No existe esfuerzo pequeño para que todas las familias de América Latina y el Caribe (ALC) tengan acceso a una vivienda digna y de calidad. Muchas son las estrategias utilizadas por los gobiernos y los desarrolladores de vivienda para reducir el déficit habitacional, tanto cuantitativo, como cualitativo en nuestra región. Una de ellas, aunque poco conocida, es la habilitación urbana.
Pero ¿en qué consiste la habilitación urbana?, ¿puede servir para mejorar el problema de la vivienda en ALC? En el artículo de hoy, te invitamos a descubrir cómo el sector público, con el apoyo del sector privado, pueden llevar a cabo este tipo de estrategia para conseguir reducir la escasez de vivienda de nuestra región de forma rápida y ordenada. El sector multilateral juega un papel muy importante en esta ecuación, por ello, compartiremos cómo desde 2019 en el Grupo BID estamos trabajando en Perú para desarrollar la habilitación urbana en el país. Sigue leyendo para conocer todos los detalles.
La vivienda no es un producto, es un derecho
El acceso a una vivienda digna es uno de los derechos fundamentales de una familia. Está reconocido por las Naciones Unidas (ONU) en su Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948, y en diferentes pactos internacionales. Asimismo, la agenda del programa Hábitat II de la ONU puso en evidencia la responsabilidad de los gobiernos de abordar el problema del acceso a vivienda desde una perspectiva multidimensional, complementándose diversos aspectos en Hábitat III. En ese sentido, la satisfacción de las necesidades habitacionales está directamente relacionada con el derecho a una vivienda adecuada, la cual, la ONU considera que debería reunir como mínimo siete requisitos (imagen 1).
Imagen 1: Elementos de una vivienda adecuada
La vivienda en América Latina y el Caribe
ALC aún presenta una brecha alta en términos de acceso a vivienda. Esto se debe a la combinación de varios factores:
- Altos niveles de informalidad y pobreza;
- Crecimiento urbano acelerado;
- Baja oferta de viviendas formales de calidad; y,
- Limitado acceso y oferta de financiamiento para su adquisición.
Según datos de 2015, en ALC existe un déficit habitacional cuantitativo (ausencia de viviendas) estimado en más de 23 millones de viviendas, y un déficit habitacional cualitativo (viviendas en condiciones deficientes) de más de 43 millones. El segundo es significativamente mayor que primero. Alrededor del 94% del déficit de viviendas en las zonas urbanas es cualitativo, pero existe una gran heterogeneidad entre los países.
A esto, hay que añadirle que ALC aún tiene bajos niveles de penetración bancaria entre la población con niveles de ingresos medios y bajos: en la región es, en promedio, del 8% (con diferencias significativas entre países), mientras que esta cifra alcanza 37% en Europa y 70% en USA y Canadá. Si no fuese poco, además, el empleo informal, común entre población con ingresos medios y bajos, es una de las principales barreras en ALC lo que impide el acceso al crédito hipotecario para el financiamiento de vivienda.
A pesar de que los gobiernos han implementado diversas acciones para impulsar la oferta y demanda de vivienda, se necesita buscar soluciones alternativas de financiamiento para construir y adquirir vivienda. Estas estrategias deberían considerar las características socioeconómicas y las necesidades de la población de la región, así como cumplir con los aspectos relacionados a una vivienda adecuada.
¿Qué es la habilitación urbana?
El modelo de habilitación urbana consiste en el desarrollo de terrenos para su posterior venta como lotes con instalaciones de servicios públicos (redes de agua y desagüe, redes eléctricas y alumbrado público) e infraestructura como vías de acceso, veredas, parques y áreas recreativas. Los lotes están principalmente dirigidos a población vulnerable. Esta solución de vivienda permite a los clientes adquirir un lote de manera formal y con buenos estándares de servicios e infraestructura, donde pueden construir a su propio ritmo la vivienda. Esto tiene un impacto relevante en el bienestar y calidad de vida de las familias.
Una vez realizada la habilitación urbana, la empresa desarrolladora financia directamente la adquisición de los lotes con una cuota inicial de entre el 5% y el 20% del valor del terreno y el saldo a un plazo de hasta 8-9 años. Para ello se realiza la suscripción de contratos con reserva de dominio hasta la cancelación del préstamo, momento en el cual se entrega el título de propiedad al cliente.
Los destinatarios no suelen estar insertados en el sistema financiero, por lo que el financiamiento directo de estas empresas es la única alternativa para la adquisición de un terreno urbanizado con miras a convertirse por primera vez en dueños formales de una vivienda.
Imagen 2: BID Invest promueve el desarrollo de vivienda social en Perú en alianza con Los Portales
La habilitación urbana tiene un beneficio adicional: la bancarización. Esto es así debido a que el segmento de la población se encuentra en la base de la pirámide, incluso por debajo del segmento de la población que accede a los programas de vivienda social del gobierno (como Mivivienda y Techo Propio en Perú), dado que para acceder a estos programas la persona debe ser sujeta de crédito bancario (los programas de vivienda social se realizan vía los bancos comerciales). Al adquirir un lote de manera formal, estas familias en el futuro son objeto potencial de bancarización cuando terminan de cancelar el lote, al poder otorgarlo en garantía para un crédito hipotecario. Asimismo, debido a la falta de bancarización de muchos de los clientes, la habilitación urbana se utiliza como un mecanismo de ahorro.
Habilitación urbana en Perú, financiado por BID Invest
Hace algunos años, varias de las principales empresas desarrolladoras inmobiliarias en Perú detectaron que la falta de acceso al sistema bancario es una de las grandes barreras para impulsar la adquisición de una vivienda propia. Por ello, empezaron a desarrollar una estrategia de habilitación urbana.
El Grupo BID cree en el potencial de la habilitación urbana. Por ello, a través de BID Invest, ha apoyado la habilitación urbana en el país otorgando en 2019 un préstamo a una empresa desarrolladora local, Los Portales, por US$40 millones y con la suscripción del primer bono social de vivienda por US$35 millones en 2022.
El Grupo BID quiere seguir apoyando este tipo de modelos de negocio innovadores en más países para continuar mejorando vidas en la región. Con estas iniciativas el Grupo BID contribuye a la reducción del déficit de vivienda y mejora la inclusión social e igualdad de las clases más desfavorecidas, así como contribuye al desarrollo económico y social de ALC.
* Los autores agradecen el trabajo de revisión y edición de Paloma Silva, Jorge Guerrero y Juan José Cervantes.
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