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Actualmente el urbanismo en América Latina y el Caribe ofrece una perspectiva de ciudades fragmentadas en sus expresiones y tendencias. La concepción de ciudad en la región ha evolucionado de una noción de unidad a una percepción de fragmentación, de contrastes y realidades desiguales, con ámbitos divididos en vez de sistemas urbanos integrados que en algunos casos tienen redes de asentamientos y promueven polarización y segregación socioeconómica. Esta realidad, junto con el impacto de las ciudades sobre el medio ambiente, invitan a una importante reflexión sobre los conceptos de desarrollo urbano y sostenibilidad y revelan un nuevo rol para el gobierno como regulador de la sociedad. En este sentido, la tasa de urbanización en la región ha causado retos comunes como la vulnerabilidad al cambio climático, manejo de riesgos y desastres, el desarrollo urbano integral, y el manejo fiscal, gobernanza y transparencia que las ciudades deben enfrentar en los próximos años.
El concepto de desarrollo urbano integrado no es nuevo. Con el fin de mejorar las condiciones de vida urbana equilibrando el desarrollo social, ambiental y económico, se deben tomar en cuenta soluciones intersectoriales que involucren actores relevantes de la ciudad y promuevan la coordinación entre los diferentes niveles de gobierno y el desarrollo del territorio equitativo. Es por esto que las soluciones a las problemáticas urbanas requieren una comprensión de los objetivos de desarrollo a medio y largo plazo, que deben desarrollarse conjuntamente dentro de un proceso de negociación y planificación integrada.
El caso de Nordhavn: lecciones aprendidas desde Copenhague
Copenhague es a menudo reconocido como una de las mejores ciudades del mundo para vivir. Es una ciudad donde el crecimiento y la prosperidad van de la mano, pero también existen desafíos: el crecimiento resulta en la necesidad de crear espacio para más personas, más empleos y más movilidad. Se estima que población crecerá 18% para el 2025, equivalente a 100,000 nuevos residentes. La movilidad eficiente es uno de los requisitos principales para que una ciudad sea atractiva, y es elemento crítico para poder beneficiar tanto a los residentes como a las empresas. Pero la creciente tasa de desplazamiento en la región está presionando el sistema de tráfico.
El nuevo distrito de Nordhavn proporcionará algunas de las respuestas a estos desafíos. El desarrollo de Nordhavn ayudará a contrarrestar la tendencia al aumento de los niveles de desplazamientos en la región, mediante la creación de nuevos hogares y centros de trabajo. Esto permitirá que las personas se desplacen en bicicleta o viajen en tren a lugares de trabajo ubicados de manera céntrica. CPH City & Port Development es el ente propietario del suelo en cuestión, y tiene la tarea de detonar e implementar el desarrollo del proyecto en estrecha cooperación con la ciudad de Copenhague. La tarea de la ciudad de Copenhague como autoridad de planificación es preparar las bases de planificación necesarias para facilitar el desarrollo del proyecto. En este sentido CPH City & Port Development es una empresa de desarrollo urbano establecida por la legislación nacional y es propiedad conjunta de la Ciudad de Copenhague (95%) y el estado danés (5%).
El desarrollo de nuevos distritos es un proceso complejo en planificación y desarrollo. El nuevo distrito proporcionará el marco para la vida y el trabajo futuro de muchas personas. Todo esto sucederá mientras la ciudad está cambiando constantemente. Por lo tanto, el objetivo de CPH City & Port Development es crear áreas urbanas que estén a la vanguardia de las tendencias en desarrollo social y que sean sostenibles a largo plazo. Esto significa establecer áreas urbanas que sean modernas y acordes a la planificación municipal, así como con la estrategia comercial de CPH City & Port Development.
Al completarse, Nordhavn tendrá espacio para 40,000 residentes y un número igual de trabajadores. El nuevo distrito de la ciudad se construirá sobre la parte histórica de Copenhague. La antigua zona industrial se transformará en un distrito urbano denso y compacto con viviendas y oficinas, ubicadas en muelles y embarcaderos y rodeadas de canales, cuencas de agua y mar abierto. La primera fase se lleva a cabo en el barrio de Århusgade. El área contiene 165,000 m² de espacio residencial y 140,000 m² de espacio comercial. Los primeros residentes y empleados comenzaron a habitar área en 2014.
