¿Alguna vez has escuchado hablar de reagrupación parcelaria o reajuste de suelos? Si esta es la primera vez que lo haces, estás de suerte por haber llegado a este blog, ya que es probable que a partir de ahora lo escuches más de lo que piensas.
El reagrupamiento parcelario es muy común en continentes como Europa o Asia. Sin embargo, en América Latina y el Caribe (ALC) se han implementado muy pocos proyectos urbanos a través de este tipo de estrategias de gestión del suelo. Uno de los casos de éxito más recientes lo encontramos en el área metropolitana de Guadalajara, México.
Hoy te invitamos a descubrir en este blog en qué consiste el reagrupamiento parcelario y de qué manera el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) está apoyando su implementación como herramienta de innovación y optimización de la gestión y los usos del suelo urbano.
¿En qué consiste el reagrupamiento parcelario?
El reagrupamiento parcelario, también conocido como reajuste de terrenos, consiste en reunir el suelo de varios propietarios vecinos para reorganizar un nuevo espacio optimizando su gestión, incorporando infraestructura vial, espacio público y nuevas edificaciones. Como resultado del proceso, los derechos de los propietarios originales son reconocidos. A continuación, compartimos tres formas de hacerlo:
- Asignando suelo urbanizado
- Otorgando derechos de participación en el proyecto
- Ofreciendo productos inmobiliarios terminados
Ejemplo de reagrupamiento parcelario
Ejemplos de reagrupamientos parcelarios en América Latina
Para poder llevar a cabo el reajuste de terrenos, es necesario contar con un marco legal que lo regule. En diversos países de la región vienen emergiendo reformas legales que contienen regulación específica sobre el reajuste de terrenos y la integración inmobiliaria a través de mecanismos de cooperación y gobernanza entre los propietarios del suelo y los principales agentes demandantes de suelo: el gobierno local y los constructores y urbanizadores. Éstos son algunos de los países precursores en ALC:
- Colombia: Ley de reforma urbana, o Ley 9 de 1989.
- Ecuador: Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial, Uso y Gestión del Suelo de 2016
- Perú: Ley de Desarrollo Urbano Sostenible, o Ley N° 31313, de 2021 en Perú
Tanto las experiencias de la región, como de fuera de ella, especialmente Europa y Asia, han demostrado que es de gran importancia contar con mecanismos de relacionamiento y mediación entre los propietarios y los constructores. Disponer de ellos hace más fácil la gestión del suelo de programas y proyectos de infraestructura o desarrollo urbano. Por ejemplo, se propicia una mejor localización de pequeños proyectos, como los de vivienda social, o se facilita la implementación de grandes proyectos de infraestructura.
El caso de México: Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano
En 2016 se aprobó en México la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LGOTUS). Esta ley abrió la puerta a la posibilidad de desarrollar instrumentos de gestión del suelo, como el reagrupamiento parcelario. De acuerdo con la Estrategia Nacional de Ordenamiento Territorial 2020- 2040 (ENOT), existen importantes requerimientos de suelo que se podrían cubrir en áreas urbanas sin desarrollar, o en áreas estratégicas de renovación urbana.
En la LGOTUS se definen competencias específicas para los diferentes niveles de gobierno y se incorporan instrumentos de planeación y mecanismos de gestión de suelo, incluyendo específicamente el reagrupamiento parcelario.
A partir de lo dispuesto en la norma federal, diferentes ciudades y estados han iniciado el proceso de implementación del reagrupamiento:
- Ciudad de Juárez: Plan de Desarrollo Urbano Sostenible (PDU) expedido en 2016 incorporó parámetros para su uso
- Chihuahua: delimitó un polígono de actuación para desarrollar un proyecto de reagrupamiento
- Área metropolitana de Guadalajara
El compromiso del BID con el reagrupamiento parcelario en Guadalajara, Jalisco
Como resultado de las oportunidades generadas por la nueva legislación mexicana, el BID, en su compromiso por la generación de instrumentos de gestión del suelo para desarrollo urbano sostenible en la región, lideró una cooperación técnica en el Área Metropolitana de Guadalajara (AMG) junto con el Instituto Metropolitano de la ciudad (IMEPLAN) y la firma JFP& Asociados- Derecho Urbano.
En el contexto de la cooperación técnica se estudiaron las restricciones y posibilidades existentes en el marco normativo mexicano, se desarrollaron espacios participativos con actores relevantes y se estructuró un proyecto piloto en la ciudad de Guadalajara. Como resultado del proceso se consolidó una hoja de ruta para incorporar el reagrupamiento a la regulación metropolitana a través de una norma técnica metropolitana. En este video se resumen las actividades realizadas y los principales resultados obtenidos.
Este plan de actuación hará posible que el AMG sea pionera en el contexto mexicano en la aplicación de nuevas herramientas de gestión del suelo
Nueva publicación del BID: Instrumentos de gestión del suelo para el desarrollo urbano
Como resultado de esta iniciativa en el AMG, el BID acaba de publicar una monografía que sintetiza el trabajo realizado en Jalisco. La publicación presenta los hallazgos y recomendaciones sobre la implementación del instrumento para el contexto mexicano.
Las conclusiones de esta monografía ofrecen reflexiones para el contexto mexicano que pueden ser replicables para otros países de la región que se encuentren en el camino de implementar reformas legales donde se incluye un marco de acción para el uso del reajuste de terrenos. !No dudes en descargarla!
Este artículo ha sido coordinado por Ophélie Chavelier, Especialista Líder de la División de Desarrollo Urbano y Vivienda del BID
El reagrupamiento parcelario se denomina en Colombia Reajuste de Tierras o Integración Inmobiliaria, según sea tratamiento de desarrollo o de consolidación,, Existe desde la Ley 9 de 1989, fue justamente esta figura la que Juan Felipe Pinilla y Maria Juliana Rojas soslayaron de manera irregular en el muy cuestionado Plan Parcial triángulo de Fenicia, Van vendiendo por el mundo (En este caso en Guadalajara) lo que en Colombia y en el “Plan Fenicia” dicen que hacen, pero que en la realidad no ejecutan, aquí pretenden saltarse la integración inmobiliaria y llegar directamente al Licenciamiento Urbanístico.
La comunidad del Barrio Las Aguas y la Veeduría Aguas del Vicachá @veeduria_aguas lograron deternerlos en este licenciamiento de reurbanización, por lo que optaron por desaparecer los documentos, por ello hay denuncias contra el Director de dicho Plan Germán Castellanos y contra la Curadora Urbana Adriana López Moncayo. Esta es solo una de las múltiples irregularidades de este Plan. Instamos a la comunidad internacional a revisar y observar este Plan Parcial Triángulo de Fenicia, a no dejarse engañar en otros países, de esta multinacional de la Gentrificación disfrazada de academia. Denunciamos las graves violaciones a los derechos humanos, denunciamos el despojo de poblaciones vulnerables, el desplazamiento urbano y la gentrificación, así como la corrupción urbanística que ha sido la nota que acompaña a este denominado Plan parcial Triangulo de Fenicia que ahora se quiere exportar, Pilas en Guadalajara¡¡
La Universidad de los Andes está propiciando el desplazamiento urbano abusando de las leyes que se sobreponen a la comunidad tradicional de las Aguas como lo es la expropiación. Un crimen dé lesa humanidad