El valor social en el sector inmobiliario: una discusión pendiente en América Latina y el Caribe

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Contar con estrategias ambientales, sociales y de gobernanza eficaces en el sector inmobiliario mundial es un asunto que cada vez gana más importancia. En este blog abordamos las oportunidades que se avecinan para las ciudades de América Latina y el Caribe a través de la entrega de valor social en el sector inmobiliario.

Medio ambiente, interés social y gobernanza en el sector inmobiliario

El desarrollo inmobiliario sostenible es fundamental para ciudades más equitativas e inclusivas, pero la sostenibilidad es más que el cambio climático.

Cuando hacemos referencia a la sostenibilidad, solemos pensar en la neutralidad de carbono y el medio ambiente. Esto es particularmente correcto para la industria de la construcción, donde durante los últimos 20 años se ha hecho hincapié en lograr la neutralidad de carbono, la “E” en ESG. Los estándares y certificaciones para edificios ecológicos son omnipresentes: existen EDGE, LEED y BREEAM, entre otros. Sin embargo, el sector inmobiliario también puede ser un gran facilitador de la creación de valor social al generar puestos de trabajo para la población local; proporcionar espacios públicos y verdes de alta calidad que apoyen la salud y el bienestar; y promover la integración comunitaria. Ofrecer valor social mediante el sector inmobiliario puede tener un impacto positivo en las comunidades urbanas y crear beneficios duraderos que mejoren la calidad de vida de las personas: la “S” en ESG. Sin embargo, no existe una definición universal de valor social, y es hora de que la industria inmobiliaria, incluidos los gobiernos locales, los inversores de capital y los desarrolladores, en América Latina y el Caribe se unan con una visión regional unificada.

¿Qué significa la ‘S’ en ESG?

No existe una definición o consenso universal sobre el significado de “valor social”. Ha habido algunos esfuerzos en América del Norte y Europa para trazar un concepto general. Aquí hay unos ejemplos:

• El Urban Land Institute lo define como “la medida en que las actividades mejoran el bienestar económico, social y ambiental”.

• La Ley de Servicios Públicos del Reino Unido (2012) considera que “el valor social busca maximizar el beneficio adicional que se puede crear al contratar o encargar servicios, más allá del beneficio de los servicios en sí mismos”.

• La Royal Institution of Chartered Surveyors postula que “el valor social se refiere a todos los impactos que una intervención, política o proyecto tiene en la sociedad y el valor que estos impactos tienen, tanto positivos como negativos”.

Los actores clave de la industria, incluidos los think tanks, las instituciones académicas y los gobiernos, han tomado medidas para tratar de poner en práctica el valor social en varios sectores, incluido el inmobiliario. Esta tendencia se ha visto acelerada por la pandemia Covid-19, que ha dado a las partes interesadas tiempo para reflexionar sobre el tipo de economía y sociedad en las que queremos vivir. A pesar de los esfuerzos, existe una brecha de conocimiento sobre cómo la industria de la construcción puede medir objetivamente valor social durante la construcción y operaciones.

De hecho, las herramientas de evaluación de sostenibilidad existentes, como el Método de Evaluación Ambiental de Establecimientos de Investigación de Edificios, la certificación de estándares de construcción WELL y la evaluación de bienes raíces GRESB, se limitan a la salud y el bienestar, evaluando cómo el diseño de un edificio afecta el bienestar de los ocupantes. Otros aspectos críticos, como el impacto de los bienes raíces en la población y las comunidades locales, son limitados o inexistentes. Además, la mayoría de las herramientas no logran monetizar los beneficios sociales de los proyectos inmobiliarios, lo que dificulta analizar los impactos de manera objetiva y comparativa.

Creciente demanda de inversiones ESG en la industria inmobiliaria

Definir y medir el valor social en el sector inmobiliario es relevante tanto para instituciones públicas como privadas. Por un lado, las autoridades locales regulan y planifican el desarrollo de nuevos edificios y emiten permisos de construcción que podrían incorporar requisitos de valor social, de manera similar a los estándares de sostenibilidad que ya existen para proyectos de nueva construcción o modernización en algunas ciudades. Por otro lado, las entidades públicas y privadas invierten directamente en inmuebles para obtener rentabilidad económica mediante la venta, gestión o arrendamiento de activos residenciales comerciales e industriales. Las decisiones de inversión podrían estar impulsadas por métricas financieras, así como por indicadores de valor social.

Los inversores han comenzado a tomar decisiones de inversión inmobiliaria que combinan métricas financieras tradicionales (por ejemplo, valor actual neto, tasa interna de rendimiento, rendimiento de efectivo sobre efectivo) e indicadores de desempeño ESG para crear un impacto positivo a largo plazo. Una ejemplo de esto es el desarrollo de las Directrices de Sostenibilidad de la Asociación Europea de Inversores en Vehículos Inmobiliarios No Cotizados y la mayor participación de los inversores en la evaluación inmobiliaria GRESB 2020.

Además, el Urban Land Institute en Europa reporta una fuerte demanda de inversiones de impacto en el sector inmobiliario. Al menos el 58% de los profesionales de bienes raíces que respondieron a la encuesta europea de ULI de 2020 dicen que incorporar el impacto social o las contribuciones de valor social en sus carteras aumentará en importancia en 2021 (acceda aquí a  un podcast interesante de Sidewalk Labs relacionado con este tema). América Latina y el Caribe no es una excepción. Los principales fondos de inversión en vivienda social e infraestructura con operaciones en México, Perú y República Dominicana están interesados ​​en comprender mejor qué es el valor social: cómo crearlo; medirlo; gestionarlo e informarlo.

Una definición regional de valor social en el sector inmobiliario: los beneficios potenciales para las ciudades de América Latina y el Caribe

La discusión sobre el valor social en la industria inmobiliaria en ALC se encuentra en una etapa muy temprana. Ayudar a tender puentes entre el sector público y el privado es esencial para iniciar un debate significativo sobre cómo generar valor social en el sector inmobiliario de las ciudades. Esto podría tener implicaciones importantes en la forma en que planificamos, entregamos y gestionamos el desarrollo urbano, asegurando que las comunidades locales sean la piedra angular de los nuevos edificios, ya sea un nuevo edificio de apartamentos, un edificio de oficinas o un almacén industrial. Existen varios beneficios potenciales de tener una definición y un marco sobre el valor social para las ciudades:

• Las ciudades podrían atraer nuevas inversiones en desarrollo urbano y regeneración dada la creciente tendencia global y el apetito por inversiones ESG.

• Las ciudades podrían garantizar (a través de regulaciones locales) que los proyectos inmobiliarios dirigidos por desarrolladores entreguen beneficios de manera efectiva a las comunidades locales sin comprometer la viabilidad del proyecto (por ejemplo, utilizando indicadores que no se pueden contabilizar directamente en modelos financieros tradicionales o análisis de costo-beneficio).

• Las ciudades y los desarrolladores podrían encontrar más apoyo de la comunidad para iniciativas nuevas y de gran escala de desarrollo y regeneración urbana, minimizando la oposición de los residentes a los proyectos propuestos (comúnmente conocido como NIMBYism).

Si eres un desarrollador, un fondo de inversión, o un gobierno local, por favor, no dudes en compartir tu opinión en la sección de comentarios.

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