La ciudad de León, en Nicaragua, lo ha logrado. ¿Cómo? Con una política urbana enfocada a generar suelo asequible para familias de bajos ingresos, con servicios básicos, equipamientos y financiamiento accesible. Además, con la aprobación de incentivos a la vivienda por parte del gobierno se logró articular e involucrar al sector privado en la consolidación urbana de la ciudad. Esta es la historia del Proyecto de Expansión Urbana de León Sureste.

Con un financiamiento de apenas un millón de dólares, en el marco del hermanamiento entre León, Nicaragua, y Utrecht, Países Bajos, en 1999 se inició el diseño de los planes de expansión urbana y la generación de suelo con urbanización progresiva. Es decir, año a año se iban introduciendo más servicios conforme a los recursos disponibles en el fondo revolvente por la venta de lotes: conformación de calles, drenaje pluvial, agua potable, red eléctrica, saneamiento, pavimentación, equipamiento urbano, transporte público, etc. A los 5 años ya se contaba con casi 3,000 lotes. En 10 años, se había recuperado el 100% de la inversión.

A diferencia de otros proyectos de generación de suelo y vivienda social, la Alcaldía Municipal limitó el acceso a estos lotes para familias que demostraban no poseer una propiedad y además tenían ingresos entre los umbrales de pobreza (de 120 a 440 US$). Los lotes, vendidos prácticamente a precio de costo, oscilaron entre 225 y 1,800 US$, según ubicación, tipología y año. Además, se brindó opción a financiamiento con unas condiciones mucho más favorables que el mercado crediticio en ese momento, con un 9% de interés anual en 36 cuotas y 10% de prima.

Los resultados del estudio económico determinaron que hubo una rentabilidad del 0.8%, es decir, se recuperaron los gastos y el capital semilla, incluso asumiendo la capitalización de la moneda. El éxito de la primera fase permitió al municipio adquirir más tierras y seguir urbanizando con el capital recuperado, con más de 2,000 lotes adicionales a la fecha.

Uno de los principales resultados fue convertirse en un polo de atracción para otros desarrolladores. Durante la primera fase, dos organizaciones construyeron urbanizaciones de vivienda social con más de 700 unidades adosados al proyecto, motivadas por la preexistencia de vías e infraestructura troncal, así como equipamiento educativo, salud y parques. Además, la aprobación de la Ley de Vivienda de Interés Social en 2009 permitió generar articulaciones público-privadas gracias a las exoneraciones tributarias, subsidios directos y a la tasa de interés. Con ello, el municipio vendió extensiones mayores de terreno pre-urbanizado donde los desarrolladores construyeron casi 800 viviendas sociales para sectores de ingresos medio-bajos. Las plusvalías de esa venta financiaron parte del proyecto. Esta combinación de estratos sociales y económicos permitió consolidar la expansión urbana en términos de infraestructura, vivienda y negocios. Actualmente la ciudad de León se puede considerar libre de tomas de tierras ilegales.

En síntesis, el liderazgo municipal en la generación de suelo permite un mayor control de la expansión de la ciudad, facilita la articulación con proveedores de servicios urbanos y puede canalizar beneficios sociales estatales para sectores con menor acceso al mercado inmobiliario y de financiamiento. Los resultados demuestran que existen experiencias exitosas en nuestra región, especialmente para ciudades intermedias y emergentes, y el BID cuenta con la oportunidad de tomas estas lecciones y difundirlas.

*Encuentra aquí el estudio económico completo sobre el proyecto de León Sur-Este

Marc Pérez-Casas es Doc­tor Urbanista e Inge­niero de Cami­nos, Cana­les y Puer­tos por la Uni­ver­si­dad Poli­téc­nica de Cata­lunya, Máster en SIG y con­sul­tor inter­na­cio­nal para el Banco Inter­ame­ri­cano de Desa­rro­llo (BID) en Amé­rica Latina. Ha desarrollado investigaciones para el Lincoln Institute of Land Policy y para el Grupo de Investigación en Cooperación y Desarrollo Humano de la UPC.