Planificación urbana para el desarrollo económico local: el caso de Washington DC

¿Cómo planificar una ciudad? ¿Y qué podemos aprender de la experiencia internacional? Con la Red de Ciudades del BID, junto a los equipos de ocho ciudades latinoamericanas fuimos a conocer la experiencia de Washington D.C. en planificación y regeneración urbana, siendo las asociaciones publico-privadas una excelente herramienta para impulsar el desarrollo económico local. Después de 50 años de disminución de la población, Washington, D.C. es ahora uno de los lugares más deseables para invertir en el mundo. Una nueva generación de asociaciones público-privadas ha creado nuevos vecindarios, al tiempo que protege los vecindarios existentes con preservación histórica y viviendas asequibles. Varios proyectos de desarrollo de sitios grandes han transformado la percepción de la ciudad y han atraído a nuevos residentes. A continuación, analizamos a fondo el caso de desarrollo económico local de la capital de los Estados Unidos.

Dentro del gobierno local de Washington DC, las políticas de desarrollo económico son responsabilidad de la Oficina del Vicealcalde de Planificación y Desarrollo Económico (DMPED, por sus siglas en inglés). Las funciones específicas citadas por la Oficina incluyen ayudar al alcalde en la coordinación, planificación, supervisión y ejecución de los esfuerzos de desarrollo económico en el Distrito de Columbia. Las acciones prioritarias de la Oficina DMPED son implementar la estrategia económica de Washington DC; aumentar el stock de viviendas asequibles; y desarrollar proyectos inmobiliarios en los vecindarios, con un enfoque en los vecindarios de la Iniciativa de Nuevas Comunidades (NCI, por sus siglas en inglés).

La Oficina de Planificación de Washington DC (OP, por sus siglas en inglés) es responsable de formular el Plan Integral del Distrito y coordinar la entrega de proyectos de desarrollo inmobiliario. El Plan, que fue adoptado en 2006 y modificado en 2011, sigue los principios de “Planificación de una ciudad inclusiva”, un documento de visión publicado en 2004 que establece que la ciudad debe crecer de manera inclusiva para alcanzar su máximo potencial. El Plan Integral se estructura en torno a sectores menos tradicionales, como los principales desafíos de crear vecindarios exitosos, mejorar la educación, generar el empleo y conectar la ciudad con el espacio público y el transporte. El Plan Integral recomienda su propia enmienda aproximadamente cada 4 años para ajustarse a las transformaciones que ocurrirían a un ritmo más rápido que el cronograma original del Plan de 20 años.

El documento de estrategia económica de Washington DC establece que su objetivo es hacer de la ciudad “el modelo global para la prosperidad inclusiva y la resiliencia, mostrando cómo la diversidad y la innovación pueden impulsar el crecimiento económico equitativo”. Los componentes de la visión del desarrollo económico local son el crecimiento inclusivo y equitativo, la preservación de la diversidad como una fortaleza que posiciona a la ciudad para innovar, y ser proactivo con visión de futuro para retener la vitalidad económica. Como enfoques clave para cumplir la visión, la estrategia exige aumentar la base tributaria comercial, generar empleos, fomentar el espíritu emprendedor y la innovación y avanzar en acciones para la prosperidad inclusiva.

Génesis político e institucional de Oficina del Vicealcalde de Planificación y Desarrollo Económico (DMPED)

El Consejo del Distrito de Columbia estableció la National Capital Revitalization Corporation (la Corporación de revitalización de la capital nacional, o NCRC, por sus siglas en inglés) en 1998 como una entidad independiente del gobierno del Distrito “para retener y expandir los negocios ubicados dentro del Distrito, atraer nuevos negocios e inducir desarrollo económico y creación de empleo por desarrollar y actualizar un plan estratégico de desarrollo económico; proporcionar incentivos y asistencia; eliminar barrios marginales y deterioro urbano; y coordinar los esfuerzos”. Los documentos indican que la NCRC tuvo poderes para arrendar, comprar, adquirir, retener, administrar y mejorar bienes inmuebles, junto con el poder de hacer y ejecutar contratos.

La Anacostia Waterfront Corporation (la corporación de la costera del río Anacostia, o AWC, por sus siglas en inglés) fue establecida en 2004 por el gobierno del Distrito de Columbia, bajo el alcalde Anthony Williams, para revitalizar los barrios junto al río Anacostia y coordinar la rehabilitación ambiental y el uso del río. En 2007, la NCRC y la AWC (abolida) transfirieron sus funciones a la Oficina del Vicealcalde de Planificación y Desarrollo Económico (DMPED). La intención de la transferencia era proporcionar al alcalde y al Consejo de DC un mayor control de las actividades de desarrollo, acelerar la entrega de proyectos y reducir los costos. Se agilizó la gestión para evitar la duplicación de tareas y para racionalizar problemas asociados con el control de propiedades a lo largo del Southwest Waterfront. La DMPED se estructura en torno a las divisiones de desarrollo y estrategia empresarial; comunicaciones; inteligencia interinstitucional y económica; consejo general; legislación; operaciones; adquisiciones y subvenciones; desarrollo inmobiliario; y el Programa de bonos de ingresos industriales (IRB, por sus siglas en inglés).

