Pueblos fantasmas que vuelven a vivir

*Por equipo editorial

Los cambios en la economía y los desastres naturales tienen la capacidad de destruir ciudades. Hay muchos ejemplos en el mundo de pueblos enteros que han sufrido una decadencia lenta o bien una muerte súbita. Hoy sus ruinas son la delicia de fotógrafos y turistas.

Pero hay otro tipo de zonas urbanas decadentes o abandonadas, sin atractivo para los turistas, en muchos rincones de América Latina. Son amplios conjuntos habitacionales construidos con subsidio estatal para los más pobres, pero tan alejado de los servicios urbanos que solo albergan desolación y crimen. Un triste ejemplo es el barrio Bajos de Mena en el sur de Santiago, Chile, donde 120 mil personas viven aisladas de los servicios urbanos. Otro ejemplo es México, con medio millón de viviendas abandonadas. Sin embargo, hoy existe un plan para recuperar estos espacios. Aquí explicamos cómo la empresa PROVIVE está logrando recuperar barrios semi-abandonados. 

 

Pueblos fantasma: Detroit y las fábricas de automóviles abandonadas; la salitrera de Humberstone en el norte de Chile, abandonada cuando el nitrato sintético reemplazó la extracción de salitre; y las 50.000 viviendas de Chernobyl abandonadas tras la tragedia nuclear.

En México más de 7 millones de casas se construyeron en la última década y alrededor de 600.000 han sido abandonadas, vandalizadas o invadidas. Esto impactó negativamente el precio de mercado de cerca de dos millones de casas. La mayoría de las viviendas se construyeron en áreas donde no hay infraestructura comunitaria, escuelas, transporte o empleo. Tamaulipas, Chihuahua y Baja California tienen las tasas más altas de abandono con un total de 180.000 casas vacías.

¿Cómo es vivir en un barrio semi-abandonado?

Miriam, 43 años, vive en Cañadas del Florido, un barrio de bajos ingresos en Tijuana, Baja California. Hace tres años era común que Miriam y sus tres hijos vieran delincuentes y drogadictos frecuentar la casa vacía del lado. Sus calles estaban llenas de basura y animales muertos. Una situación no poco común en barrios mexicanos o fraccionamientos, donde siete millones de casas fueron construidas en la última década por urbanizadores con hipotecas del gobierno. Pero gracias a Provive la vida de Miriam ha cambiado

 ¿Cómo se crean soluciones en los barrios semi-abandonados?

A principios de 2000, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), una agencia estatal mexicana que ofrece financiamiento para vivienda asequible a empleados formales a través de deducciones de nómina, se sometió a una reorganización radical. Como consecuencia, el mercado de construcción y venta de vivienda en el país se transformó. La restructuración de INFONAVIT estimuló una dinámica a través de la cual urbanizadores privados construyeron casas que fueron compradas por empleados formales de bajos y medianos ingresos a través de subsidios de crédito e hipotecas del INFONAVIT, reemplazando el tradicional proceso de construcción incremental de vivienda. INFONAVIT se convirtió así en el mayor prestamista hipotecario de América Latina.

Más que una oportunidad de negocio, estos fraccionamientos parecían ser una pérdida.

En 2008, luego del colapso de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera alcanza su punto máximo, Antonio Díaz—un matemático con un MBA de Wharton y experiencia en el sector financiero en Nueva York, México, Buenos Aires y Hong Kong—forma y lidera un equipo de inversionistas y propone un modelo de negocio innovador y contra cíclico. Las casas abandonadas y vandalizadas en México serían compradas, arregladas y revendidas a personas de bajos ingresos en búsqueda de una vivienda de bajo costo y en un entorno seguro.

Desde su creación en 2010, el innovador modelo de negocio de Provive se ha convertido en una empresa social rentable que renueva casas y revitaliza comunidades. Su mayor accionista es IGNIA, el fondo de inversión de impacto mexicano.

Gracias al modelo de Provive, Miriam y su familia viven en un barrio seguro y agradable. Sus vecinos ya no son los delincuentes: las casas del lado fueron rehabilitadas y vendidas, y su vivienda y la de sus vecinos ha incrementado su valor en un 30 por ciento.

En junio de este año fue el  lanzamiento de Varios caminos hacia una vivienda: nuevos modelos de negocio para la base de la pirámide de América Latina y el Caribe, el más reciente reporte de Oportunidades para la Mayoría en el Banco Interamericano de Desarrollo.

¿Cuál es el rol del gobierno en el modelo de PROVIVE?

Noventa y ocho  por ciento de los clientes le pagan a Provive con su crédito INFONAVIT. La mayor parte de las casas (rehabilitadas) que se venden se encuentran en un rango entre de US$20.000 y US$25.000. Las tasas de interés para las familias de bajos ingresos pueden llegar a ser tan bajas como cuatro por ciento y los términos van de 15 a 20 años.

El gobierno ahora apoya el modelo de restauración y revitalización. No fue fácil en un principio, pero el gobierno está comprometido a contener la mancha urbana que se ha expandido sin control cuatro o cinco veces más rápido que el crecimiento poblacional, de un modo que es insostenible

¿Es rentable es la empresa? ¿Es el modelo replicable?

Provive llegó a punto de equilibrio el tercer año de operaciones. Con eso logró apalancar financiamiento adicional de bancos comerciales mexicanos. Actualmente tiene una línea de crédito de MXN$30 millones. Al final de 2014 tendrá ganancias de aproximadamente USD2 millones. La meta es llegar a ventas de US$50 millones en 2015.

Se explora la posibilidad de replicar el modelo. Provive asistió al Foro Urbano Mundial en Medellín, donde quedó claro que la revitalización urbana en las grandes ciudades del mundo es un reto global. Países como Perú o Chile lo viven a diario. Brasil está aplicando una fórmula similar. Hay consenso en que el único modo para revivir las ciudades es involucrando a las comunidades. La experiencia de Provive es extremadamente útil para América Latina en particular.

Para profundizar más en el modelo de Provive, recomendamos leer la entrevista a Antonio Díaz, fundador y CEO de Provive, en el blog del BID Negocios Sostenibles.