Uno de los desafíos más importantes de los gobiernos subnacionales de América Latina y el Caribe (ALC) es mejorar la recaudación del impuesto a la propiedad inmobiliaria, que representa entre el 7.5% y más del 70% de los ingresos tributarios de los gobiernos subnacionales en la región.
Muchos gobiernos subnacionales no consiguen avanzar en esta materia porque consideran que es necesario modificar las políticas tributarias, realizar grandes inversiones en sistemas de información o llevar a cabo costosos proyectos de modernización catastral. A pesar de la importancia de estas medidas para aumentar la recaudación del impuesto predial, hay otras oportunidades de acción agiles y prácticas que pueden ayudar a mejorar la recaudación de este impuesto.
Es justamente este tema que exploramos en nuestra más reciente publicación Mercado inmobiliario e impuesto predial, que discute cómo aplicar los métodos de valuación masiva para cerrar la brecha entre los valores catastrales y los valores del mercado de los inmuebles, y cómo este ajuste produciría un importante incremento del impuesto a la propiedad. El estudio incluye seis estudios de caso a fin de demostrar que los métodos propuestos pueden aplicarse exitosamente en municipios con características socioeconómicas e institucionales muy diferentes.
En los próximos párrafos compartimos las cinco principales conclusiones del estudio.
#1 – La valuación masiva realizada con base en información de mercado permitiría aumentar significativamente el impuesto a la propiedad
El estudio muestra que el impuesto a la propiedad podría incrementarse entre un 45% y un 450% en las seis ciudades estudiadas: Fortaleza e Itabira en Brasil, Córdoba y Corrientes en Argentina, Manizales en Colombia y Benito Juárez en México (Cuadro 1).
Los resultados indican que todas las ciudades muestran una importante brecha entre los valores catastrales y los valores de mercado. Las ciudades con las menores brechas (Córdoba y Fortaleza) son aquellas donde ya existen observatorios del mercado inmobiliario y donde ya se consideró de alguna forma los valores de mercado en la estimación del valor de los inmuebles.
Por otra parte, el cálculo del incremento porcentual del impuesto a propiedad – que resulta de la comparación entre el valor facturado y el valor potencial – indica que el impuesto a la propiedad inmobiliaria tiene un gran potencial de generar ingresos adicionales para los gobiernos que usan como referencia los valores de mercado.
Cuadro 1. Valores de mercado y potencial del impuesto a la propiedad inmobiliaria
| Ciudad | Incremento % del valor de los inmuebles respecto a los valores catastrales | Incremento % del impuesto a la propiedad |
| Fortaleza | 145 | 133 |
| Córdoba | 40 | 45 |
| Manizales | 366 | 391 |
| Corrientes | 618 | 450 |
| Itabira | 110 | 110 |
| Benito Juárez | 331 | 386 |
#2 – Las técnicas de minerías de datos y los observatorios del mercado inmobiliario son aliados importantes
Para aplicar las técnicas de valuación masiva se requiere contar con información sobre las transacciones inmobiliarias. Esta información puede recopilarse mediante técnicas de minería de datos (web-scrapping), los observatorios del mercado inmobiliario, o a través del relevamiento de información directamente en el terreno. Una vez que se obtiene la información necesaria, se procede a desarrollar los modelos de valuación masiva ya sea usando métodos paramétricos, geoestadísticos, no o semi paramétricos o de inteligencia artificial.
Habiéndose estimado el valor del suelo con base en alguno de los métodos mencionados, se le suma el valor de las construcciones (calculado usando algún índice de construcción), estableciéndose así el valor de mercado de los inmuebles.
Finalmente, a los valores de mercado se les aplica la tasa impositiva vigente, estimándose de esta forma los ingresos que potencialmente podría generar el impuesto a la propiedad si se usa como referencia los valores de mercado. En esta etapa, también se aplican las disposiciones establecidas en la política tributaria – tales como exenciones y/o créditos impositivos- ya que se asume que las variables de política son estables.