Principales objetivos estratégicos del desarrollo económico local en Washington, DC.

Algunos objetivos generales que guían la estrategia económica de Washington DC son hacer crecer la economía y hacer que este crecimiento sea inclusivo. La estrategia específica los siguientes objetivos:

Hacer crecer una economía vibrante y resiliente impulsada por la expansión del sector privado. Específicamente, hacer crecer la economía del sector privado de DC de los USD 83.4 mil millones del segundo trimestre de 2016 a USD 100 mil millones para fines de 2021.
Fomentar la prosperidad económica a través del aumento de oportunidades de empleo y la disminución de las disparidades de empleo para finales de 2021. Reducir el desempleo en los barrios, las razas y los niveles de logro educativo, y reducir el desempleo por debajo del 10 por ciento en todos los segmentos para fines de 2021.

ESTRATEGIA DE DESARROLLO ECONÓMICO

Según la “Visión para el crecimiento de una ciudad inclusiva” de la Oficina de Planificación (OP) de Washington DC, la próspera economía, el creciente mercado de la vivienda y la mejora de los servicios gubernamentales están transformando Washington, DC. Sin embargo, sigue dividido geográficamente por raza, logro educativo, ingresos y empleo. Las barreras físicas, como las líneas ferroviarias y las carreteras, exacerban las divisiones sociales y económicas. La visión declarada por el Distrito de Columbia es convertirse en el modelo global para el crecimiento económico inclusivo y la resiliencia, mostrando cómo la diversidad y la innovación pueden impulsar la prosperidad económica. Esta visión informa tanto de estrategias espaciales como económicas. El desarrollo espacial se guía por el Plan Integral, que es el documento legalmente obligatorio que regula el crecimiento, mientras que el desarrollo económico se guía por la estrategia económica. Ambas estrategias convergen en varios proyectos de regeneración urbana concebidos para fomentar la inclusión.

La estrategia económica de Washington DC incluye un marco de acción que identifica 43 iniciativas para fortalecer los sectores centrales de la economía y hacer crecer nuevas áreas de oportunidades. El marco fue desarrollado por la Oficina del Vicealcalde de Planificación y Desarrollo Económico (DMPED) con las aportaciones de 450 stakeholders en 2016. El documento agrupa las iniciativas en cinco áreas clave: fomentar un entorno empresarial y regulatorio centrado en el cliente; mejorar el acceso al capital y a las oportunidades de financiación; apoyar la identidad y la economía locales; retener el talento y empoderar a los residentes para prosperar; proporcionar espacios para que las empresas crezcan y viviendas asequibles en las que los residentes puedan vivir.

. Áreas de política

Diversificación económica: al diversificar la economía más allá de su enfoque en el gobierno federal, una mayor contribución del sector privado a la economía de Washington DC mejoraría la resiliencia económica y aumentaría la cantidad de empleos disponibles y la base de ingresos municipales. El objetivo de política establecido en la estrategia es lograr una expansión del PIB del sector privado en un 20 por ciento a USD 100 mil millones, lo que implicaría un crecimiento anual del sector privado de alrededor del 3.4 por ciento.

Generación de empleo: el aumento de las oportunidades de empleo y la disminución de las disparidades económicas requerirían la creación de puestos de trabajo para los residentes de todos los ingresos y grupos étnicos. Este objetivo de política se traduce en los siguientes objetivos:

Reducir los niveles de desempleo para los residentes afroamericanos de Washington DC. Los residentes afroamericanos enfrentan una tasa de desempleo de 13.5 por ciento, que es mayor que la tasa general de desempleo de Washington DC y más de 5 veces la de los residentes caucásicos (2.6 por ciento).
Reducir los niveles de desempleo de los graduados de secundaria sin una licenciatura. La tasa de desempleo de los graduados de secundaria es de 15.6 por ciento en comparación con 3.3 por ciento para aquellos con una licenciatura (o superior).
Reducir los niveles de desempleo en los barrios (wards) 7 y 8. Las tasas medias de desempleo de 12 meses (noviembre de 2015-16) para los barrios 7 y 8 fueron del 10.9 por ciento y del 13.4 por ciento, respectivamente. Los niveles de desempleo en otros barrios estaban consistentemente por debajo del 10 por ciento.

