“Ciudad Verde” en Colombia

Ciudad Verde es un modelo de gestión urbana en Soacha, un municipio ubicado a las afueras de Bogotá, que incluyó la negociación e incorporación de 328 hectáreas (una ciudad en si misma) planificadas y la construcción de 49.500 viviendas de Interés Prioritario (VIP) y de Interés Social (VIS) para más de 200 mil habitantes. Este modelo es la propuesta de los promotores privados al enorme reto del urbanismo residencial planificado, y al déficit cuantitativo y cualitativo de vivienda en Colombia.

Ciudad VerdeLa Ciudad Verde, Colombia

Desde el punto de vista urbanístico, Ciudad Verde es un proyecto visionario porque ofrece una serie de ventajas:

–          Es un modelo de expansión urbana organizado, no segregado, más igualitario y más democrático.

–          Es un modelo de ciudad que ofrece más seguridad a su gente, más espacios de área verde y mejor calidad de vida.

–          Es un proyecto más denso y eficiente y menos vulnerable a desastres naturales.

–          Es una alternativa al modelo actual de crecimiento desordenado, segregado y caótico de las ciudades latinoamericanas; con los mismos principios de la ‘Ciudad Jardín’ que se propuso como alternativa al proceso de urbanización durante la industrialización de la Gran Bretaña.

Desde el punto de vista económico, los Macro Proyectos en general y el caso de Ciudad Verde en particular son modelos de gestión económicamente viable pues sacan ventaja de las economías de escala que se producen al desarrollar un solo lote de 328 hectáreas y no treinta y dos lotes de 10 hectáreas cada uno. En tan solo 6 meses se otorgó la licencia de urbanismo. Las primeras 26,000 viviendas estaban vendidas para febrero del 2013, permitiendo un flujo de caja positivo a los cuatro años de expedida la licencia para iniciar obras. A pesar de que los márgenes de utilidad neta en vivienda social no son muy altos, el flujo de caja permitió reducir los costos financieros del  proyecto y ampliar el margen operacional.

Desde el punto de vista social, Ciudad Verde es un modelo popular pues desarrollar esta gran extensión urbana permitió dotar de infraestructura social a una amplia zona que careció de servicios por más de tres décadas. Mientras en Bogotá se construyeron solo 1,481 viviendas sociales, Ciudad Verde logró ampliar la oferta de vivienda para los ingresos medios y bajos en poco menos de 50 mil unidades. Las familias podían escoger entre una variada gama de opciones de diseño y acabados—ofrecidos  por 10 constructores que competían en calidad y ventas—, aquella que se ajustara más a su presupuesto sin tener que sacrificar la localización y el acceso a servicios básicos y comunales.

Ciudades Jardín en Inglaterra

En su edición del 6 de septiembre del 2014 The Economist, publicó un artículo con los resultados del Premio Wolfson de Economía, que en el 2014 ofreció un premio de £250,000 ($410,000) a quien respondiera a la pregunta: ¿cómo desarrollar un modelo de ‘Ciudad Jardín’ que sea visionario, económicamente viable y popular?

El concepto de ‘Ciudad Jardín’ fue concebido originalmente en Inglaterra por Ebenezer Howard como una alternativa a los horrores de la urbanización espontánea, los tugurios y la vivienda informal en Londres hace más de cien años. La idea era promover desarrollos urbanísticos planificados que incluyeran viviendas acogedoras (término más fácil de interpretar que el de vivienda digna), con espacios verdes y oportunidades para ubicar negocios y microempresas a la escala de barrio. Este modelo permitió ampliar la oferta habitacional en pueblos nuevos como Milton Keynes ubicado a 72 kilómetros al noroeste de Londres.

La propuesta de URBED, un equipo de diseño, liderado por David Rudin, sugiere ampliar la construcción de vivienda en línea con lo que se ha dado a llamar principios de la ‘Ciudad Jardín’  y así convencer a las autoridades locales de aprobar y habilitar nuevos terrenos sin ampliar sus perímetros de servicios y el de sus vecinos, sino urbanizando macro lotes de los cinturones verdes rodeando estas ciudades, y conectando los nuevos asentamientos a los viejos centros urbanos a través de redes de tranvías.

¿Qué tienen en común estas dos propuestas?

Estos modelos demuestran que la expansión urbana en grandes terrenos produce una ciudad más equitativa y más eficiente. Además, señalan que la expansión a través de un loteo individual produce una ciudad sin planificación donde los ciudadanos tienen acceso limitado a las redes de producción.

Por ello, estos modelos de incorporación, englobe y gestión de tierras son particularmente importantes para ciudades intermedias en proceso de crecimiento. A fin de evitar cometer los mismos errores de las grandes ciudades de la región, las ciudades emergentes de América Latina y el Caribe deben revisar su modelo de definición del uso del suelo, su gestión urbana y su reglamentación de las edificaciones y construir así el marco regulatorio propicio para la planificación y la sostenibilidad.