En la cuarta y última entrega de esta serie sobre renovación urbana continuaremos presentando resultados sobre el estudio que se realizó en Colombia para dar una mirada histórica a los primeros 20 años de la implementación de los Planes Parciales de Renovación Urbana (PPRU).
Las ciudades son sistemas dinámicos que evolucionan con el tiempo. El crecimiento poblacional y las nuevas actividades económicas pueden generar tanto prosperidad como deterioro en diferentes zonas urbanas. Este deterioro se manifiesta en el abandono o degradación de espacios públicos, parques, vías y edificios, lo que puede provocar conflictos sociales, económicos y ambientales. Áreas deprimidas suelen asociarse con inseguridad, disminución del valor de las propiedades y exclusión del mercado inmobiliario.
Sin embargo, muchas de estas zonas, especialmente en las grandes ciudades colombianas, tienen un alto potencial de desarrollo debido a su accesibilidad y cercanía a centros económicos. Aquí es donde la renovación urbana se convierte en una herramienta clave para recuperar y revitalizar estos espacios. En Colombia, instrumentos como los PPRU han sido implementados para promover estas transformaciones.
Bogotá y Cali: ciudades con entornos más desafiantes
En Colombia se han adoptado 83 PPRU: 20 en Bogotá, 44 en Medellín, 8 en Cali y 11 en Pereira. Muchos de estos planes buscan específicamente la recuperación de espacios deteriorados. Al evaluar la variable de entorno de estos planes (en una escala de 0 a 10), Bogotá y Cali tienen calificaciones promedio de 5,7 y 5,9, respectivamente, mientras que el promedio nacional es de 6,9. Esto indica que ambas ciudades están apostando por intervenir en áreas más desafiantes con el objetivo de regenerar zonas históricamente deterioradas y atraer residentes y nuevas actividades económicas.
Gráfico 1. Calificación de los planes parciales por ciudad
Iniciativas públicas versus privadas: diferentes enfoques en entornos complejos
De los 83 PPRU adoptados, 30 son de iniciativa privada, 50 de iniciativa pública y 3 de iniciativa mixta. Los de iniciativa pública (calificación de entorno 6,7) suelen ubicarse en zonas más deterioradas que los planes privados (calificación 7,1), lo que muestra que el sector público tiende a liderar proyectos en áreas que requieren mayor intervención, aprovechando herramientas legales para sanear y obtener suelo en zonas afectadas por abandono o informalidad.
Por otro lado, el sector privado, guiado por las dinámicas del mercado, busca un equilibrio entre retorno financiero y riesgos, y prefiere zonas con condiciones más favorables.
Gráfico 2. Calificación de los planes parciales por iniciativa
El éxito relativo del sector privado en entornos desafiantes
Aunque los planes públicos se enfocan en áreas más complejas, el sector privado ha demostrado mayor efectividad en la ejecución de PPRU en estos entornos; los planes privados tienen un avance promedio del 32%, frente al 18% de los públicos.
Un ejemplo es el PPRU Ciudad Nuevo Salitre en Bogotá, adoptado en 2016 y con una ejecución del 80%. Ubicado en una antigua zona industrial en desuso, este proyecto ha logrado consolidar el suelo y adaptarse a los cambios del mercado, evidenciando la capacidad del sector privado para agilizar procesos.
Gráfico 3. Render PPRU Nuevo Salitre en Bogotá, de iniciativa privada
En contraste, proyectos públicos como el PPRU San Bernardo – Tercer Milenio enfrentan mayores dificultades, especialmente en la gestión del suelo en áreas con alto arraigo comunitario y deterioro social, lo que ha ralentizado su desarrollo.
Gráfico 4. Render PPRU San Bernardo – Tercer Milenio en Bogotá, de iniciativa pública
¿Qué se está construyendo en las zonas deterioradas?
Los PPRU buscan diversificar los usos del suelo y generar espacios para vivienda, comercio y servicios. En los entornos más deteriorados, la Vivienda de Interés Social (VIS) representa el 45% del total de unidades de vivienda, frente al 25% en zonas menos deterioradas. De hecho, el 78% de los metros cuadrados potenciales de VIS se encuentran en PPRU en áreas deterioradas.
Un caso destacado es el PPRU El Calvario en Cali, que, aunque tiene un uso principal comercial, planea construir 64.000 m² de VIS, que representa el total de sus unidades de vivienda. Actualmente ha desarrollado una edificación de 20 pisos con más de 1.000 unidades, y tiene dos más en fase de ventas.
Ciudades como Bogotá y Cali están dando pasos audaces para revitalizar sus áreas más deterioradas, utilizando los PPRU como herramienta clave. Aunque el sector privado ha mostrado mayor eficiencia en estos proyectos, es fundamental que el sector público adopte estrategias que permitan agilizar la consolidación del suelo y el desarrollo de estos planes. Esto podría permitir que se repliquen prácticas exitosas del sector privado y garantizar que, una vez consolidado el suelo, se avance rápidamente en la etapa de construcción para revitalizar zonas estratégicas de las ciudades y detener su deterioro.
El estudio resalta, además, que el deterioro de un área no es un factor determinante en el avance de los PPRU, ya que, tanto en zonas deterioradas como en las menos desafiantes, el porcentaje de avance es similar (23% a nivel nacional). Sin embargo, dado que las áreas deterioradas concentran gran parte del desarrollo de VIS, es esencial implementar mecanismos administrativos, legales, técnicos y financieros que aceleren su desarrollo y mejoren los espacios circundantes para ofrecer mejores condiciones de vida a sus habitantes.
En conclusión, este estudio nos muestra que transformar entornos urbanos deteriorados es un desafío complejo pero indispensable para construir ciudades más inclusivas y sostenibles. La colaboración entre el sector público y privado, sumada a estrategias flexibles y centradas en las comunidades, puede ser la clave para revitalizar estas áreas y ofrecer oportunidades equitativas para todos.