Inclusión: para apoyar el crecimiento económico inclusivo en Washington DC es fundamental promover proyectos de regeneración urbana mediante el aumento de viviendas asequibles para los residentes. Las medidas de la Oficina del Vicealcalde de Planificación y Desarrollo Económico (DMPED) en este aspecto incluyen:

Aumentar la vivienda asequible a través de asociaciones con las agencias de producción de vivienda (DHCD, DCHA y DCHFA) y la inversión continua, aprovechando todas las fuentes disponibles, incluido el Fondo Fiduciario de Producción de Vivienda (HPTF, por sus siglas en inglés), fondos federales y disposiciones de tierras. La Preservation Strike Force, un fondo público-privado para preservar viviendas de alquiler asequibles, y la reforma de la Zonificación Inclusiva, son iniciativas específicas para aumentar la asequibilidad de la vivienda.
Avanzar varios proyectos de desarrollo inmobiliario a gran escala y en el vecindario, con un enfoque en los vecindarios de la Iniciativa de Nuevas Comunidades (NCI). Los proyectos clave del vecindario incluyen The Parks at Walter Reed, St. Elizabeth East, el estadio de DC United, Nuevas Comunidades y McMillan Sand Filtration Redevelopment.

. Principales programas de desarrollo económico

Iniciativa Nuevas Comunidades. El programa de la Iniciativa de Nuevas Comunidades (NCI, por sus siglas en inglés) es financiado a través del financiamiento de bonos públicos que permite al Distrito aprovechar los recursos para proyectos de Desarrollo. El objetivo del programa de la NCI es transformar complejos de viviendas sociales problemáticas en vecindarios vibrantes de ingresos mixtos con opciones adecuadas de viviendas asequibles, oportunidades económicas y acceso a servicios apropiados. A través de un programa de subvención de capital humano, la NCI brinda apoyo a los hogares en salud y bienestar, educación, empleo, habilidades financieras y crianza de los hijos, entre otros. La NCI identifica los siguientes principios rectores:

El reemplazo “uno por uno” de viviendas asequibles existentes para garantizar que no haya pérdida de unidades subsidiadas en el vecindario.
La oportunidad para que los residentes regresen/permanezcan en la comunidad, dando a los residentes actuales la prioridad de nuevas unidades de reemplazo y, por lo tanto, para permanecer en su vecindario.
Vivienda de ingresos mixtos para erradicar la concentración de la pobreza y la vivienda de bajos ingresos.
“Primero construya”, comenzando el desarrollo de nuevas viviendas antes de la demolición de viviendas deterioradas para evitar el desplazamiento.

Great Streets. Iniciado por la Oficina del Vicealcalde de Planificación y Desarrollo Económico (DMPED) en 2006, Great Streets es un programa de varios años destinado a generar oportunidades de trabajo para los residentes y expandir la base tributaria en 13 corredores. A través de subvenciones minoristas de hasta USD 50,000 para propietarios de pequeñas empresas calificados, el programa apoya a las pequeñas empresas existentes y la creación de nuevas en los corredores designados de Great Streets.

ESTRATEGIA FINANCIERA

Según el informe “Caminos de inclusión” (Pathways to Inclusion) de la Oficina del Vicealcalde de Planificación y Desarrollo Económico (DMPED), los empresarios de entornos subrepresentados, de forma desproporcionada no reciben el capital riesgo ni el capital semilla, y no tienen acceso a las redes que proporcionan fondos. Para la DMPED, mejorar el acceso al capital y oportunidades de financiación implica:

Invertir estratégicamente los recursos para mitigar las barreras de los emprendedores subrepresentados, para que estimule el crecimiento en sectores clave y permita la ampliación de escala. Estos complementan recursos tanto públicos como privados que existen actualmente para este fin, tales como las diversas incubadoras y aceleradoras que operan en Washington DC.
Fortalecer la capacidad de los emprendedores de Washington DC, particularmente en segmentos subrepresentados, para acceder al capital y aprovechar nuevos mercados a través de tutorías, programas de capacitación e incubadoras.
Facilitar las conexiones entre emprendedores e inversores.

. Atracción de inversiones (financiación e incentivos fiscales). La siguiente lista es un resumen de los incentivos disponibles de la DMPED y otros recursos para estimular el crecimiento económico:

Subvenciones para propietarios de vivienda. Las subvenciones creadas en virtud de la Ley de Enmienda de la Asistencia a la Preservación Histórica de 2006 están disponibles para los hogares de ingresos bajos y moderados que viven en distritos históricos específicos. Las subvenciones pueden ser de hasta un máximo de 25,000 USD, excepto en el distrito histórico de Anacostia, donde el máximo es de 35,000 USD. Las subvenciones se otorgan sobre una base competitiva con preferencia para reparaciones estructurales importantes y trabajos que restauran características arquitectónicas importantes y muy visibles, incluyendo ventanas, puertas, techos, porches y adornos y materiales históricos como ladrillo, madera y pizarra.