#3 – La valuación masiva es poco costosa y ayuda a potenciar la progresividad del impuesto predial
Desde la perspectiva de los gobiernos subnacionales, los principales beneficios de aplicar los métodos de valuación masiva son lograr una actualización ágil, poco costosa, transparente y equitativa de los valores catastrales. Eso se traduce en una menor resistencia de la ciudadanía respecto a su aplicación en el impuesto a la propiedad.
Además, la aplicación de los métodos de valuación masiva no requiere modificaciones o aprobaciones de nuevos instrumentos normativos y legales, que siempre suponen un obstáculo para las administraciones tributarias locales.
Para el contribuyente, las principales ventajas de la valuación masiva son la transparencia en la determinación del valor de sus inmuebles y la mayor equidad tributaria. En todos los casos estudiados se evidencia que la aplicación de los métodos de valuación masiva incrementaría la progresividad de este impuesto, debido a que los inmuebles con mayor brecha entre los valores de mercado y los valores catastrales son, a su vez, aquellos ubicados en los deciles más altos de la distribución.
#4 – Es necesario crear las condiciones institucionales para implementar técnicas de valuación masiva
La existencia y nivel de desarrollo de los observatorios del mercado inmobiliario es la principal condición para poder aplicar los métodos de valuación masiva de manera rápida y transparente. En efecto, en las ciudades con observatorios más antiguos y desarrollados, las brechas entre los valores de mercado de los inmuebles y los valores catastrales son menores.
Asimismo, la existencia de un equipo técnico con conocimiento de los métodos usados es otra condición importante, dado que estas capacidades son difíciles de adquirir. Empero, ninguna de las condiciones mencionadas es suficiente si no se cuenta con el respaldo institucional y político de las autoridades locales para adoptar nuevos métodos de valuación de las propiedades inmobiliarias.
#5 – Tener una estrategia de implementación gradual y una campaña de comunicación reducen la resistencia a los ajustes del impuesto predial
Los métodos de valuación masiva pueden dar lugar en grandes ajustes en los montos a pagar en impuesto predial, lo cual puede generar descontento y dificultades de pago en la población. Es por esto de que se considera de suma importancia contar con una estrategia de implementación gradual de los resultados que se derivan del uso de estas técnicas. Esta estrategia debe tener una campaña de comunicación, que informe a la ciudadanía de la razón del alza de los tributos y el uso que tendrán los recursos tributarios adicionales.
Resumen: La valuación masiva es un instrumento ágil y práctico para aumentar la recaudación del impuesto predial
En resumen, el uso de los valores de mercado en la determinación del impuesto a la propiedad inmobiliaria utilizando métodos de valuación masiva genera grandes oportunidades para que los gobiernos subnacionales puedan aumentar sus ingresos propios.
En primer lugar, eliminan la discrecionalidad de las técnicas tradicionales de valuación catastral que no siempre usan información de mercado. Y, en segundo lugar, generan las condiciones para el desarrollo de nuevas modalidades de financiamiento urbano como son los instrumentos de captura de plusvalía, el financiamiento basado en el incremento de impuestos o los bonos municipales.
Desde el BID, trabajamos de la mano con los gobiernos subnacionales de América Latina y el Caribe para fortalecer su gestión fiscal. Para conocer más sobre nuestro trabajo, visita nuestra página web.
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PREVIO CORDIAL SALUDOS; PARA REALIZAR UN FORO O TALLER ..”COMO AUMENTAR LA RECAUDACION DEL IMPUESTO PREDIAL USANDO METODOS DE VALUACION MASIVA” DE ACUERDO A LOS LINEAMIENTOS DEL BID.
ATTE,
REYNAGA SOTO. DIDIMO .
Todo indica que todas las ciudades muestran una importante brecha entre los valores catastrales y los valores de mercado.