Um dos desafios mais importantes do desenvolvimento urbano no Brasil e países da região é oferecer moradias de baixo custo para famílias de baixa e média renda. O déficit habitacional e insuficiência habitacional continuam a ser uma grande barreira para o desenvolvimento da região, apesar do investimento significativo em programas habitacionais patrocinados pelos governos nas últimas três décadas. Estima-se que quase 2 milhões dos 3 milhões de domicílios que surgem anualmente nas cidades da América Latina e Caribe são obrigados a se instalar em áreas informais. Isso exige uma grande transformação dos sistemas e políticas de financiamento habitacional da região, a fim de atrair mais participantes do setor privado para o mercado imobiliário.
No Brasil, o déficit habitacional estimado pela Fundação João Pinheiro para 2015 é de 6,4 milhões de unidades, dos quais 79% se concentra em famílias de baixa renda. 87,7% do déficit habitacional quantitativo (moradias em falta, seja por habitação precária, coabitação familiar, pessoas demais por metro quadrado, ou custo alto de aluguel) está localizado nas áreas urbanas – 39% na região Sudeste, seguido de 31% na região Nordeste. As nove maiores áreas metropolitanas concentram 29% das carências habitacionais do país. Como resposta, o Governo Federal começou em 2009 o Programa Minha Casa Minha Vida; uma iniciativa que busca reduzir o déficit habitacional através de créditos e financiamento para a construção, permitindo alcançar um nível histórico de produção habitacional de 5,87 milhões de unidades contratadas até julho de 2019.
Além disso, 24,4% das moradias urbanas brasileiras são consideradas inadequadas por apresentar ao menos um dos seguintes problemas: inadequação fundiária (terrenos irregulares), carência de infraestrutura, ausência de banheiro de uso exclusivo, cobertura inadequada e adensamento excessivo dos domicílios próprios. Desafios persistem também no tocante à reabilitação de unidades habitacionais deterioradas.
Ainda, de acordo com a Fundação João Pinheiro, em 2015, 50% das famílias brasileiras destinaram mais de 30% do seu salário para pagar o aluguel. Desse modo, há espaço para desenvolver instrumentos financeiros inovadores para a requalificação de imóveis individuais ou institucionais degradados. O potencial de recuperação/reciclagem deste estoque é enorme: de acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) 2015, estima-se a existência de aproximadamente 7,9 milhões de domicílios vagos no Brasil, com potencial de serem ocupados. Dentre eles, 10.304 imóveis são de propriedade do Governo Federal.
Fórum Internacional de Habitação – Desafios e Oportunidades
Estes e outros temas foram parte de uma reflexão durante os dois dias do “Fórum Internacional de Habitação – Desafios e Oportunidades”, organizado conjuntamente pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e a Secretaria Nacional de Habitação do Ministério do Desenvolvimento Regional em Brasilia nos dias 29 e 30 de agosto. Considerando que o Governo do Brasil tem a oportunidade de explorar novos modelos para a provisão de moradia, especialmente para atender os grupos mais vulneráveis de baixa renda, o evento convidou vários representantes de países da região e de fora, para apresentar e discutir algumas opções principais e concretas para a política da habitação imediata:
- Subsídio para moradia de aluguel: muitas famílias não têm poder aquisitivo para comprar uma casa. Uma alternativa eficaz é a moradia para aluguel e subsídios diretos para aluguel. Essa estratégia tem múltiplos benefícios, incluindo maior flexibilidade para demanda e localização mais central. Neste estudo compartilhamos exemplos de políticas que podem ser adotadas pelos governos.
- Imóveis públicos vazios: essas unidades são uma oferta potencial e uma oportunidade para desenvolver o mercado de locação que poderia ser realizado se os incentivos corretos fossem oferecidos aos parceiros. Estes prédios geralmente têm uma localização preferencial na cidade.
- Aluguel com opção de compra: esses programas buscam combinar as vantagens do aluguel e da propriedade canalizando parte do pagamento do aluguel para uma possível compra da unidade. Isso facilita a mobilidade das famílias e evita os custos de transação associados à propriedade, oferecendo uma garantia de compra, caso os ocupantes optem por isso.
- Melhorias habitacionais: o mercado está hoje bastante limitado em relação ao tamanho do desafio do déficit qualitativo brasileiro. Experiências internacionais e inovações brasileiras podem orientar as políticas públicas para revalorizar este mercado na agenda nacional.
Representantes de Coreia, Chile, França, México e Uruguai, assim como vários atores chaves públicos e privados brasileiros apresentaram experiências de sucesso e participaram de mesas de discussão com o objetivo de apoiar as inovações de política pública em andamento no ecossistema brasileiro. O evento foi mais uma oportunidade de comprovar que compartilhar conhecimento é de grande valor para não repetir erros e conceber programas públicos com um máximo alcance para as famílias mais vulneráveis.
*Autores são especialistas da Divisão de Habitação e Desenvolvimento Urbano do BID
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