El proceso de ventas ha sido muy rápido, pero todavía existen oportunidades disponibles. Los nuevos planes locales en otras zonas de Nordhavn ofrecen opciones para edificios residenciales y comerciales. Con el fin de crear más espacio para el desarrollo de Copenhague, CPH City & Port Development está expandiendo Nordhavn en 100 hectáreas durante los próximos 10 a 20 años. Este proyecto se está desarrollando para, entre otras cosas, crear espacio para un muelle de 1.100 metros de largo.
Nordhavn: claves para el desarrollo urbano integrado
El plan de desarrollo se basa en la estructura actual del distrito el cual se encuentra dividido en islotes independientes. Como característica distintiva del plan de desarrollo, se conservarán varios edificios y entornos locales existentes que contribuyen a la identidad distintiva para el distrito Århusgade. También se busca que los edificios existentes respalden algunas referencias claras a la historia y el patrimonio cultural del puerto y resalten la singularidad de la zona.
- Variedad de espacios urbanos: el plan de desarrollo está diseñado con un enfoque especial en los espacios públicos. El plan incluye una red de plazas, parques, paseos y espacios en la calle, cada uno de los cuales ofrece algo único. Los espacios urbanos están conectados a través de un proceso mediante el cual las actividades a nivel de calle ayudan a fortalecer la vida urbana. La intención es establecer funciones públicas en las esquinas principales y en ciertas calles. Esto para garantizar que el distrito tenga un entorno comercial animado y áreas para el descanso y la recreación. Al preservar también los edificios y características existentes, se puede crear un ambiente fértil para una vida urbana compleja.
- Desarrollo compacto y escalonado: el plan de desarrollo tiene una estructura urbana densa y contiene parcelas relativamente pequeñas. La mayoría de los edificios tienen 3 a 6 pisos, con solo unos pocos edificios grandes. Las parcelas de edificios relativamente pequeñas y fragmentadas le dan al vecindario un carácter diverso y promoverán una ciudad con una “escala humana”.
- Combinación de diferentes tamaños y tipos de edificios: los edificios comerciales que se conservan deben, junto con los grandes silos y las nuevas zonas de edificios de diversos tamaños, dar al vecindario una composición más variada de lo que es típico en otros vecindarios de Copenhague. Se pretende que los edificios aparezcan como un vecindario complejo y de escala reducida.
- Un vecindario vibrante frente al mar: el plan de desarrollo incluye paseos con acceso público a lo largo de todos los muelles y la posibilidad de construir una piscina en el puerto, marina deportiva e instalaciones para, por ejemplo. Remo y kayak. Al colocar los edificios residenciales y comerciales junto a los muelles, uno de los activos clave de la ciudad de Copenhague se potencia al llevar la ciudad hasta el agua.
- Soluciones de transporte eficientes y ambientales: el tráfico de vehículos se planifica priorizando a los usuarios vulnerables de las vías públicas. Nordhavn se planifica como un distrito con una distribución de tráfico de al menos 1/3 ciclista, 1/3 de transporte público y 1/3 en automóvil. Nordhavn también perfila como un “vecindario de 5 minutos”. Esto significa que no debe haber más de 5 minutos a pie del transporte público. La estructura del tráfico está diseñada para que los peatones, los ciclistas y el transporte público puedan moverse lo más rápido y fácil posible, haciendo que sus rutas sean más cortas que para los automóviles.
- Una ruta de transporte público de alta calidad a través de la parte occidental: el servicio de transporte público principal para Nordhavn se proporcionará finalmente mediante el establecimiento de un enlace de transporte público y carriles para bicicletas. El distrito también es servido por un tren local en la estación de Nordhavn y por autobuses. Se planea que el servicio de autobuses opere principalmente a lo largo de un corredor de autobuses ubicado en ‘el circuito verde’. La red de carreteras prevista en Nordhavn se encuentra a lo largo de las rutas existentes. La cuadrícula de calles escalonadas se desarrollará aún más, lo que resultará en una velocidad reducida para autos. El tráfico en las islas individuales, excepto en las calles de los islotes, ocurrirá en términos que favorezcan a peatones y ciclistas y de acuerdo con los principios para la recreación urbana en calles. Los espacios de estacionamiento se colocarán en una ubicación central, mientras que una porción más pequeña se ubicara a nivel de calle. Los paseos peatonales se establecerán a lo largo de los bordes de todos los muelles y serán accesibles para todos. Estos paseos peatonales se ajustarán a todo tipo de tráfico y podrán contener tanto “zonas flexibles” como áreas recreación. Los espacios públicos tienen una variedad de funciones diferentes y, por lo tanto, se planifican en función de diversas necesidades de uso.
