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Habilitación Urbana: una alternativa para reducir el déficit de vivienda en América Latina y el Caribe

October 17, 2023 por Franklin Mendoza Yauri - Lucas Figal Garone - Editor: Daniel Peciña-Lopez Deja un Comentario


No existe esfuerzo pequeño para que todas las familias de América Latina y el Caribe (ALC) tengan acceso a una vivienda digna y de calidad. Muchas son las estrategias utilizadas por los gobiernos y los desarrolladores de vivienda para reducir el déficit habitacional, tanto cuantitativo, como cualitativo en nuestra región. Una de ellas, aunque poco conocida, es la habilitación urbana.

Pero ¿en qué consiste la habilitación urbana?, ¿puede servir para mejorar el problema de la vivienda en ALC? En el artículo de hoy, te invitamos a descubrir cómo el sector público, con el apoyo del sector privado, pueden llevar a cabo este tipo de estrategia para conseguir reducir la escasez de vivienda de nuestra región de forma rápida y ordenada. El sector multilateral juega un papel muy importante en esta ecuación, por ello, compartiremos cómo desde 2019 en el Grupo BID estamos trabajando en Perú para desarrollar la habilitación urbana en el país. Sigue leyendo para conocer todos los detalles.

La vivienda no es un producto, es un derecho

El acceso a una vivienda digna es uno de los derechos fundamentales de una familia. Está reconocido por las Naciones Unidas (ONU) en su Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948, y en diferentes pactos internacionales. Asimismo, la agenda del programa Hábitat II de la ONU puso en evidencia la responsabilidad de los gobiernos de abordar el problema del acceso a vivienda desde una perspectiva multidimensional, complementándose diversos aspectos en Hábitat III. En ese sentido, la satisfacción de las necesidades habitacionales está directamente relacionada con el derecho a una vivienda adecuada, la cual, la ONU considera que debería reunir como mínimo siete requisitos (imagen 1).

Imagen 1: Elementos de una vivienda adecuada

La vivienda en América Latina y el Caribe

ALC aún presenta una brecha alta en términos de acceso a vivienda. Esto se debe a la combinación de varios factores:

  • Altos niveles de informalidad y pobreza;
  • Crecimiento urbano acelerado;
  • Baja oferta de viviendas formales de calidad; y,
  • Limitado acceso y oferta de financiamiento para su adquisición.

Según datos de 2015, en ALC existe un déficit habitacional cuantitativo (ausencia de viviendas) estimado en más de 23 millones de viviendas, y un déficit habitacional cualitativo (viviendas en condiciones deficientes) de más de 43 millones. El segundo es significativamente mayor que primero. Alrededor del 94% del déficit de viviendas en las zonas urbanas es cualitativo, pero existe una gran heterogeneidad entre los países.

A esto, hay que añadirle que  ALC aún tiene bajos niveles de penetración bancaria entre la población con niveles de ingresos medios y bajos: en la región es, en promedio, del 8% (con diferencias significativas entre países), mientras que esta cifra alcanza 37% en Europa y 70% en USA y Canadá. Si no fuese poco, además, el empleo informal, común entre población con ingresos medios y bajos, es una de las principales barreras en ALC lo que impide el acceso al crédito hipotecario para el financiamiento de vivienda.

A pesar de que los gobiernos han implementado diversas acciones para impulsar la oferta y demanda de vivienda, se necesita buscar soluciones alternativas de financiamiento para construir y adquirir vivienda. Estas estrategias deberían considerar las características socioeconómicas y las necesidades de la población de la región, así como cumplir con los aspectos relacionados a una vivienda adecuada.

¿Qué es la habilitación urbana?

El modelo de habilitación urbana consiste en el desarrollo de terrenos para su posterior venta como lotes con instalaciones de servicios públicos (redes de agua y desagüe, redes eléctricas y alumbrado público) e infraestructura como vías de acceso, veredas, parques y áreas recreativas. Los lotes están principalmente dirigidos a población vulnerable. Esta solución de vivienda permite a los clientes adquirir un lote de manera formal y con buenos estándares de servicios e infraestructura, donde pueden construir a su propio ritmo la vivienda. Esto tiene un impacto relevante en el bienestar y calidad de vida de las familias.

Una vez realizada la habilitación urbana, la empresa desarrolladora financia directamente la adquisición de los lotes con una cuota inicial de entre el 5% y el 20% del valor del terreno y el saldo a un plazo de hasta 8-9 años. Para ello se realiza la suscripción de contratos con reserva de dominio hasta la cancelación del préstamo, momento en el cual se entrega el título de propiedad al cliente.

Los destinatarios no suelen estar insertados en el sistema financiero, por lo que el financiamiento directo de estas empresas es la única alternativa para la adquisición de un terreno urbanizado con miras a convertirse por primera vez en dueños formales de una vivienda.