Programa de bonos de ingresos. El Programa de bonos de ingresos industriales (IRB, por sus siglas en inglés) de DC, liderado por la DMPED, brinda acceso a financiamiento exento de impuestos para empresas y organizaciones sin fines de lucro a tasas de interés hasta 4 por ciento más bajas que un préstamo comercial tradicional. El IRB se puede utilizar para financiar, refinanciar y reembolsar los costos de adquirir, construir, restaurar, rehabilitar, expandir, mejorar, equipar o amueblar los bienes inmuebles e instalaciones subordinadas relacionadas. Desde 1994 se han emitido más de 11.5 mil millones de dólares a través del programa IRB de Washington, DC. Los bonos se utilizan para financiar una amplia variedad de proyectos que incluyen:

Instalaciones de escuelas primarias y secundarias y de universidades
Atención de salud e instalaciones de salud
Desarrollo industrial y comercial
Fabricación
Instalaciones de control de la contaminación
Instalaciones recreativas
Instalaciones deportivas, de convenciones y de entretenimiento
Programas de préstamos estudiantiles
Instalaciones de tránsito y servicios públicos

Fondo de prosperidad vecinal (NPF, por sus siglas en inglés). La DMPED financia componentes no residenciales de proyectos de desarrollo mixto, inmobiliario o minorista en sectores censales específicos donde el desempleo es del 10 por ciento o más. La subvención proporciona la financiación necesaria sólo para el componente comercial de los proyectos de desarrollo.

. Estructuración financiera estratégica

Distritos de mejora empresarial. El Departamento de Desarrollo de Pequeñas y Locales Empresas define un distrito de mejora empresarial (BID, por sus siglas en inglés) como un distrito self-taxing (que se impone impuestos) establecido por los propietarios para mejorar la vitalidad económica de un área comercial específica. Actualmente hay 11 distritos de mejora empresarial establecidos: Adams Morgan Partnership, Anacostia, Capitol Hill, Capitol Riverfront, Downtown DC, Dupont Circle, Georgetown, Golden Triangle, Mount Vernon Triangle, NoMa/Union Market, Southwest. El Departamento gestiona la certificación de los BID y el proceso de renovación de los estatutos. El impuesto, un recargo sobre la responsabilidad del impuesto sobre bienes inmuebles, es cobrado por el Distrito y devuelto por completo a la organización sin fines de lucro que administra el BID, que controla cómo se gastan los fondos. Los gastos se utilizan principalmente para comprar servicios suplementarios que podrían incluir: mejorar la limpieza de las calles y el paisaje, complementando los servicios de la ciudad, mejorar la seguridad, promover el distrito comercial y sus empresas, proporcionar servicios para jóvenes y personas sin hogar, realizar mejoras de capital (por ejemplo, mobiliario urbano, iluminación decorativa) para complementar los servicios de la ciudad, otros asuntos de negocios colectivos.

El BID de Georgetown. Establecido en 1999 por sus propietarios y comerciantes, el BID de Georgetown es una organización privada sin fines de lucro, públicamente constituida, que se dedica a proteger y mejorar la accesibilidad y el atractivo general del distrito comercial de Georgetown. En 2014, el BID lanzó Georgetown 2028, un plan de acción de 15 años que brinda recomendaciones sobre movilidad e infraestructura de espacio público, para evitar la congestión de vehículos y aprovechar los canales distintivos y el ambiente peatonal de la zona para atraer a clientes y visitantes. Por ejemplo, la restauración del Canal de Chesapeake y Ohio tiene la intención de crear un espacio público único para visitantes y residentes, anclando la identidad local en una nueva área revitalizada frente al río. Mejoras del paisaje urbano en la calle K, respaldadas por planes para carriles exclusivos de autobuses en toda la ciudad (y un posible tranvía en el futuro); mejoras en la accesibilidad de las bicicletas; y condiciones peatonales más seguras; mejorarán las opciones de transporte público y no motorizado a la vez que apoyará la integración visual y física con la costa del río. Una propuesta de góndola aérea sobre el río Potomac al BID de Rosslyn en Virginia conectaría Georgetown con el sistema de Metro y, según Georgetown 2028, mejoraría la accesibilidad para los viajeros y visitantes.
El BID de NoMa/Union Market. El BID de NoMa, creado en 2007, se financia a través de una valuación especial recopilada de los propietarios dentro de un área de uso mixto de 35 bloques conectados por líneas ferroviarias regionales, dos paradas de metro, infraestructura para bicicletas y espacios para peatones. El plan estratégico de NoMa espera que se construyan 25 nuevos edificios residenciales en sitios dentro y adyacentes al BID, incluida el área de Union Market, que es cerca de la estación de metro NoMa/Gallaudet. El área de Union Market es de 45 acres (18 ha) y está anclada por un histórico mercado de comida que fue renovado en 2012. Según el Urban Land Institute, el promotor inmobiliario detrás de la renovación comenzó a invertir en la zona en 2007 imaginando que el conocido mercado podría servir como catalizador para un nuevo desarrollo de uso mixto. En 2009, el Consejo de DC elaboró un plan de área que permite 8 millones de pies cuadrados (743,000 metros cuadrados) de desarrollo de uso mixto. La industria alimentaria como estrategia para el desarrollo económico local, incluida la preservación del núcleo histórico del mercado y muchos de sus vendedores mayoristas, atrae a casi 3 millones de visitantes al año. Basándose en el éxito de Union Market, los desarrolladores están creando un área urbana de uso mixto que rodea inmediatamente el mercado con espacios comerciales, residenciales, de restaurantes, hoteleros, de entretenimiento y de incubadoras culinarias.

