Banco Interamericano de Desarrollo
facebook
twitter
youtube
linkedin
instagram
Abierto al públicoBeyond BordersCaribbean Development TrendsCiudades SosteniblesEnergía para el FuturoEnfoque EducaciónFactor TrabajoGente SaludableGestión fiscalGobernarteIdeas MatterIdeas que CuentanIdeaçãoImpactoIndustrias CreativasLa Maleta AbiertaMoviliblogMás Allá de las FronterasNegocios SosteniblesPrimeros PasosPuntos sobre la iSeguridad CiudadanaSostenibilidadVolvamos a la fuente¿Y si hablamos de igualdad?Inicio
Administración pública Agua y saneamiento Ciencia, tecnología e innovación Comercio e integración regional Conocimeinto Abierto Desarrollo infantil temprano Desarrollo urbano y vivienda Educación Energía Género y diversidad Impacto Industrias Creativas Medio ambiente, cambio climático y Salvaguardias Política y gestión fiscal Salud Sin Miedos Trabajo y pensiones
  • Skip to main content
  • Skip to secondary menu
  • Skip to primary sidebar
  • Skip to footer

Ciudades Sostenibles

  • INICIO
  • CATEGORIAS
    • Vivienda
    • Desarrollo sostenible
    • Patrimonio urbano
    • Ciudades inteligentes
    • Gobernanza metropolitana
    • Economía urbana
    • Sociedad urbana
    • LAB Ciudades
    • Red de Ciudades
  • Recursos
  • Inglés

Propuestas para poner en marcha el Desarrollo Orientado al Transporte en Lima

June 22, 2023 por Claudia Amico Tudela, - Jason Anthony Hobbs - Borja Lopez - Sebastian Lew - Editor: Daniel Peciña-Lopez Deja un Comentario

Este artículo está también disponible en / This post is also available in: Inglés


Primeros pasos para la aplicación de los instrumentos de gestión del suelo en Perú

El desarrollo sostenible de las ciudades de América Latina y el Caribe (ALC) pasa por el Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). ¿Todavía no sabes lo que es el DOT? No te preocupes, en este blog te lo explicaremos, y, además, mostraremos cómo en Perú, con apoyo del BID, se están dando los primeros pasos para comenzar a ponerlo en práctica. ¡Sigue leyendo y conoce todos los detalles!   

¿Qué es el DOT y por qué es necesario llevar a cabo reajustes de terrenos?

Los proyectos de DOT son aquellos que integran la planificación urbana y la movilidad para promover barrios compactos en torno al transporte público masivo. Son proyectos que construyen espacios públicos de calidad, con áreas saludables y atractivas para habitar, trabajar y realizar otras actividades.

Para poner en práctica el DOT en áreas urbanas ya construidas, es común que se necesite llevar a cabo un reajuste de terrenos en esa parte de la ciudad. El reajuste de terrenos, también conocido como reparcelación y reajuste de suelo, se refiere a procesos de integración inmobiliaria, donde los propietarios aportan sus terrenos para dar paso a nuevos proyectos que implican la reconfiguración de un área urbana.

¿Qué implica el reajuste de suelos en el contexto peruano?

En junio del 2021 se aprobó la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible (Ley DUS) que define instrumentos para el reajuste predial, la regulación y el financiamiento urbano. De esta manera, el país se alinea con los objetivos de la nueva agenda urbana que promueve “compartir de manera inclusiva el valor generado por el desarrollo urbano sostenible”.

Ante un modelo de ocupación extensivo del suelo, el cual prima en todas las ciudades peruanas, el acceso a buenas ubicaciones para la realización de proyectos de vivienda social o el desarrollo de equipamientos y espacio público, se torna más costoso y complejo. La Ley DUS propone el reajuste de suelos, con el que se puede promover mayores alturas o aprovechamiento del suelo (“beneficios”), y una parte de la rentabilidad de estas operaciones inmobiliarias pueda ser captada por el sector público para financiar parte de los requerimientos de servicios, espacios públicos y equipamientos de la operación urbana (“cargas”).

¿Cómo se aplicará el reajuste de terrenos en Perú?

El proyecto “Ciudades Sostenibles” para el Área Metropolitana de Lima y Callao que ejecuta el Ministerio del Ambiente, con financiamiento del Fondo para el Medio Ambiente Mundial (GEF,) y el apoyo institucional del BID como agencia implementadora, y de WWF como agencia ejecutora, propone la regeneración del entorno de la estación Naranjal del sistema Bus Rapid Transit (‘Metropolitano’) del norte de Lima. Esta área de regeneración contiene amplias zonas de uso industrial y se ubica entre la futura estación de la Línea 3 del Metro y la próxima estación del teleférico.

