Um dos desafios mais importantes para os governos subnacionais da América Latina e do Caribe (ALC) é melhorar a arrecadação do imposto predial, que representa entre 7,5% e mais de 70% da receita tributária dos governos subnacionais da região.
Muitos governos subnacionais não conseguem progredir nessa área porque consideram necessário alterar as políticas tributárias, investir pesadamente em sistemas de informação ou realizar projetos caros de modernização cadastral. Apesar da importância dessas medidas para aumentar a arrecadação do imposto predial, há outras oportunidades ágeis e práticas de ação que podem ajudar a melhorar a arrecadação deste imposto.
É exatamente essa questão que exploramos em nossa publicação mais recente, Mercado Imobiliário e Imposto Predial (em espanhol), que discute como aplicar métodos de avaliação em massa para fechar a lacuna entre os valores cadastrais e de mercado dos imóveis, e como esse ajuste produziria um aumento significativo no imposto predial. O estudo inclui seis casos para demonstrar que os métodos propostos podem ser aplicados com sucesso em municípios com características socioeconômicas e institucionais muito diferentes.
Nos seguintes parágrafos, compartilhamos as cinco principais conclusões do estudo.
#1 – A avaliação em massa baseada em informações de mercado permitiria um aumento significativo na arrecadação do imposto predial
O estudo mostra que a arrecadação do imposto predial poderia crescer entre 45% e 450% nas seis cidades estudadas: Fortaleza e Itabira no Brasil, Córdoba e Corrientes na Argentina, Manizales na Colômbia e Benito Juarez no México (Tabela 1).
Os resultados indicam que todas as cidades apresentam uma diferença significativa entre os valores cadastrais e os valores de mercado. As cidades com as menores diferenças (Córdoba e Fortaleza) são aquelas em que já existiam observatórios do mercado imobiliário e, portanto, onde os valores dos imóveis considerados já estavam de alguma forma mais atualizados.
Por outro lado, o cálculo do aumento percentual do imposto predial – que resulta da comparação entre o valor faturado e o valor potencial – indica que o imposto predial tem um grande potencial para gerar receita adicional para os governos que usam os valores de mercado como referência.
Tabela 1: Valores de mercado e potenciais do imposto predial
| Cidades | % de aumento nos valores de propriedade em relação aos valores cadastrais | % de aumento nos impostos prediais |
| Fortaleza | 145% | 133% |
| Córdoba | 40% | 45% |
| Manizales | 366% | 391% |
| Corrientes | 618% | 450% |
| Itabira | 110% | 110% |
| Benito Juarez | 331% | 386% |
#2 – As técnicas de mineração de dados e os observatórios do mercado imobiliário são aliados importantes
A aplicação de técnicas de avaliação em massa necessita de informações sobre transações imobiliárias. Essas informações podem ser coletadas por meio de técnicas de mineração de dados (web-scrapping), observatórios do mercado imobiliário ou pela coleta de informações diretamente no campo. Uma vez obtidas as informações necessárias, são desenvolvidos modelos de avaliação em massa usando métodos paramétricos, geoestatísticos, não e semi-paramétricos ou de inteligência artificial.
Após estimar o valor do terreno com base em um dos métodos mencionados acima, o valor dos edifícios (calculado usando um índice de construção) é adicionado a ele, estabelecendo assim o valor de mercado do imóvel.
Por fim, a taxa de imposto atual é aplicada aos valores de mercado, estimando assim a receita que o imposto predial poderia potencialmente gerar se os valores de mercado fossem usados como referência. Nesse estágio, as disposições da política tributária – como isenções fiscais e/ou créditos fiscais – também são aplicadas, pois se presume que as variáveis da política sejam estáveis.
#3 – A avaliação em massa é barata e ajuda a potenciar a progressividade do imposto predial
Do ponto de vista dos governos subnacionais, os principais benefícios da aplicação de métodos de avaliação em massa são a obtenção de uma atualização ágil, barata, transparente e equitativa dos valores cadastrais. Isso se traduz em menos resistência dos cidadãos em relação à sua aplicação na tributação predial.
Além disso, a aplicação de métodos de avaliação em massa não exige modificações ou aprovações de novos instrumentos regulatórios e legais, que são sempre um obstáculo para as administrações tributárias locais.
Para os contribuintes, as principais vantagens da avaliação em massa são a transparência na determinação do valor de sua propriedade e maior equidade tributária. Em todos os casos estudados, é evidente que a aplicação de métodos de avaliação em massa aumentaria a progressividade desse imposto, uma vez que as propriedades com a maior diferença entre os valores de mercado e os valores cadastrais são aquelas localizadas nos decis mais altos da distribuição.
#4 – É necessário criar as condições institucionais para implementar técnicas de avaliação em massa
A existência e o nível de desenvolvimento dos observatórios do mercado imobiliário é a principal condição para que se possa aplicar métodos de avaliação em massa de forma rápida e transparente. De fato, em cidades com observatórios mais antigos e mais desenvolvidos, as diferenças entre os valores de mercado dos imóveis e os valores cadastrais são menores.
Além disso, a existência de uma equipe técnica com conhecimento dos métodos utilizados é outra condição importante, pois essas habilidades são difíceis de adquirir. Entretanto, nenhuma das condições acima é suficiente sem o apoio institucional e político das autoridades locais para a adoção de novos métodos de avaliação de imóveis.
#5 – Ter uma estratégia de implementação gradual e uma campanha de comunicação reduz a resistência aos ajustes do imposto predial
Os métodos de avaliação em massa podem levar a grandes ajustes no valor do imposto predial a pagar, o que pode gerar descontentamento e dificuldades de pagamento entre a população. É por isso que se considera de extrema importância ter uma estratégia de implementação gradual dos resultados derivados do uso dessas técnicas. Essa estratégia deve incluir uma campanha de comunicação que informe ao público o motivo do aumento de impostos e o uso dos recursos fiscais adicionais.
Resumo: A avaliação em massa é um instrumento ágil e prático para aumentar a arrecadação de impostos prediais
O uso de valores de mercado na determinação do imposto predial usando métodos de avaliação em massa cria grandes oportunidades para os governos subnacionais aumentarem suas próprias receitas.
Primeiro, eles eliminam a discricionariedade das técnicas tradicionais de avaliação cadastral que nem sempre usam informações de mercado. Em segundo lugar, elas criam as condições para o desenvolvimento de novas modalidades de financiamento urbano, como instrumentos de captura de mais-valias, incremento de impostos ou títulos municipais.
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