Camila Maleronka e Jason A. Hobbs*
Grande parte dos municípios brasileiros convive, de um lado, com gargalos de infraestrutura construídos a partir de processos de crescimento rápido, e de outro, com um quadro generalizado de falta de recursos para investir. Em resposta, alguns municípios brasileiros começaram a explorar oportunidades para aumentar o investimento em infraestrutura por meio de instrumentos de gestão da valorização da terra, como o solo criado, operações interligadas e operações urbanas.
Como um instrumento urbanístico do Brasil, as operações urbanas consorciadas ganharam fama pela experiência da cidade de São Paulo e, mais recentemente, pelo projeto do Porto Maravilha, no Rio de Janeiro. Em geral, o que atrai os olhos dos planejadores, gestores urbanos e também do setor privado são os montantes arrecadados neste tipo de empreendimento. Duas operações urbanas em São Paulo arrecadaram mais de US$1 bilhão em uma década. O projeto do Rio, ainda mais ambicioso, estima captar o dobro disso em uma só operação, vinculada a um contrato de parceria público-privada com duração de 15 anos.
O instrumento prevê um conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo poder público municipal e conta com a parceria dos proprietários de imóveis, moradores, usuários e possíveis investidores privados para alcançar transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização ambiental, ou seja, se trata de um instrumento de planejamento e gestão de grandes projetos urbanos.
Ao intervir em um território específico, a operação urbana consorciada também prevê sua forma de financiamento, aproveitando a oportunidade para absorver os benefícios gerados pela própria intervenção. É um instrumento que opera como um guarda-chuva para vários outros instrumentos que devem se coordenar para viabilizar um grande projeto urbano.
Uma pesquisa do BID publicada em dezembro de 2017 se dedicou a analisar as operações urbanas implementadas na cidade de São Paulo, cuja experiência geralmente se confunde com o próprio instrumento. A pesquisa identifica a viabilidade dessas operações urbanas consorciadas a partir da experiência de quatro operações vigentes na cidade: Centro, Água Branca, Faria Lima e Água Espraiada.
Gestão e processo de implementação
Para que uma operação urbana alcance os objetivos desejados, o planejamento é tão importante quanto a gestão. Uma operação nunca estará isolada de um contexto urbano maior, mas, por se tratar de um perímetro definido, pode ser mais simples projetar a demanda por produtos habitacionais e propor medidas e condições para a oferta imobiliária, tanto pública quanto privada.
Compreender as potencialidades do instrumento é fundamental para aplicá-lo com sucesso. Nesse sentido, a experiência de mais de 20 anos na cidade de São Paulo com seus erros e acertos oferece sinais importantes de como manejar o mecanismo, que pode servir para aplicação em outros contextos.
A análise mostra a relevância da operação urbana consorciada como instrumento de planejamento gestão urbana, que, se corretamente usada, tem potencial para dirigir o crescimento de uma cidade. Fica claro que uma operação não é autônoma em relação à dinâmica da cidade. Não se trata apenas de prever incentivos, mas também de calibrar as regras e limites da atividade imobiliária para que se alcancem os desafios levantados no projeto.
*Camila Maleronka é arquiteta e urbanista, graduada em Administração Pública, mestre em Habitação e doutora em Urbanismo. Foi gerente de estudos econômicos na SP Urbanismo. É colaboradora do Lincoln Institute of Land Policy, consultora do BID e do Banco Mundial nas áreas de urbanismo e financiamento urbano. Desde 2013 trabalha na P3urb, empresa de estruturação de projetos imobiliários.
*Jason A. Hobbs é especialista em Desenvolvimento Urbano e Habitação do BID, onde é responsável pelo desenho, implementação e avaliação de projetos de desenvolvimento urbano e habitacional no Brasil – tanto no nível federal quanto subnacional. Seu trabalho é focado nos aspectos de reabilitação e revitalização dos centros urbanos, habitação de baixa renda, desenvolvimento integrado de áreas degradadas e melhoramento de bairros.
Leave a Reply