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Autores: Clementine Tribouillard, Guillermo Rolando, Roberta Carolina Assuncao Faria, Ma Eduarda Medicis, Maria Julia Menezes-Firmino, Vitor Tavares Bahia, Beatriz Carneiro Menezes
El alquiler social es una alternativa de vivienda en la que el Estado, en colaboración o no con el sector privado, ofrece viviendas a precios accesibles, mediante el pago de alquileres y/o sus tasas, con o sin subsidios, sin transferir la propiedad al beneficiario.
Los programas de alquiler social buscan apoyar principalmente a familias de bajos ingresos que destinan una gran parte de sus ingresos al gasto en vivienda, o a personas que tienen capacidad para realizar pagos mensuales, pero que, sin ayuda externa, no tendrían la posibilidad de acceder al mercado formal de alquiler, por ejemplo, por no tener ingresos formales o regulares.
En Brasil, las familias que ganan hasta tres salarios mínimos (es decir, hasta 4500 reales, aproximadamente 800 dólares estadounidenses) y gastan más del 30 % de estos ingresos en gastos relacionados con la vivienda (alquiler y gastos como comunidad y facturas de luz o agua) se encuentran en una situación denominada “carga excesiva por alquiler”. Según la Fundação João Pinheiro (2024), Esta situación corresponde a más de la mitad del déficit cuantitativo de viviendas del país (el 52,2 % de los 6,2 millones de viviendas). La gran mayoría de los núcleos familiares que se encuentran en situación de sobrecarga por el alquiler tienen unos ingresos familiares mensuales inferiores a 2850 reales, es decir, 500 dólares estadounidenses (85,2 %), y están formados por mujeres cabeza de familia (64,2 %) y personas negras y mestizas (60,4 %).
Fuente: Fundação João Pinheiro – PnadC, 2022
Para actuar en este contexto, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) está trabajando junto con actores de diferentes niveles de gobierno para crear nuevos instrumentos. A nivel nacional, la Locación Social forma parte de las áreas de mejora de las políticas de vivienda de interés social analizadas en la recopilación. “Habitação de Interesse Social no Brasil”, comprendiendo elementos de diagnóstico y un volumen específico con “Propuestas sobre alquiler social”, en colaboración con el BID y el Gobierno Federal. En 2023, el alquiler social se integró en la reformulación del programa. Minha Casa, Minha Vida, y el BID apoyó al Ministerio de Ciudades para poner en práctica el enfoque en programas concretos, mediante una metodología de trabajo denominada MESA.
Fuente: BID y Secretaría Nacional de Vivienda, 2021.
A nivel subnacional, la ciudad de Recife destaca por incluir el alquiler social como un nuevo eje de atención en la Política Municipal de Vivienda. En este eje es propuesto un componente de apoyo a la oferta de nuevos apartamentos en alquiler, mediante una Asociación Público Privada (APP) instituida por la Lei No 19.175/2023. Esta asociación construye o reforma unidades habitacionales en terrenos y edificios cedidos por el municipio, y posteriormente se encarga de su administración.
También hay un componente de apoyo a la demanda, es decir, a las familias de bajos ingresos con dificultades para acceder al mercado del alquiler. Con el Programa, en portugués, “Tô em Casa”, instituido por la Ley No 18.967/2022, estas familias reciben un vale para pagar parte del alquiler directamente al propietario por parte del Ayuntamiento. Así, el valor del alquiler se divide entre el organismo público, que ofrece el vale, y las familias o personas beneficiarias, que complementan el pago con hasta el 25 % de sus ingresos familiares mensuales.
Hay dos grupos específicos de beneficiarios: las personas que viven en viviendas sin paredes de mampostería o madera (viviendas rústicas), ubicadas en áreas de intervención municipal; y las personas sujetas a una carga excesiva por el alquiler y a la cohabitación involuntaria. El valor del subsidio varía según los ingresos familiares, según el cálculo presentado en el Decreto Nº 35.925/2022.
El diseño del programa de vales contó con el apoyo del BID, en el marco de la operación de crédito. Promorar Recife, e incluyó el análisis de otras iniciativas similares dentro y fuera de Brasil, teniendo siempre en cuenta las particularidades locales. La fase piloto, llevada a cabo en 2023 y centrada específicamente en apoyar a las madres solteras, ya ha dado resultados, como cuenta Jaqueline, una de las residentes que ha utilizado el nuevo programa de vales:
“Aquí, en esta propiedad, mis hijas y yo por fin tenemos el espacio ideal para vivir y la privacidad que necesitan”.
Antes de mudarse, Jaqueline pagaba 700 reales al mes por el alquiler de una habitación donde vivía con sus dos hijas, junto a un bar, en la zona oeste de Recife. Con unos ingresos familiares reducidos, convirtió la casa en su lugar de trabajo, atendiendo a clientes que buscaban sus servicios de peluquería y manicura. Ahora, con el apoyo mensual del subsidio ofrecido por la Alcaldía de Recife, pudo encontrar, en el mismo barrio, una propiedad con tres habitaciones, y su contribución al pago del alquiler de la nueva vivienda es significativamente menor.
“Con la ayuda del Ayuntamiento, ahora solo pago 300 reales al mes para completar un alquiler mensual de 800 reales”, dice Jaqueline mientras prepara su salón de belleza en la terraza de su nueva vivienda alquilada. El acompañamiento social también es un diferencial del programa. Apoyar a las familias durante todo el proceso, buscar las propiedades, realizar las inspecciones técnicas y garantizar que los pagos se realicen regularmente son algunos puntos esenciales para el éxito del programa. Para llevar a cabo la planificación, ejecución y supervisión de todas estas etapas, se seleccionó una empresa especializada mediante un proceso de licitación.
La implementación del vale será gradual, mediante convocatorias públicas en función de criterios de vulnerabilidad social. El objetivo es que el programa conceda subsidios a unas 1200 familias en los próximos 4 años, convirtiéndose en una herramienta importante para reducir el déficit de vivienda en Recife.
Reducir el costo mensual de la vivienda para las familias y, al mismo tiempo, ofrecer una vivienda adecuada, son los principales objetivos del programa de alquiler social, una iniciativa que pretende multiplicar historias como la de Jaqueline.