Siguiendo principios del enfoque de DOT, se busca concentrar la inversión en áreas con mayor aprovechamiento y potencial para la densificación como esta, con el fin de generar espacios urbanos de alta calidad, con una adecuada mezcla de usos y pensados desde el peatón. Esta transformación implica la reestructuración total del tejido urbano existente y de la estructura de la propiedad, cambios de zonificación y la creación de nuevas vialidades, espacios públicos y equipamientos. Para esto se necesita de la aprobación de instrumentos normativos de planificación específicos que determinarán usos y parámetros, y la definición de las Unidades de Gestión Urbanística (UGU) que establecerán las cargas y beneficios entre los propietarios.

Imagen izquierda: Estado actual de la zona | Imagen derecha: Modelación urbano arquitectónica del desarrollo del área de intervención.

¿Cuáles son los pasos fundamentales para lograr el proceso?

Para el caso de Lima, se ha elaborado la propuesta y reglamentación del Plan Específico para el área de regeneración urbana que delimita 22 UGUs y deberá ser aprobada en el Concejo Municipal de la Municipalidad Metropolitana de Lima. Estas unidades se han formulado de manera que puedan ejecutarse de manera independiente, donde la firma consultora que realizó la propuesta (IDOM) se aseguró de equilibrar la rentabilidad de cada unidad. Al mismo tiempo, se intentó aprovechar la estructura predial existente para facilitar la ejecución y el rol que jugarán los propietarios.

Delimitación de las unidades de gestión urbanística (UGU) sobre la estructura predial existente

El Reajuste de Suelo dará pie a un proceso de reurbanización de los terrenos mediante una habilitación urbana que defina los futuros lotes y establezca los costos de la urbanización (nuevas vías, servicios urbanos, áreas verdes, etc.) para dar paso a los nuevos desarrollos. Asimismo, se determinan los beneficios correspondientes a los propietarios, que se obtienen del valor de los nuevos usos inmobiliarios a implantar (viviendas, áreas comerciales, etc.), el cual debe ser superior a las cargas (costos de reurbanización, costos de promoción inmobiliaria y costos de construcción de los nuevos usos)

Como la mayoría de los municipios no cuenta con instrumentos para realizar una tasación efectiva, se ha propuesto usar el Valor Residual del Suelo a partir de valores comerciales de un estudio de mercado que será fundamental para que las municipalidades capten adecuadamente la plusvalía generada.  La ley DUS establece que tienen derecho a recibir entre un 30 a 50% de lo generado, lo que puede ser percibido en dinero o en lotes. La cesión de lotes representa una oportunidad para que entre un Operador Público del Suelo municipal (figura dispuesta en la Ley DUS pero aún inexistente en Perú) de manera que disponga de este suelo para la producción de vivienda de interés social.

Como parte del Proyecto de Reajuste de Suelo se han dispuesto mecanismos para la creación de un Fideicomiso de Desarrollo Urbano, donde se esperaría que el Operador Público del Suelo municipal pueda realizar la compra de los predios cuyos propietarios no quieren ser parte de la operación inmobiliaria.

Dado que en Perú la función urbanística no se considera como de utilidad pública (y, por tanto, no permite acudir a procesos expropiatorios), será fundamental el rol de los municipios como promotores del desarrollo urbano para convencer a los propietarios del beneficio que les supone la explotación de su propiedad.

¿Cuáles son las lecciones que nos deja esta experiencia para impulsar proyectos de regeneración urbana y de DOT en la región?

  1. Es fundamental comprender las dinámicas del mercado inmobiliario y contar con la participación del sector privado.
  2. El Operador Público del Suelo es una figura importante para garantizar la estabilidad del desarrollo del proyecto, adquirir suelo y que se cumplan las funciones sociales detrás de las operaciones inmobiliarias.
  3. La transformación de los usos y de la estructura de la propiedad, así como el manejo de las demandas sociales son procesos complejos y de muy largo plazo, que requieren de una gobernanza sostenida en el tiempo, de una participación activa de la comunidad para garantizar la validación social y de un acompañamiento constante de las autoridades.
  4. El desarrollo de un sector “piloto” (urbanismo táctico o una primera obra de mejora de la movilidad) es importante para detonar el interés en propietarios y promotores.

