial y se encaminaba hacia una economía globalizada, la Corporación de Desarrollo Industrial de Filadelfia (PIDC) capitalizó los recursos inmobiliarios y financieros para apoyar la diversificación económica y revitalizar los vecindarios. El conocimiento de la Corporación sobre la gestión de los recursos de tierra y capital fue fundamental en el proceso.

Estrategia económica clave, financiamiento y factores de implementación

La Estrategia Integral de Desarrollo Económico (CEDS) enfatiza la revitalización local, mejorando las habilidades de la fuerza laboral y promoviendo la equidad social, tres intentos estratégicos que están consistentemente alineados con los desafíos de Filadelfia. La PIDC agencia ejecutora, administra el inventario de terrenos industriales de la Ciudad de una manera que conecta los objetivos de desarrollo económico con las características espaciales y físicas únicas de la ciudad. Común a todos los proyectos patrocinados por la PIDC es la premisa de que la inversión cívica debe ser la chispa para la inversión privada. La PIDC ha podido movilizar el financiamiento de USD 14 mil millones que ha apalancado más de USD 25 mil millones en total.

Para lograr su intención, la estrategia identifica varios proyectos cuyos presupuestos oscilan entre unos pocos miles de dólares y cientos de millones. Cada proyecto se beneficia de una variedad de incentivos que cubren desde proyectos de construcción y mejora hasta el desarrollo de habilidades. Los patrocinadores del proyecto incluyen agencias gubernamentales regionales, universidades, entidades de mejora del distrito, agencias del condado y organizaciones civiles. Por ejemplo, la PIDC patrocina proyectos de regeneración de tierras industriales, mientras que la Ciudad de Filadelfia patrocina proyectos de mejora del paisaje urbano.

Lecciones aprendidas para las ciudades de América Latina y el Caribe

El desarrollo urbano no se trata de construir viviendas en áreas de uso exclusivamente residencial en terrenos baratos, independientemente de los posibles servicios y problemas de accesibilidad del transporte; se trata de crear un ámbito público, que esté conformado por espacios cívicos, instalaciones comerciales y actividades culturales, además de espacios residenciales y de empleo. Una inversión exitosa en el espacio público está determinada por su utilidad y por lo tanto, depende no solo de cuánto se gasta en infraestructura gris, sino de cómo se administra el espacio y las actividades que se programan en él. El éxito de un proyecto se puede medir por su capacidad para activar la inversión privada en cofinanciación y desarrollo de activos construidos, y hacia el impulso de la actividad económica, especialmente en las pequeñas empresas de los barrios. El establecimiento de Distritos de Mejora Empresarial como entidades de gestión y programación ha sido fundamental para vincular la inversión en infraestructura urbana con aspectos sociales como la programación, la innovación y la facilitación de negocios.

La convocatoria LAC Cities Challenge buscó apoyar a las ciudades de América Latina y el Caribe en la preparación de proyectos innovadores de regeneración urbana, que promuevan la participación del sector privado y que sean implementados a través de agencias de desarrollo económico local. Desde la Red de Ciudades del BID, se convocó a los gobiernos locales de la región a presentar propuestas transformadoras que tengan el potencial de generar un impacto significativo en el entorno urbano y la calidad de vida de los habitantes, con énfasis en personas en situación de pobreza y vulnerabilidad. En una primera fase, las ocho ciudades ganadoras tuvieron la oportunidad de viajar a Nueva York, Filadelfia y Washington, D.C. para conocer experiencias internacionales que sirvan de referencia. En una segunda fase, las ciudades pudieron avanzar con la preparación de sus proyectos a partir de la experiencia adquirida durante el taller.

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