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Incremento de Recaudo Impositivo (TIF): innovando la financiación de proyectos urbanos. El caso del tranvía Carrera 80 en Medellín.

August 11, 2020 por Ramiro López-Ghio - Carlos Salazar - Luis Schloeter 2 Comentarios


¿Existe un modelo de financiamiento que se base en el Incremento de Recaudo Impositivo (TIF, por sus siglas en inglés) que pueda funcionar en América Latina y el Caribe? Aunque se deben considerar múltiples factores, esta investigación demostró que ciudades en la región cumplen con los requisitos necesarios para implementar con éxito programas TIF. La publicación Tax Increment Financing for Urban Projects muestra los hallazgos y un marco analítico de cómo las ciudades pueden implementar un programa TIF, permitiéndoles usar el valor del suelo para financiar proyectos de infraestructura municipal y estimular el desarrollo económico.

¿Qué es exactamente un Incremento de Recaudo Impositivo (TIF)? Bajo un programa TIF, el aumento anticipado en los impuestos a la propiedad dentro de un distrito TIF son destinados para la amortización de un préstamo para un proyecto, usualmente financiado a través un bono municipal. El préstamo se utiliza para llevar adelante un proyecto de infraestructura importante, como una estación de metro. El proyecto, a su vez, tenderá a apreciar el valor de las propiedades existentes en su área de influencia e incentivará nuevo desarrollo inmobiliario, generando ingresos adicionales por la vía de los impuestos a la propiedad. En otras palabras, el TIF permite a las ciudades reducir los costos de inversión al capturar parcialmente los beneficios económicos que generan las inversiones en infraestructura pública.

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Tax Increment Financing for Urban Projects. BID

Factores que determinan el éxito del Incremento de Recaudo Impositivo

La investigación muestra más de 20 factores críticos que determinan la probabilidad de que las autoridades locales puedan implementar con éxito un programa de Incremento de Recaudo Impositivo (TIF) en ALC a partir de dos grupos de factores: i) la capacidad de un gobierno local para diseñar e implementar un programa TIF basado en aspectos regulatorios e institucionales. ii) la ‘salud’ de la economía y las finanzas públicas. Estos grupos generan un ‘check list’ que permite a para las autoridades municipales evaluar dónde están y qué deben hacer la implementación del TIF en sus proyectos de infraestructura.

Capacidad municipal para diseñar e implementar programas de Incremento de Recaudo Impositivo (TIF)Factores económicos y financieros
Control municipal de la planificación del uso de la tierra, normas y reglamentos, como usos y edificabilidadCalificación crédito soberano
Programa de inversión multianual desarrollado de acuerdo con una planificación municipal de largo plazo que se comunica efectivamente a la ciudadaníaTasa de inflación
Protección de los derechos de propiedad, incluida la provisión de un registro adecuado de los títulos de propiedad e instrumentos jurídicos para resolver eficazmente las controversias sobre la propiedadBalance fiscal consolidado del gobierno central
Catastro moderno con datos confiables y actualizados sobre los valores de mercado y otras variables necesarias para estimarlosGrado de autonomía fiscal del municipio
Derecho legal para definir un distrito TIFEstándares de gestión fiscal y políticas de reporte
Derecho legal a destinar ingresos municipales del impuesto predial u otras fuentes para uso específico en el distrito TIFAutoridad legal del municipio para endeudarse
Derecho a controlar y administrar adecuadamente el impuesto predial y otros ingresos municipales a ser utilizados en el distrito TIFOpciones crediticias: fuentes y divisa
Desarrollar escenarios plausibles respaldados por datos confiables sobre el incremento de los valores inmobiliarios en el distrito TIFSuperávit o déficit operacional
Autoridad legal para utilizar los instrumentos de captura de valor necesarios para implementar la estrategia financieraCobertura de impuestos y tasa de recaudo
Control municipal de la planificación del uso de la tierra, normas y reglamentos, como usos y edificabilidadHistoria crediticia
 Perspectivas económicas favorables sobre el ciclo de mercado inmobiliario del municipio
  