Imagen 2: BID Invest promueve el desarrollo de vivienda social en Perú en alianza con Los Portales

La habilitación urbana tiene un beneficio adicional: la bancarización. Esto es así debido a que el segmento de la población se encuentra en la base de la pirámide, incluso por debajo del segmento de la población que accede a los programas de vivienda social del gobierno (como Mivivienda y Techo Propio en Perú), dado que para acceder a estos programas la persona debe ser sujeta de crédito bancario (los programas de vivienda social se realizan vía los bancos comerciales). Al adquirir un lote de manera formal, estas familias en el futuro son objeto potencial de bancarización cuando terminan de cancelar el lote, al poder otorgarlo en garantía para un crédito hipotecario. Asimismo, debido a la falta de bancarización de muchos de los clientes, la habilitación urbana se utiliza como un mecanismo de ahorro.

Habilitación urbana en Perú, financiado por BID Invest

Hace algunos años, varias de las principales empresas desarrolladoras inmobiliarias en Perú detectaron que la falta de acceso al sistema bancario es una de las grandes barreras para impulsar la adquisición de una vivienda propia. Por ello, empezaron a desarrollar una estrategia de habilitación urbana.

El Grupo BID cree en el potencial de la habilitación urbana. Por ello, a través de BID Invest, ha apoyado la habilitación urbana en el país otorgando en 2019 un préstamo a una empresa desarrolladora local, Los Portales, por US$40 millones y con la suscripción del primer bono social de vivienda por US$35 millones en 2022.

El Grupo BID quiere seguir apoyando este tipo de modelos de negocio innovadores en más países para continuar mejorando vidas en la región. Con estas iniciativas el Grupo BID contribuye a la reducción del déficit de vivienda y mejora la inclusión social e igualdad de las clases más desfavorecidas, así como contribuye al desarrollo económico y social de ALC.

* Los autores agradecen el trabajo de revisión y edición de Paloma Silva, Jorge Guerrero y Juan José Cervantes.

Contenido relacionado:

¿Cómo mejorar el acceso al financiamiento para la construcción y compra de vivienda social en América Latina?
¿Cómo superar los retos de la vivienda rural en América Latina y el Caribe?

Archivado Bajo:Vivienda Etiquetado Con:Déficit de vivienda, habilitación urbana, vivienda digna, vivienda social

Franklin Mendoza Yauri

Emerging Markets Investment Professional with +10 years’ experience in the financial services industry in Latin America. Now executing Equity and Debt Investments across the Manufacturing in Latam. Skilled in due diligence processes, presentations to investment committees, term sheet, company valuations, credit risk, and corporate lending. MBA with specialized studies in finance. Passionate about socioeconomic development, impact investment, technological disruption and capital markets.

Lucas Figal Garone

Lucas es Economista Líder del Departamento de Estrategia y Efectividad en el Desarrollo de BID Invest, Banco Interamericano de Desarrollo (BID), en Argentina. Tiene más de 12 años de experiencia liderando el diseño, monitoreo y evaluación de proyectos con el objetivo de maximizar su impacto en el desarrollo económico, social y ambiental. También, lidera análisis económicos, estudios, evaluaciones de impacto y testeos de soluciones innovadoras para la generación y difusión de conocimientos vinculados a la experiencia operativa del BID, sus clientes y el sector público-privado de Latinoamérica y el Caribe. Previamente, ha trabajado en las Divisiones de Competitividad, Tecnología e Innovación, y de Planificación Estratégica y Efectividad en el Desarrollo del BID en Washington DC. Lucas es también Profesor del Departamento de Economía de la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Coordinador de la iniciativa de desarrollo productivo SIDPA. Sus áreas de experiencia e interés son desarrollo económico, desarrollo productivo, evaluación de políticas, inversiones y proyectos de desarrollo, y economía aplicada. Su investigación reciente incluye publicaciones en World Development, Regional Science and Urban Economics, Research Policy, The Journal of Development Studies, Small Business Economics, Research in Economics, Journal of Development Effectiveness, Emerging Markets Finance and Trade, y IDB WP Series, y capítulos en varios libros. Es PhD en Economía de UdeSA, donde obtuvo su Maestría en Economía, tras obtener su Licenciatura en Economía en la Universidad de Buenos Aires (UBA).

Editor: Daniel Peciña-Lopez

EDITOR: Daniel Peciña-Lopez es especialista en asuntos internacionales, relaciones exteriores y comunicación. Cuenta con más de 10 años de experiencia profesional en delegaciones diplomáticas y organizaciones internacionales en ciudades como Washington DC, Nueva York, Chicago, Ciudad de México, Madrid y Hong Kong. Daniel es Máster en Asuntos Internacionales por la Universidad de Columbia, Master en Ciencias por la Universidad de Oxford Brookes y Licenciado por la Universidad Complutense de Madrid. En 2010 Daniel recibió del Ministerio de Educación (Gobierno de España) el Primer Premio Nacional a la Excelencia en el Rendimiento Académico, por ser el estudiante de nivel universitario con el promedio de calificaciones más alto del país.

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