View this post on Instagram

A post shared by BID Ciudades Sostenibles (@bid_ciudades) on Nov 12, 2019 at 2:51pm PST

Zonas de oportunidad. Zonas de oportunidad (Opportunity Zones, u OZ, por sus siglas en inglés) es un programa federal creado en la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017 que proporciona incentivos fiscales para inversiones en nuevas empresas y proyectos comerciales en veinticinco sectores censales designados en comunidades de bajos ingresos. Según la DMPED, los patrocinadores del proyecto OZ colocan sus ganancias de capital en un Fondo de oportunidades calificadas para ser elegibles para obtener un aplazamiento de impuestos sobre las ganancias de capital hasta que se venda el activo de OZ o el 31 de diciembre de 2026 (lo que sea más tarde); una reducción del 10-15 por ciento en el monto sujeto a impuestos para las inversiones mantenidas durante 5-7 años; y una reducción de impuestos sobre cualquier nueva ganancia de capital si la inversión se mantiene durante 10 años. Los sectores designados OZ tienen las siguientes características:

Pueden generar actividad económica y empleos, y oportunidades de inversión importantes, como proyectos inmobiliarios y corredores comerciales.
La tasa media de desempleo es más alta.
El porcentaje promedio de población por debajo del umbral de pobreza es mayor.
La densidad comercial promedio es mayor.
El 72 por ciento se encuentra en los Barrios 7 y 8.

ESTRATEGIA DE FINANCIACIÓN PARA LA REGENERACIÓN URBANA

El financiamiento de incremento de impuestos (TIF, por sus siglas en inglés), el pago en lugar de impuestos (PILOT, por sus siglas en inglés) y las subvenciones del nivel federal se encuentran entre los instrumentos financieros utilizados en Washington, DC, para financiar proyectos clave.

. Iniciativa de Anacostia Waterfront

La Iniciativa de Anacostia Waterfront (AWI, por sus siglas en inglés) tiene como objetivo restaurar y revitalizar el río Anacostia, permitiendo el acceso a la costa del río y creando nuevas áreas recreativas, culturales, residenciales, comerciales y de parques en tierras principalmente de propiedad pública. Esta inversión de 30 años y USD 10 mil millones es liderada por el gobierno del Distrito de Columbia y aceptada por 19 socios de agencias regionales y federales. Durante el siglo XIX, el lado este del río, hoy conocido como el histórico Anacostia, se desarrolló para alojar a los trabajadores en las zonas industriales de la ribera. En la década de 1950, las carreteras fueron construidas en tierras recuperadas para reducir la necesidad de tomar tierra de los vecindarios existentes. A mediados del siglo XX, los barrios a lo largo del río se convirtieron en objetivos principales de renovación urbana. Las residencias y negocios existentes fueron demolidos y reemplazados por proyectos de vivienda social. La zona, caracterizada por una población afroamericana, pobreza, condiciones de vivienda social deterioradas, entorno descuidado y parques e infraestructura urbana mal mantenidos, contrasta con los barrios al oeste donde vive la mayoría de la población caucásica y educada.

La Oficina de Planificación del Distrito de Columbia (OP, por sus siglas en inglés) es la agencia líder en la planificación de AWI. Como resultado del diálogo fomentado entre los ciudadanos y las agencias federales, la OP produjo el Plan Marco Waterfront, un esfuerzo de planificación urbana sin precedentes que identificó cinco temas de planificación: restauración ambiental del río durante 25 años; infraestructura de transporte que sirve mejor a los vecindarios y la región; la transformación de 1,800 acres de espacio público abierto en un sistema interconectado de parques del río; nuevos museos y monumentos que enfatizan la importancia cívica de Anacostia; agregar más de 20,000 hogares y hasta 40,000 nuevos empleos para aumentar la vitalidad de los barrios frente al río. Siguiente una lista de proyectos de vecindario que forman parte de la Iniciativa de Anacostia Waterfront: Anacostia Riverwalk, Barry Farm, Barry Farm Recreation, Parque Diamond Teague, Parques de Kingman Island y Heritage Island, Parque Marvin, Matthews Memorial Terrace, Poplar Point, Sheridan Station, The Wharf (Southwest Waterfront), Waterfront Station.