Aplicando el Incremento de Recaudo Impositivo en el proyecto de tranvía de la Carrera 80 de Medellín, Colombia

El estudio determinó ‘benchmarks’ y realizó la evaluación de un grupo de ciudades en la región: Ciudad de México, Montevideo y Medellín junto al marco analítico para poder analizar dónde podría funcionar el Incremento de Recaudo Impositivo (TIF). Los hallazgos indicaron que la ciudad de Medellín en Colombia, mostraba una posición sólida para desarrollar el primer programa TIF de la región y para validad los resultados se realizó una evaluación de factibilidad para la primera fase del proyecto planeado del tranvía Carrera 80. El proyecto de tranvía Carrera 80 consistió en un principio en una nueva línea de tránsito que sería atendida por un sistema de tranvía de aproximadamente 14 km de largo con 20 estaciones en el camino.

Extensión del tranvía de la Carrera 80. Fuente BID
Extensión del tranvía de la Carrera 80. Fuente BID

La línea de tranvía se planificó como un sistema de transporte público de última generación, que transformaría el corredor oeste de Medellín con un desarrollo inmobiliario compacto y sostenible para grupos de diversos ingresos. Ésta buscaba proporcionar nuevos espacios abiertos, equipamiento público y vías para peatones y bicicletas. La naturaleza del proyecto presentaba oportunidades sin precedentes para el uso de mecanismos de captura de valor para aliviar la carga financiera del sector público y establecer un esquema operativo auto-sostenible, por lo que era un proyecto ideal para probar la aplicación del Incremento de Recaudo Impositivo (TIF).

Tras realizar un análisis del mercado inmobiliario para determinar cómo el proyecto de tranvía lo podría transformar dentro de su área de influencia (un radio de 500 metros), los resultados mostraron que el proyecto acomodaría al menos 3.1 millones de m2 de nuevo desarrollo entre 2020-2044.

Al hacer modelos de los ingresos adicionales que obtendría el municipio por concepto de impuestos a la propiedad a raíz del proyecto, por vía de la valorización de las propiedades existentes y por el nuevo desarrollo inmobiliario, se estimó que la Municipalidad de Medellín recaudaría efectivamente alrededor de US$571 millones en ingresos por impuestos a la propiedad adicionales entre 2020 y 2044. Dependiendo de las condiciones crediticias, estimamos que el incremento de los ingresos por impuestos a la propiedad podría respaldar entre US$88 millones y US$224 millones en deuda, que cubriría entre el 21% y el 55% del CAPEX de la primera fase del proyecto de tranvía.

Total Property Tax Revenue. Fuente BID
Total Property Tax Revenue. Fuente BID

Esta investigación proporciona evidencia sólida que respalda la afirmación de que las ciudades de ALC pueden aportar innovación al financiamiento de proyectos al probar nuevos instrumentos como el Incremento de Recaudo Impositivo (TIF). Sin embargo, reconocemos que obtener buenos resultados financieros es solo una parte de la ecuación. Se necesita un marco institucional y una gobernanza sólido para que las ciudades gestionen un programa TIF eficiente y transparente.

A principios de 2019, el Gobierno de Colombia fue el primero en América Latina en permitir que las autoridades locales el uso del Incremento de Recaudo Impositivo (TIF). Sin embargo, queda mucho por resolver: ¿cuál es el proceso para diseñar y aprobar distritos TIF? ¿Cómo pueden las autoridades municipales asignar impuestos a la propiedad para pagar los bonos TIF? ¿Cómo será la interacción entre las autoridades locales con los propietarios afectados por los distritos TIF? Estas dudas se abordarán en un segundo estudio de la División de Vivienda y Desarrollo Urbano del BID que actualmente está implementando en otro potencial distrito de TIF en la ciudad de Barranquilla en Colombia.


