Más y mejor vivienda social aumenta la inclusión en las ciudades

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En  América Latina y el Caribe hay pocos temas de consenso tan claros como la necesidad de producir más y mejor vivienda para las familias de bajos ingresos. Este consenso cubre a gobiernos de derecha y de izquierda, y cubre tanto al sector público nacional y local, como al sector privado empresarial y las ONGs. En una región con cerca de 500 millones de personas viviendo en ciudades con un proceso de urbanización acelerado, defectuoso y excluyente, se originan brechas importantes en la cantidad y calidad de las viviendas para las familias de menos ingresos.

Según el libro: “Vivienda, ¿Qué Viene?“, el 94% de las viviendas urbanas carecen de algún atributo de calidad. Ese inventario de viviendas requiere de financiamientos asequibles e inteligentes para mejorar. Más aún, es necesario rehabilitar preponderantemente vivienda intra-urbana. La exclusión urbana es un inmerecido premio de la democracia y los mercados a los pobres.

Aunque en nuestra región el déficit cualitativo es mayor que el cuantitativo, hace falta también construir más viviendas de calidad y asequibles. Por ejemplo, en Perú, las tecnologías constructivas han evolucionado al punto que se pueden construir “viviendas verdes”, a precios competitivos. Estas viviendas, dan suficiente comodidad y permiten ahorros importantes en consumo de agua, electricidad y gas. Estos ahorros, basados en las referidas “ecotécnias” y materiales locales novedosos, permiten más ingreso disponible para facilitar préstamos a familias de ingresos medios bajos y familias pobres.

Pero, ¿cómo podemos abordar un problema tan complejo?

Con este desafío en mente, el BID financió un estudio con el Instituto de la Vivienda Urbana y Rural de Nicaragua (INVUR), mediante la cual un consorcio liderado por el Affordable Housing Institute (AHI) analizó el ecosistema habitacional en Nicaragua, tanto del lado de la demanda como por el lado de la oferta. Haciendo uso de la metodología diseñada por la firma consultora, que se ha implementado y probado en más de treinta países en el mundo, fue posible comprender y reconocer la naturaleza de los desafíos de la producción de vivienda asequible, así como el enfoque de los programas públicos en cada eslabón de la cadena de valor.

En Nicaragua, a partir del análisis del ecosistema y enfoque de la cadena de valor (Referencia en Inglés) se identificaron los principales retos, entre otros se destacan:

1. Escasez de suelo asequible intraurbano para construir vivienda social,
2. Bajo financiamiento a trabajadores independientes (informales) de medianos y bajos ingresos, a clase media y empresas que construyen vivienda social,
3. Debilidad de los Municipios para conectar a familias y constructores que tienen interés en la adquisición y construcción y de vivienda social y,
4. Poca producción de viviendas verdes.

Considerando que Nicaragua presenta un déficit habitacional del 70%, siendo uno de los más grandes de la región, el reto asumido junto con el INVUR y AHI era identificar mecanismos que apoyaran a Nicaragua para impulsar el sector vivienda con la restricción de no incrementar su carga fiscal y optimizar los apoyos por parte del Gobierno. El resultado arrojó once instrumentos de política pública como una propuesta concreta y hecha a la medida para producir de 5,000 viviendas anuales en 2018 a 20,000 anuales en 2030. Con esto, Nicaragua lograría reducir su déficit habitacional a niveles similares a los países más avanzados de Latinoamérica y el Caribe.A grandes rasgos, los instrumentos recomendados para mejorar la cadena de valor son:

1. Activar el Banco Nacional de Suelo;
2. Promover la participación de la Banca utilizando los subsidios existentes como Seguro de Crédito a la Vivienda o Garantías de Primera Pérdida;
3. Promover el financiamiento hipotecario en moneda local;
4. Promover la participación del sector privado a través de instrumentos financieros novedosos, como las hipotecas verdes;
5. Desarrollar un Seguro contra desastres naturales para reducir gastos de reconstrucción,
6. Desarrollar un mercado de vivienda en alquiler y;
7. Identificar oportunidades para las instituciones públicas de capturar plusvalías por sus inversiones en infraestructura básica y las densidades que otorgan, aplicando lo recuperado para ampliar los subsidios a la vivienda social.

Con estos instrumentos, el BID presenta un escenario que podrá poner a Nicaragua a la vanguardia de la región en la producción de vivienda social y activar un mercado de financiamiento profundo en el sector vivienda. Los beneficios abarcan desde generar empleos y crecimiento económico, impulsar el crecimiento de las empresas constructoras y atraer más inversión del sector privado nacional y extranjero. Sin embargo, lo más importante, es que se reduciría el déficit habitacional y se reducen progresivamente los barrios marginales en las ciudades.

El resultado final, se aglomera en un estudio denominado “Mecanismos de Financiamiento de Vivienda Social a Nicaragua” que ilustra un caso aplicado: Bueno para Nicaragua y un buen ejemplo para la región.

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Fuente Portada: Nicaragua. INVUR Instituto de la Vivienda Urbana y Rural.

Video: ¿Cuáles son los desafíos e innovaciones en políticas habitacionales en América Latina y el Caribe? Si bien hemos sido capaces de construir y cubrir ampliamente los déficits cuantitativos, hoy el gran desafío es mejorar la calidad de la vivienda. Únete a la conversación con Luis Alberto Moreno, Presidente del BID, y nuestros especialistas en vivienda y desarrollo urbano, Tatiana Gallego y Felipe Vera.

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