La financiación de incremento de impuestos (TIF, por sus siglas en inglés), los bonos de pago en lugar de impuestos (PILOT, por sus siglas en inglés) y las subvenciones a nivel federal son los principales mecanismos de financiación de la AWI. Las inversiones distritales y federales en la AWI ascendieron a USD 1.2 mil millones; estos fueron igualados por USD 1.8 mil millones en inversiones privadas.

Subvenciones federales: Se asignó una subvención HOPE VI de USD 35 millones a la reurbanización de un complejo de viviendas sociales de 700 unidades. Las medidas para reducir la gentrificación incluyen el reemplazo del 100 por ciento de las viviendas sociales, dentro de la viabilidad de desarrollo. Un aumento en la densidad de edificios permitió la adición de 400 unidades de viviendas subvencionadas y 400 unidades de vivienda a precio de mercado a las 700 unidades de vivienda social.
Bonos PILOT: Se usó un bono PILOT de USD 230 millones para financiar parques, la construcción de calles con iluminación que conectan con áreas residenciales y comerciales consolidadas, la conexión de servicios públicos a la red y la construcción de nuevas alcantarillas. El gobierno federal cubrió los costos de la rehabilitación ambiental de la tierra industrial.
Financiación de incremento de impuestos (TIF). Además de los bonos PILOT, el Departamento de Transporte aportó USD 100 millones de TIF para ayudar a financiar múltiples proyectos de infraestructura y parques. Una contribución TIF de USD 198 millones por el Distrito catalizó un proyecto de inversión privada de USD 1.3 mil millones.
Otro financiamiento municipal: En 2004, el Distrito asignó un total de USD 611 millones para comprar el terreno y construir un estadio de béisbol con certificación LEED, que apoyó la reubicación del ex-equipo de béisbol profesional de los Expos de Montreal a DC, donde fueron renombrados como los Nationals. El estadio es propiedad del gobierno de DC y es operado por la Comisión de Deportes y Entretenimiento de DC; ha sido pagado por la venta de USD 535 millones en bonos municipales, los cuales serán reembolsados por los ingresos generados por el estadio y con un impuesto a las empresas. Los propietarios de los Nationals pagan por cualquier mejora en el estadio que supere el límite del presupuesto de DC.

. The Wharf (Southwest Waterfront)

El Wharf, o el muelle de DC, es un sitio frente al río de uso mixto, de una milla de largo y 24 acres, desarrollado por PN Hoffman y Madison Marquette, dos empresas especializadas en el desarrollo de condominios y desarrollo “infill” de uso mixto (en áreas ya urbanizadas). El Wharf se encuentra en lo que fue una parcela subutilizada y situada a lo largo del río Potomac. Aunque la zona se ubica a lo largo del histórico Canal de Washington y a poca distancia de monumentos nacionales (por ejemplo, la Casa Blanca, el Capitolio, los Museos Smithsonian), la zona frente al río se hizo inaccesible por las carreteras que lo separaban del resto de la ciudad. El gobierno de DC emitió una Solicitud de Propuestas para que los equipos de desarrolladores produjeran unos diseños que reconectarían la ciudad con la orilla del río y establecerían el sitio frente al río como un destino de primer nivel. La visión del desarrollador seleccionado competitivamente para el desarrollo del Wharf consiste en espacios públicos activos para actividades al aire libre, un río limpio, áreas comerciales y lugares emblemáticos culturales y de entretenimiento. El desarrollador tiene un contrato de arrendamiento del terreno de 99 años.

Según el Instituto de Política Fiscal de DC, la Ciudad subsidió parte del costo de USD 2 mil millones del proyecto. Se asignaron al proyecto alrededor de USD 200 millones en financiamiento TIF y PILOT, así como un subsidio a la tierra por USD 95 millones y casi USD 5 millones en gastos contractuales a través de la DMPED. El TIF y los subsidios se utilizaron para mejoras en la carretera y otras infraestructuras, reforzamiento del muro de contención del río y el reasentamiento de los residentes de casas flotantes existentes. La fase 1 incluye aproximadamente la mitad del desarrollo total y comenzó en 2014; se espera que la fase 2 se complete para 2022. En las dos fases, el desarrollo de 2.8 millones de pies cuadrados brutos incluirá: 9 edificios, 4 muelles, 2 parques públicos; 1,375 unidades residenciales; 335,000 pies cuadrados de espacio comercial; 945,000 pies cuadrados de oficinas; una sala de conciertos con 6,000 asientos; alrededor de 690 habitaciones de hotel, que serán operadas por las principales marcas como Intercontinental, Hilton y Hyatt; parques litorales, muelles y malecones conectados por un paseo marítimo público.