Agradecemos a HR&A Advisors y a David Vetter por sus contribución que hizo posible esta publicación.


Archivado Bajo:Economía urbana Etiquetado Con:Finanzas, Impuestos, infraestructura, Inversión, Medellín, Propiedad, Recaudo impositivo, TAX, TIF, Tram

Ramiro López-Ghio

He graduated in economics from the Universidad Nacional de La Plata – Argentina; master's degree in economics from the Universidad Torcuato di Tella; master's degree in International Political Economy from the University of Warwick, and PhD in Business from the Institute of Governance and Public Management of the Warwick Business School. Before his arrival at the IDB, he served as a consultant for the World Bank in the Public Sector Unit for Latin America and the Caribbean. Previously, he worked at the Chief of the Cabinet of Ministers and the Presidency of the Nation of Argentina in projects financed by the World Bank, to strengthen governance at various levels of the government. He conducted research in the Federal Investment Council and the National Council of Scientific and Technical research, both institutions of Argentina. He has taught courses at various universities and published research papers in academic and editorial journals, including "Municipal Interdependence in Metropolitan Regions. The case of the Bogotá sabana" (IDB, 2018). Since 2008, he worked as a specialist in the Fiscal and Municipal Management Division in Bolivia and Colombia, leading investment loan operations for subnational governments and as Coordinator of the Emerging and Sustainable Cities Program in Colombia. In June 2018, he assumed the position of Chief of Operations in IDB’s Colombia Country Office.

Carlos Salazar

Carlos Salazar Echavarría es arquitecto de la Universidad Javeriana con especialización en Planificación Regional y Magíster en Desarrollo Regional de la Universidad de los Andes, y maestría en Asuntos Internacionales con énfasis en Políticas Urbanas y Sociales de la Universidad de Columbia en Nueva York. Sus intereses de investigación están relacionados con el desarrollo de soluciones innovadoras y sostenibles a las problemáticas inherentes al desarrollo territorial. Ha sido consultor de programas del PNUD, el Banco Mundial, The Earth Institute y USAID, en países como México, Kenia, Ghana, Bélgica y Estados Unidos, y de organizaciones como el Departamento Nacional de Planeación, el Centro Latinoamericano para el Desarrollo Rural – RIMISP, el Ministerio Federal de Medio Ambiente de Alemania y empresas privadas del sector de la construcción. Adicionalmente, fue el Gerente de Sostenibilidad de Findeter, liderando la implementación de los programas de Ciudades Sostenibles y Competitivas, director operativo de la Estrategia de Superación de Pobreza Extrema del Gobierno Nacional (ANSPE - Red Unidos), Director de Planeación Urbana de AECOM Technical Services, Asesor de la Presidencia de la República, Banco de la República y Pax Christi International, entre otros. En la actualidad es Especialista Líder en la División de Desarrollo Urbano y Vivienda para la Representación de Colombia del Banco Interamericano de Desarrollo.