Si estás interesado en conocer más detalles sobre DOT en ALC, te recomendamos no perderte las siguientes publicaciones del BID:


Archivado Bajo:Economía urbana Etiquetado Con:desarrollo orientado al transporte, desarrollo urbano, regeneración urbana

Claudia Amico Tudela,

Claudia Amico es bachiller y magíster de arquitectura por la Universidad de Sheffield (Reino Unido) y magíster de Procesos Urbanos Ambientales de la Universidad de EAFIT (Colombia). Es docente de la PUCP e investigadora de CONURB - PUCP. Ha dirigido proyectos urbanos integrales y de transformación barrial a través de la participación, la intervención de espacios públicos y el enfoque de paisaje. Ha liderado procesos de planificación territorial de contextos amazónicos, rurales y urbanos en diversas ciudades de Colombia y Perú, como lo fue el Plan de Desarrollo Metropolitano del Callao al 2040 para el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento que tuvo a su cargo hasta entrar al BID.

Jason Anthony Hobbs

Jason Hobbs asesora a los responsables de políticas y a los líderes de ciudades sobre desafíos urbanos, incluidos la infraestructura resiliente, mecanismos de captura de valor del suelo, desarrollo orientado al tránsito (DOT), preservación del patrimonio, mejoramiento urbano y espacios públicos. Tiene casi dos décadas de experiencia trabajando en toda la región de América Latina y el Caribe en el diseño, implementación y evaluación de proyectos de préstamos para el desarrollo. Su experiencia también incluye trabajo con el Banco Mundial, organizaciones sin fines de lucro y el sector público. Habla con fluidez portugués, español e inglés, y es un defensor apasionado de la creación de lugares y ciudades a escala humana, comprometido con el mejoramiento de las comunidades de la región. El trabajo publicado de Jason incluye notas técnicas revisadas por pares y publicaciones sobre la aplicación de sistemas DOT en el contexto de países en desarrollo; la identificación de atributos clave de las operaciones urbanas municipales, evidenciado en la experiencia de São Paulo; el impacto de la mejora de la infraestructura municipal en los precios de las propiedades; y alternativas para promover la vivienda de bajos ingresos en áreas urbanas centrales. Además de sus contribuciones a la investigación, ha sido editor de publicaciones revisadas por pares que abordan metodologías para mejorar la caminabilidad en entornos urbanos construidos. Su participación editorial se extiende a varios temas relacionados con el DOT, y escribe regularmente en blogs sobre temas relacionados con las finanzas urbanas municipales.

Borja Lopez

Borja López Roca es Arquitecto (con grado de master) y diplomado en Planeamiento y Desarrollo Urbanístico por la Universidad de Navarra (España). Es miembro del Colegio Oficial de Arquitectos Vasco – Navarro (COAVN) y de la Agrupación de Arquitectos Urbanistas del COAVN. Cuenta con casi 20 años de experiencia y ha colaborado, desde su inicio profesional, con el equipo de Ciudad y Territorio de IDOM, especializándose en la redacción de figuras de planeamiento y ordenación del territorio. Cuenta con trabajos desarrollados en diferentes países de LATAM (México, Honduras, Guatemala, El Salvador, Perú, Bolivia, Panamá), Europa (España y Portugal), África (Angola) y Asia (Qatar); así como en diversas vertientes de la planificación urbana y territorial: conservación patrimonial, paisaje, desarrollo socioeconómico, diseño urbano, regeneración urbana, valoración económico-financiera o conservación ambiental. Además, en práctica profesional ha desarrollado las diferentes escalas de la planificación: desde la planificación estratégica y territorial de regiones a la ejecución de las acciones urbanísticas.

Sebastian Lew

Especialista de la División de Vivienda y Desarrollo Urbano del BID. Desde la Sede del Banco en Perú trabaja en programas de recuperación de centros históricos, planificación y regeneración urbana, y vivienda. Anteriormente fue Director del Programa de Ciudades de CIPPEC; Coordinador del Proyecto Patagonia en la Jefatura de Gabinete de Ministros de Argentina; y Consultor para la Iniciativa de Ciudades Emergentes y Sostenibles (ICES), a cargo de proyectos en Bolivia, Paraguay y Chile. Se formó como Licenciado en Ciencia Política en la Universidad de Buenos Aires (1999) y tiene un MA en Desarrollo Internacional de Warwick University (2006). Se especializó en Planificación y Políticas Urbanas en la Universidad de Illinois en Chicago (2010-2012) y fue becario Chevening (2005), FURP (2005) y Fulbright (2010).