Según la DMPED, los planes para el desarrollo del Wharf originalmente incluían un requisito de que el 30 por ciento de las unidades residenciales fueran designadas como viviendas asequibles. La mitad de todas las unidades asequibles debería haberse reservado para familias con un 60 por ciento o menos del ingreso medio del área de DC (AMI, por sus siglas en inglés), o USD 52,140 para una familia de dos. La otra mitad debería haber sido destinada a familias con un 30 por ciento o menos de AMI, o USD 26,070 para una familia de dos. Sin embargo, los informes indican que solo alrededor del 10 por ciento de las 1,400 unidades que se están desarrollando son viviendas verdaderamente asequibles (30 por ciento de las primeras 500 unidades, o 150 hogares). La reurbanización convirtió la tierra no utilizada en un área altamente transitable y activa, atrayendo a nuevos residentes, generando empleos y expandiendo la base del impuesto sobre la propiedad y del impuesto sobre las ventas. Las características de construcción sostenibles permitieron el logro de la primera certificación de uso mixto LEED-Silver en el Distrito y la certificación del proyecto piloto LEED-Gold Neighborhood Development. El desarrollo es el primer vecindario de DC en la orilla del río y es complementario a otros desarrollos como The Yards, Baseball District, y el Waterfront Station.

View this post on Instagram

A post shared by BID Ciudades Sostenibles (@bid_ciudades) on Nov 8, 2019 at 8:38am PST

. Capitol Crossing

Ubicado en el centro de la ciudad en un sitio de 7 acres, se espera que Capital Crossing vincule el East End con Capitol Hill y, según la DMPED, cree el primer “eco-distrito” de Washington, DC. El proyecto de USD 1.3 mil millones está financiado por el desarrollador Property Group Partners, con sede en DC, y consta de cinco edificios con certificación LEED-Platinum conectados por áreas públicas paisajísticas. Comenzó en 2015 y se espera que esté completo para 2021. Una vez terminado, los ingresos anuales del impuesto sobre la propiedad generados para el Distrito serían de aproximadamente USD 40 millones. Las características sostenibles incluyen cisternas de agua que capturarán y tratarán más del 90 por ciento de la escorrentía de aguas pluviales, reciclaje centralizado y cogeneración de energía con producción simultánea de electricidad y calor. El desarrollador planea crear “EcoChimneys” que limpiarán los gases de escape emitidos por los automóviles en el estacionamiento subterráneo y en la Carretera I-395. Según la DMPED, las mejoras en la infraestructura incluyen extensiones de túneles, carreteras y rampas, que mejorarán el flujo del tráfico y harán que los viajes sean más seguros para los peatones y ciclistas; y la instalación de una tubería principal de agua de 30 pulgadas y líneas de telecomunicaciones y gas.

El programa de desarrollo consiste en: 995,000 pies cuadrados brutos de oficinas; 70,000 pies cuadrados de espacio comercial; 180,000 pies cuadrados de espacio residencial. El sitio está actualmente zonificado para 150 unidades residenciales, con un mínimo de 50 unidades designadas como unidades de vivienda asequible para aquellas familias que ganan el 80 por ciento del ingreso medio del área. Habrá un garaje subterráneo de cuatro niveles con 1,146 plazas de estacionamiento y 440 plazas de bicicletas. Según la DMPED, se espera que Capitol Crossing genere 4,000 empleos de construcción y 8,000 empleos permanentes. Al menos el 30 por ciento de las viviendas serán asequibles y al menos el 51 por ciento de los nuevos empleos serán ocupados por residentes del Distrito. Se supone que el desarrollo generará USD 1 mil millones en ingresos fiscales durante los próximos 25 años. Los beneficios identificados incluyen una mayor sostenibilidad ambiental y mejores conexiones peatonales entre East End y Capitol Hill, lo que cierra la brecha actual generada por una importante carretera.