Luis Schloeter

Luis Schloeter es economista urbano con más de 10 años de experiencia profesional. Se especializa en infraestructura municipal, bienes inmobiliarios y desarrollo económico local con un enfoque en planificación estratégica y financiamiento. Tiene una trayectoria probada en la originación y gestión de proyectos de infraestructura urbana. Ha publicado estudios sobre infraestructura y finanzas municipales, descentralización y gobernanza urbana. Luis también tiene experiencia en la evaluación económica de proyectos de infraestructura y Asociaciones Público-Privadas. En América Latina, Luis gestionó un estudio de desarrollo orientado al tránsito y captura de plusvalías para el proyecto de tranvía de la Carrera 80 en Medellín, Colombia. En Costa Rica, brindó asesoramiento técnico para un estudio de project finance para una importante iniciativa de regeneración urbana e inmobiliaria en San José. En Panamá, apoyó actividades de planificación estratégica para proyectos de inversión en infraestructura en varias ciudades intermedias con activos patrimoniales. En el Reino Unido, Luis lideró un estudio de evaluación económica para el desarrollo de un proyecto de vivienda verde que entregará 2,350 unidades en Manchester. También trabajó exitosamente en una propuesta para la designación de un área de puerto libre en East Midlands. Luis también apoyó el desarrollo de un caso estratégico y económico para la regeneración de un sitio industrial en desuso en el norte de Inglaterra, que atraerá inversiones y creará nuevos empleos en sectores de alto valor. Actualmente, Luis es Especialista Sectorial en Vivienda y Desarrollo Urbano del BID en República Dominicana. Anteriormente fue Economista Senior en Vivid Economics del Grupo McKinsey & Company en Londres, Reino Unido. Luis tiene una Maestría en Desarrollo Económico Urbano de University College London y una Maestría en Planificación Urbana de la Universidad de Nueva York. También es un Analista Certificado en Modelaje y Valuación Financiera. En América Latina, Luis gestionó un estudio de desarrollo orientado al tránsito y captura de plusvalías para el proyecto de tranvía de la Carrera 80 en Medellín, Colombia. En Costa Rica, brindó asesoramiento técnico para un estudio de project finance para una importante iniciativa de regeneración urbana e inmobiliaria en San José. En Panamá, apoyó actividades de planificación estratégica para proyectos de inversión en infraestructura en varias ciudades intermedias con activos patrimoniales. En el Reino Unido, Luis lideró un estudio de evaluación económica para el desarrollo de un proyecto de vivienda verde que entregará 2,350 unidades en Manchester. También trabajó exitosamente en una propuesta para la designación de un área de puerto libre en East Midlands. Luis también apoyó el desarrollo de un caso estratégico y económico para la regeneración de un sitio industrial en desuso en el norte de Inglaterra, que atraerá inversiones y creará nuevos empleos en sectores de alto valor. Actualmente, Luis es Especialista Sectorial en Vivienda y Desarrollo Urbano del BID en República Dominicana. Anteriormente fue Economista Senior en Vivid Economics del Grupo McKinsey & Company en Londres, Reino Unido. Luis tiene una Maestría en Desarrollo Económico Urbano de University College London y una Maestría en Planificación Urbana de la Universidad de Nueva York. También es un Analista Certificado en Modelaje y Valuación Financiera.

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Comments

  1. HUGO WALTER TRUJILLO PINTO dice

    September 4, 2020 at 7:31 pm

    Para aplicar esta novedosa forma para conseguir recursos y financiar grandes obras de beneficio común , es importante tener el territorio municipal adecuadamente estructurado. En mi experiencia, escribo desde Bolivia, el Ordenamiento Territorial, es materia pendiente para la mayor parte de los municipios. Sugiero que el BID, apoye técnica y financieramente, el ordenamiento del territorio.

    Reply
  2. JORGE ANTONIO FERNANDEZ MEJIA dice

    September 6, 2020 at 12:12 am

    Este impuesto corresponde a la Contribución por Valorización, la cual está vigente en Bogotá desde 1972, cuando se fundó el Instituto de Desarrollo Urbano IDU.
    Tiene la gran ventaja del direccionamiento de la contribución a un proyecto específico, que beneficia directamente al aportante. También reduce el costo financiero, porque se cobra antes de iniciar el proyecto; En las nuevas versiones, primero se realiza el diseño detallado para definir el valor total con mayor precisión.
    Sería conveniente introducir un subsidio cruzado, para que las comunidades con menor capacidad de gasto puedan emprender los proyectos que necesitan.

    Reply

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Este es el blog de la División de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) del Banco Interamericano de Desarrollo. Súmate a la conversación sobre cómo mejorar la sostenibilidad y calidad de vida en ciudades de América Latina y el Caribe.

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