- Conexiones para movilizarse en bicicleta: el desarrollo de Nordhavn busca garantizar que todos sean peatones durante al menos una parte de su visita. El tráfico de automóviles se diseña para favorecer a peatones y ciclistas de manera de garantizar las condiciones para personas con discapacidades en términos de seguridad, protección y accesibilidad. Además, el inicio de ‘the green loop’ servirá como un enlace común para bicicletas, peatones y transporte público para toda el área de Nordhavn. En este enlace se establecerá una “super ciclovía” para proporcionar a los usuarios movilidad óptima.
La regeneración de Nordhavn: resultados a través de una gestión eficiente
CPH City & Port Development ha gestionado eficientemente la regeneración de Nordhavn. A través de estas estrategias se muestra como se ha maximizado el beneficio público de las actividades:
- Esquema de venta de terrenos
CPH City & Port Development prioriza los proyectos de desarrollo para gestionar la oferta y la demanda del suelo y maximizar los ingresos a largo plazo. Esta flexibilidad operativa les permitió sobrellevar la presión política durante la recesión de 2008-2009 cuando los precios de las propiedades bajaron. Durante ese período, el gobierno municipal de Copenhague exigió que redujeran los precios del suelo para aumentar las ventas y por tal razón los únicos compradores potenciales eran los fondos de pensiones con suficiente capital para sobrellevar la crisis. Sin embargo, los gerentes de CPH City & Port Development confiaron en la eventual recuperación del mercado y no redujeron los precios, y para el 2014 las ventas habían aumentado.
Se espera que CPH City & Port Development genere ingresos continuos durante la próxima década a partir del desarrollo de nuevas propuestas en toda la ciudad además del redesarrollo de tierras de propiedad pública. Bajo su modelo de negocio actual el enfoque económico es evitar el pago de sus deudas a través de la venta directa de terrenos. Debido a las mejoras masivas de infraestructura que se están realizando, CPH City & Port Development ha aprendido que los beneficios del proyecto se maximizan cuando las ventas de propiedades se gestionan una vez desarrollada el área completamente y mientras se optimizan los recursos a través de mecanismos financieros como acuerdos de arrendamientos y empresas conjuntas.
- Desarrollo de la Ciudad de las Naciones Unidas
CPH City & Port Development ha desarrollado y alquilado propiedades en colaboración con desarrolladores privados como el caso de la Ciudad de las Naciones Unidas en donde los riesgos se consideran mínimos dado que el inquilino del edificio es el Estado Danés, que a su vez lo alquila a las Naciones Unidas. Con una calificación crediticia tan alta, los préstamos tienen tasas muy favorables y, al operar como una empresa privada, estos préstamos tienen garantía de alquiler en el mercado privado. CPH City & Port Development obtuvo casi $37.5 millones del desarrollo de la propiedad, que luego vendió a dos grandes fondos de pensiones daneses. CPH City & Port Development mantuvo una participación del 8,5% en la propiedad ante la insistencia de los fondos de pensiones, que consideran a CPH City & Port Development como un socio confiable que puede asegurar el futuro financiero de las operaciones conjuntas
- Vivienda social sostenible
Los edificios en Nordhavn deben cumplir con las leyes nacionales y locales que dictan las medidas de sostenibilidad. Todo el desarrollo de Nordhavn se ajusta a la gran visión de Copenhague de convertirse en la primera ciudad capital en ser neutral en emisiones de carbono para 2025. El edificio de la Ciudad de las Naciones Unidas es el edificio más sostenible en Escandinavia y recibió el premio de construcción ecológica de la Comisión Europea en 2012. La certificación verde no solo especifica estándares para el consumo de energía, sino que también garantiza que los materiales se obtengan localmente, el aislamiento del edificio sea adecuado, el proceso de construcción se realice correctamente en términos de reducción de accidentes y condiciones de trabajo adecuadas (iluminación, temperatura, etc.), y la satisfacción de los empleados sea alta.