FACTORES DE ÉXITO

La singularidad del enfoque de desarrollo económico local en Washington DC

Los últimos años han provocado un crecimiento económico sin precedentes en Washington DC. Un rasgo distintivo de la economía de Washington DC es el papel del gobierno federal. Su presencia crea una gran base de clientes, atrae a una fuerza de trabajo altamente educada y hace de DC el lugar donde se establecen los estándares para las industrias reguladas. Según la estrategia económica, el enfoque de desarrollo económico loca se centra en aumentar la resiliencia del crecimiento económico de Washington DC. Para diversificar la economía y reducir las disparidades de desempleo entre las razas, la Estrategia establece acciones para aumentar la base de impuesto comercial, crear empleos y fomentar la innovación. La estrategia complementará otros planes y esfuerzos que abordan temas críticos para la resiliencia económica del Distrito, particularmente los relacionados con la regeneración urbana y la vivienda asequible, que son esenciales para la prosperidad continua y la inclusión de Washington DC. La Estrategia está estrechamente coordinada con iniciativas de vivienda asequible, el Plan Integral y otros planes relacionados con el transporte, la educación, la cultura, la salud y el desarrollo comunitario.

Estrategia económica clave, financiación y factores de implementación

Para lograr la diversificación y la inclusión, los objetivos de la estrategia económica son aumentar la contribución del sector privado a la economía y aumentar las oportunidades de empleo en los sectores centrales y las áreas de oportunidades. En la actualidad, los sectores principales tienen una presencia significativa en la economía de Washington DC, en términos de empleo y/o contribución al PIB, y deben ser apoyados y mejorados. Estos son el gobierno federal, la hospitalidad y el turismo, los bienes raíces y la construcción, la salud y las ciencias de la vida, la tecnología, los servicios profesionales, la educación postsecundaria, el comercio minorista, los medios y las comunicaciones y la economía creativa.

Los clústers industriales transversales que ofrecen un alto potencial de éxito en el crecimiento de los ingresos fiscales, el desarrollo de la industria y mejores empleos para los trabajadores con diversos niveles de logro educativo son áreas listas para el crecimiento debido a su fuerte actividad existente, potencial y la capacidad de aprovechar las fortalezas comparativas de DC. Estos incluyen la economía de impacto, las ciudades inteligentes y las soluciones cívicas, los servicios profesionales, la hospitalidad, la ciencia y el análisis de datos y la tecnología de seguridad.

Para mejorar el acceso a oportunidades de financiamiento, la estrategia recomienda: desarrollar la capacidad de los empresarios de Washington DC para acceder al capital y aprovechar nuevos mercados; hacer subvenciones estratégicas o inversiones de recursos públicos destinadas a mitigar las barreras para los empresarios subrepresentados, estimulando el crecimiento en sectores clave y permitiendo la ampliación de escala; y facilitar las conexiones entre empresarios e inversores. Las iniciativas específicas incluyen la creación de un fondo de innovación inclusivo destinado a aumentar la actividad comercial en las áreas de oportunidad de DC y permitir el acceso al capital por parte de empresarios con baja representación; catalizar el desarrollo económico en comunidades desatendidas; y ayudar a las empresas a conseguir contratos gubernamentales a través de un Programa de Asistencia Técnica de Adquisiciones (P-TAC, por sus siglas en inglés), entre otros.

¿Qué elementos del estudio de caso de Washington DC, valen la pena adaptar y replicar en las ciudades de América Latina y el Caribe?

La política de desarrollo económico de Washington DC reconoce que, a pesar del crecimiento del PIB, las disparidades y la falta de inclusión impiden que la región alcance todo su potencial económico. Un enfoque importante para las capitales es diversificar la economía y complementar la actividad generada por el gobierno con un aumento de la contribución del sector público al PIB. La diversificación también significa identificar áreas de oportunidad que puedan capitalizar las fortalezas comparativas de DC. Una estrategia económica exitosa continuará generando empleos en Washington DC, y la gente necesitará más tierra, vivienda y servicios. Si las disparidades espaciales y la fragmentación social se amplían a medida que avanza el crecimiento, será difícil, si no imposible, crear una región que sea competitiva, próspera y habitable. La acción afirmativa para evitar la gentrificación es un elemento necesario de una estrategia local de desarrollo económico y regeneración urbana.

La convocatoria LAC Cities Challenge buscó apoyar a las ciudades de América Latina y el Caribe en la preparación de proyectos innovadores de regeneración urbana, que promuevan la participación del sector privado y que sean implementados a través de agencias de desarrollo económico local. Desde la Red de Ciudades del BID, se convocó a los gobiernos locales de la región a presentar propuestas transformadoras que tengan el potencial de generar un impacto significativo en el entorno urbano y la calidad de vida de los habitantes, con énfasis en personas en situación de pobreza y vulnerabilidad. En una primera fase, las ocho ciudades ganadoras tuvieron la oportunidad de viajar a Nueva York, Filadelfia y Washington, D.C. para conocer experiencias internacionales que sirvan de referencia. En una segunda fase, las ciudades pudieron avanzar con la preparación de sus proyectos a partir de la experiencia adquirida durante el taller.

¡Aprende más en regeneración urbana y desarrollo económico local!