Editor: Daniel Peciña-Lopez

EDITOR: Daniel Peciña-Lopez es especialista en asuntos internacionales, relaciones exteriores y comunicación. Cuenta con más de 10 años de experiencia profesional en delegaciones diplomáticas y organizaciones internacionales en ciudades como Washington DC, Nueva York, Chicago, Ciudad de México, Madrid y Hong Kong. Daniel es Máster en Asuntos Internacionales por la Universidad de Columbia, Master en Ciencias por la Universidad de Oxford Brookes y Licenciado por la Universidad Complutense de Madrid. En 2010 Daniel recibió del Ministerio de Educación (Gobierno de España) el Primer Premio Nacional a la Excelencia en el Rendimiento Académico, por ser el estudiante de nivel universitario con el promedio de calificaciones más alto del país.

Reader Interactions

Leave a Reply Cancel reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Primary Sidebar

SIGUENOS

Subscribe

Descripción

Este es el blog de la División de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) del Banco Interamericano de Desarrollo. Súmate a la conversación sobre cómo mejorar la sostenibilidad y calidad de vida en ciudades de América Latina y el Caribe.

Buscar

Entradas Recientes

  • Liderazgo local e innovación para transformar los territorios: resultados del Encuentro de Autoridades Regionales y Locales 2025 
  • Encuentro de autoridades regionales y locales: liderazgo local e innovación para el desarrollo territorial resiliente en América Latina y el Caribe
  • INDUVIC, inteligencia para la resiliencia en vivienda y el desarrollo urbano
  • De utopías a retos actuales: modelos de vivienda social
  • Ciudades al límite: cómo proteger a América Latina del calor extremo y los incendios

¡Síguenos en nuestras redes!

Footer

Banco Interamericano de Desarrollo
facebook
twitter
youtube
youtube
youtube

    Blogs escritos por empleados del BID:

    Copyright © Banco Interamericano de Desarrollo ("BID"). Este trabajo está disponible bajo los términos de una licencia Creative Commons IGO 3.0 Reconocimiento-No comercial-Sin Obras Derivadas. (CC-IGO 3.0 BY-NC-ND) y pueden reproducirse con la debida atribución al BID y para cualquier uso no comercial. No se permite ningún trabajo derivado. Cualquier disputa relacionada con el uso de las obras del BID que no se pueda resolver de manera amistosa se someterá a arbitraje de conformidad con el reglamento de la CNUDMI. El uso del nombre del BID para cualquier otro propósito que no sea la atribución, y el uso del logotipo del BID estarán sujetos a un acuerdo de licencia escrito por separado entre el BID y el usuario y no está autorizado como parte de esta licencia CC-IGO. Tenga en cuenta que el enlace proporcionado anteriormente incluye términos y condiciones adicionales de la licencia.


    Blogs escritos por autores externos:

    Para preguntas relacionadas con los derechos de autor para autores que no son empleados del BID, por favor complete el formulario de contacto de este blog.

    Las opiniones expresadas en este blog son las de los autores y no necesariamente reflejan las opiniones del BID, su Directorio Ejecutivo o los países que representan.

    Atribución: además de otorgar la atribución al respectivo autor y propietario de los derechos de autor, según proceda, le agradeceríamos que incluyera un enlace que remita al sitio web de los blogs del BID.



    Política de privacidad

    Derechos de autor © 2025 · Magazine Pro en Genesis Framework · WordPress · Log in

    Banco Interamericano de Desarrollo

    Aviso Legal

    Las opiniones expresadas en estos blogs son las de los autores y no necesariamente reflejan las opiniones del Banco Interamericano de Desarrollo, sus directivas, la Asamblea de Gobernadores o sus países miembros.

    facebook
    twitter
    youtube
    En este sitio web se utilizan cookies para optimizar la funcionalidad y brindar la mejor experiencia posible. Si continúa visitando otras páginas, se instalarán cookies en su navegador.
    Para obtener más información al respecto, haga clic aquí.
    X
    Manage consent

    Privacy Overview

    This website uses cookies to improve your experience while you navigate through the website. Out of these, the cookies that are categorized as necessary are stored on your browser as they are essential for the working of basic functionalities of the website. We also use third-party cookies that help us analyze and understand how you use this website. These cookies will be stored in your browser only with your consent. You also have the option to opt-out of these cookies. But opting out of some of these cookies may affect your browsing experience.
    Necessary
    Always Enabled
    Necessary cookies are absolutely essential for the website to function properly. This category only includes cookies that ensures basic functionalities and security features of the website. These cookies do not store any personal information.
    Non-necessary
    Any cookies that may not be particularly necessary for the website to function and is used specifically to collect user personal data via analytics, ads, other embedded contents are termed as non-necessary cookies. It is mandatory to procure user consent prior to running these cookies on your website.
    SAVE & ACCEPT