El gobierno local también exige que se garantice que al menos el 25% de las viviendas en los nuevos distritos de la ciudad sean vivienda de interés social para residentes de bajos ingresos. Para lograr esto, CPH City & Port Development otorgó a un desarrollador de propiedades un descuento sustancial en el precio de la tierra y los puso en contacto con una empresa de vivienda social para que, una vez estén las edificaciones construidas, la empresa de vivienda social se haga cargo de la gestión los apartamentos y reciba un subsidio para su administración por parte de los gobiernos nacionales y locales.
- Distribución de beneficios
CPH City & Port Development creó un mecanismo inteligente de participación en los beneficios en donde recibe parte del aumento del valor de la propiedad generado por la introducción de una estación de metro. Esto incluye que en todos los acuerdos de venta exista una cláusula que exige al comprador una cuota adicional al precio de compra siempre y cuando se establezca una estación de metro cerca de la propiedad. Los acuerdos específicamente requieren que los compradores paguen esta cuota adicional por metro cuadrado por un período de 60 años después del establecimiento de la estación de metro dentro de un radio de 50 metros de la propiedad. Esta cláusula especial se ejecuta al momento de vender el terreno y la propiedad ya que la corporación no necesariamente sabe exactamente cuándo se establecerá una estación de metro.
- Estructura de organización y proyectos conjuntos
CPH City & Port Development tiene una estructura organizativa relativamente plana que facilita la agilidad y eficiencia en la rendición de cuentas y la toma de decisiones. Todos los empleados están a no más de dos niveles de la gerencia superior, y la mayoría de los departamentos funcionan de manera independiente, respondiendo directamente al Director Ejecutivo. Muchos proyectos se desarrollan a través de socios privados y públicos, lo que permite a CPH City & Port Development funcionar con solo 113 empleados.
Al operar como una entidad privada, CPH City & Port Development no está sujeto a las regulaciones del sector público, como las licitaciones, la prohibición de subsidiarias y marcos salariales para los empleados. De hecho, una parte crucial de la razón por la cual CPH City & Port Development es capaz de mantener una organización pequeña y estrecha a pesar de la supervisión de proyectos de desarrollo urbano masivos es porque rutinariamente participa en empresas conjuntas con socios. Cada vez que CPH City & Port Development crea una empresa conjunta, la toma de decisiones y el poder de las operaciones se delegan incluso más lejos de la junta directiva de la corporación.
Taller Urbano: Aprendiendo de la Experiencia Nórdica
Teniendo en cuenta las lecciones aprendidas en desarrollo urbano en Copenhague, la Red de Ciudades del BID ha organizado un encuentro de intercambio de conocimiento, en el que alcaldes y funcionarios técnicos de dieciséis ciudades de América Latina y el Caribe aprendieron de la experiencia urbana nórdica. El “Taller Urbano: Aprendiendo de la Experiencia Nórdica” se llevó a cabo del 27 al 29 de mayo de 2019 en las ciudades de Copenhague (Dinamarca) y Malmö (Suecia), en conjunto con el Fondo de Desarrollo Nórdico, la Confederación de Industria Danesa, Copenhague y Malmö.
Además de conocer las experiencias y buenas prácticas en desarrollo urbano sostenible de estas ciudades, el taller contempló visitas a proyectos en transporte sostenible, renovación urbana, agua, saneamiento y drenaje, espacio público, reciclaje, y vivienda de interés social. A partir de la experiencia urbana nórdica, pretendemos facilitar el aprendizaje en cuanto a sostenibilidad, competitividad e inclusión para una mejor calidad de vida en las ciudades latinoamericanas y caribeñas. Además del intercambio con autoridades locales, el encuentro contó con la participación de líderes en desarrollo. urbano sostenible de entidades internacionales, del sector privado, y de la sociedad civil.
La Red de Ciudades BID es una plataforma de conocimiento, relacionamiento y soluciones a nivel municipal que tiene como fin socializar el conocimiento, las lecciones aprendidas y las buenas prácticas en sostenibilidad ambiental, económica y social de más de 160 ciudades de América Latina y el Caribe. Desde la Red de Ciudades BID, prestamos apoyo a través de encuentros que promuevan el apoyo institucional, la innovación, las buenas prácticas y el intercambio de conocimiento entre el sector público, el privado y la sociedad civil para impulsar la demanda y las capacidades para préstamos urbanos e inversiones en las ciudades.
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