Por Jody Pollock*

En los próximos 40 años, las ciudades en los países en desarrollo duplicarán su población y triplicarán la superficie de las manchas urbanas actuales. México no es una excepción. Para 2025, las ciudades mexicanas serán hogar de más de 80% de la población nacional.

En respuesta, el concepto de la “ciudad compacta” se ha vuelto más y más importante en México. En lugar de expandir su crecimiento hacia nuevos territorios de manera horizontal, la ciudad compacta crece en su interior, no solamente con el desarrollo vertical, sino también el re-desarrollo de los espacios intraurbanos sub-utilizados.

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La ciudad compacta crece en su interior, no solamente con el desarrollo vertical, sino también el re-desarrollo de los espacios intraurbanos sub-utilizados. Foto por Felix Guerrero, via Flickr.

Una ciudad compacta debe, por ejemplo, alcanzar altos niveles de densidad poblacional y simultáneamente asegurar que los servicios e infraestructura tienen capacidad para atender una mayor demanda a pesar de tener limitaciones sobre el terreno.

Mientras la población urbana crece, las manchas urbanas se expanden a un ritmo aún más acelerado. En las últimas tres décadas, la población urbana en México se duplicó mientras que la superficie de las ciudades creció en promedio diez veces.

Tanto el Plan Nacional de Desarrollo actual y el Programa Nacional de Desarrollo Urbano 2014-2018 priorizan la densificación urbana. La nueva Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU) y la Comisión Nacional de Vivienda también han impulsado reformas importantes, como los Perímetros de Contención Urbana que incentivan el desarrollo inmobiliario con subsidios – pero solamente si se encuentra dentro de ciertos límites físicos de las ciudades.

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Los Perímetros de Contención Urbana, como los que se muestran en esta gráfica, incentivan el desarrollo inmobiliario con subsidios, pero solamente si se encuentran dentro de ciertos límites físicos de las ciudades.

Sin embargo, como nuestra reciente publicación muestra, habrá que satisfacer una serie de condiciones claves para que México pueda crear ciudades compactas que funcionen:

1. Analizar la capacidad de la carga urbana para absorber mayor intensidad de uso.

Las autoridades tienen que analizar y comparar distintas alternativas: la densificación intraurbana versus la expansión de la mancha urbana; la capacidad de la infraestructura ya instalada o la expansión de la misma, y la capacidad del espacio público para absorber más usuarios.
Las voces de los ciudadanos son claves. Actualmente, las autoridades municipales y metropolitanas no parecen hacer este tipo de análisis técnico o de costo-beneficio, ni tomar en cuenta las percepciones y las propuestas ciudadanas.

2. Distinguir entre derecho de propiedad y derecho de desarrollo inmobiliario.

Según la Constitución Mexicana, la Nación tiene en todo momento la facultad de imponer a la propiedad privada las limitaciones que el interés público pueda requerir, pero esta práctica no se aplica en la mayoría de casos. Los derechos de propiedad han proporcionado a desarrolladores la libertad jurídica para comprar, vender y desarrollar sus propiedades como les plazca. Un cambio en este tema tendrá beneficios fiscales a través de mejorar la captura de plusvalía y otras contribuciones por densificación y/o desarrollo.

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Los Perímetros de Contención Urbana incentivan el desarrollo inmobiliario con subsidios focalizados en ciertos límites físicos.

3. Mejorar sistemas de información geoespacial.

En México existe una gran cantidad de instituciones públicas y privadas que recolectan datos de las ciudades, pero no hay un mando claro que se coordinen entre ellas. Mucha de la información permanece descentralizada, desactualizada, difícil de encontrar y a veces hasta es contradictoria. SEDATU planea (aún en implementación)  trabajar con el Instituto Nacional de Estadística Geografía e Informática para desarrollar un sistema integrado de información geoespecial de infraestructura, vivienda, riesgos, etc.

4. Coordinar!

En México, muchas veces no está claro quién toma la decisión de qué en cuanto al desarrollo urbano, lo que crea tensiones y deja vacíos entre los distintos actores. Las zonas metropolitanas, por ejemplo, no cuentan con estructuras claras de gobernanza porque la Constitución Mexicana actualmente no permite órdenes de gobierno entre el del Estado y el del Ayuntamiento. Cuando la Ciudad de México se compone por más 60 de municipios de tres estados, se generan problemas.

El ordenamiento territorial en México dependerá en los próximos años de las nacientes políticas y programas de densificación urbana. Pero, no las sabemos aplicar bien a la realidad urbana del país porque todavía no contamos con la información y la coordinación necesaria. La densificación en sí no es la meta. Es una herramienta que puede ser poderosa para crear las ciudades sustentables, productivas y justas que todos queremos.

* Jody Pollock tiene una Maestría en Planficación Urbana con especialidad en Desarrollo Internacional del Massachusetts Institute of Technology (MIT). Actualmente es Coordinadora de Proyectos en Fundación IDEA, un think tank de política pública en la Ciudad de México. Se la puede contactar en jpollock@fundacionidea.org.mx.