Bienes raíces en Argentina: una inversión popular que supera las cuentas bancarias

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Cuando se trata de sus ahorros, las familias quieren asegurarse de elegir un tipo de inversión que mantenga su dinero a salvo y les brinde un retorno confiable. Mientras en economías desarrolladas estos requisitos se pueden cumplir con una simple cuenta bancaria, en América Latina la falta de confianza en las instituciones financieras desalienta la inversión de los ahorros en productos financieros.

Algunas familias latinoamericanas—típicamente las menos pudientes—colocan sus ahorros en instituciones no reguladas, compran electrodomésticos, o simplemente guardan su efectivo debajo del colchón. Otras—habitualmente las de mayores ingresos—tienen activos en el extranjero o invierten en bienes raíces, evitando por completo el sistema financiero nacional (ver Ahorrar para desarrollarse: Cómo América Latina y el Caribe puede ahorrar más y mejor).

Argentina brinda un claro ejemplo de esta situación, como se explica en una investigación reciente del BID realizada por Juan José Cruces. A través de las cesaciones de pago, la inflación alta y la intervención gubernamental que marcaron su economía durante los últimos 40 años, el país pudo crear y atesorar una institución que ha respetado los derechos de propiedad de los inversionistas bajo toda circunstancia: su sector de bienes raíces residenciales, que se ha convertido en una inversión popular entre los hogares de mayores ingresos.

En resumen, cuando se trata de ahorrar, los argentinos compran dólares estadounidenses y los guardan lejos de las cuentas bancarias. Cuando han acumulado suficientes dólares, los usan para comprar un apartamento y lo ofrecen en alquiler.

Lo que podría parece una decisión privada—cómo gastar los ahorros propios—de hecho representa un problema de políticas públicas. ¿Cómo afectan las elecciones de ahorro familiar el bienestar nacional y las perspectivas de un país para la inversión y el desarrollo? Cuando los individuos no confían en los instrumentos de ahorro tradicional y colocan el capital escaso de la sociedad en una actividad de tan bajo retorno como rentar propiedades, hay una pérdida de bienestar para todos.

Si los ahorros no se agrupan dentro de un sistema financiero que funcione bien, la economía en general sufre una pérdida. Un buen sistema financiero moviliza, agrupa y coloca ahorros de forma eficiente para financiar proyectos con alto rendimiento.

La investigación del BID sobre Argentina releva cómo—en el contexto de una alta volatilidad macroeconómica—los ahorristas en Buenos Aires han optado por invertir en bienes raíces. Tras la crisis financiera de 2001-02, cuando muchas deudas fueron reestructuradas y muchos contratos financieros se convirtieron de dólares a pesos, los hogares argentinos le dieron la espalda cada vez más a los depósitos bancarios.

Entre 1992 y 2000, los depósitos a plazo en bancos subieron un promedio de US$7.600 millones por año, mientras entre 2003-2012 se incrementaron un promedio de sólo US$2.200 millones por año, una reducción de 70%. Por otro lado, los ahorros nuevos invertidos en bienes raíces se dispararon 78% (todas las cifras son en dólares estadounidenses constantes de 2014). Durante el primer período, por cada dólar invertido en la compra de propiedades, alrededor de seis dólares se destinaron a nuevos depósitos en el sistema bancario nacional. Durante el segundo período, por cada dólar invertido en bienes raíces, sólo 99 centavos de dólar se volcaron a nuevos depósitos.

Esto ha sucedido aunque el período caracterizado por una mayor inversión en bienes raíces coincidió con un auge de la construcción que apuntó al mercado de alquileres—viviendas más pequeñas y lujosas—además de aumentar la cantidad de propiedades residenciales en Buenos Aires. El mercado de bienes raíces absorbió 27% más de metros cuadrados en el período 2003-2012 que en el de 1992-2001. Este escenario debería haberle quitado atractivo al negocio de rentar propiedades, ya que los valores de los alquileres y los retornos bajaron de forma dramática. Las tasas netas de alquiler cayeron de un promedio de 7,1% entre 1992-2001 a un mínimo de 2,7% desde 2003. A fines del período analizado, el retorno neto de alquiler era de sólo 1,5% al año, menor que el rendimiento de un bono del Tesoro de EE.UU. a 10 años.

El retorno neto de alquiler sobre viviendas se puede comparar con los rendimientos de otras inversiones para estimar la pérdida de eficiencia del dinero estancado en bienes raíces. La investigación del BID estima una pérdida de eficiencia de entre US$800 millones y US$3.000 millones por año. El extremo más alto de este rango representa una pérdida de 2,5% del PIB de la Ciudad de Buenos Aires o 0,6% del PIB nacional por año. Mientras que desde el punto de vista del inversionista individual podría tener sentido destinar tantos ahorros a comprar propiedades, es ineficiente para la sociedad en su conjunto.

El caso argentino deja una importante lección de políticas públicas: cuando el entorno institucional protege los derechos de los inversionistas, como sucedió con los bienes raíces en Argentina en los últimos 40 años, grandes cantidades de capital pueden fluir hacia ese tipo de inversión. Un desafío para países como Argentina es extender la misma protección a otros instrumentos financieros de ahorro que permitan que los ahorros sean dirigidos a inversiones productivas que la economía necesita desarrollar. Ese es el camino hacia una región estable y confiable, donde la falta de ahorros ya no sea una limitación para un futuro mejor.

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El Autor

Pilar Conci

Pilar Conci

Pilar Conci es especialista en comunicación en el Departamento de Investigación del BID. Trabajó como periodista durante más de 15 años, cubriendo principalmente política y economía en América Latina. Obtuvo una maestría en Periodismo en la Universidad de Columbia, una maestría en Políticas Públicas en University College London, y una licenciatura en Comunicación en la Universidad de Buenos Aires. En Twitter: @pilarconci

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