El alquiler de viviendas es una de las opciones más interesantes para quienes no quieren, o no pueden, comprometerse a una hipoteca de por vida. Este mercado está creciendo de forma sostenida en las áreas urbanas de América Latina y el Caribe (ALC). Puede sorprender, pero en las grandes ciudades, más del 40% los hogares, viven de alquiler.
Si bien los programas de vivienda se han utilizado exitosamente en Estados Unidos, Canadá, Europa y Asia durante décadas, en la región no ha sido así. ALC está asimilando la oportunidad de promover este mercado como política pública para ofrecer mejor localización y la posibilidad de viviendas temporales para composiciones familiares diversas y cambiantes, ante la generación de un submercado informal cada vez mayor que está impactando decisivamente en el crecimiento de las ciudades.
En este artículo, que forma parte de una serie sobre vivienda, nos acercamos hasta Perú para conocer cómo funciona su mercado de vivienda social en renta. Expondremos dos modelos que pueden beneficiar al país a mejorar este sector, tan importante para el desarrollo y la calidad de vida de sus ciudadanos.
¿Cuánto se ha avanzado en Perú con relación al mercado de vivienda en renta?
En Perú, el programa para promover subsidios al precio de la renta (Bono de Arrendamiento para Vivienda – BAV) no ha tenido mayor impacto aún en la atención al déficit habitacional. Uno de los motivos tiene que ver con los elevados costos de transacción implicados y la falta de producción de oferta formal enfocada en el sector objetivo, lo que afecta también al programa de alquiler temporal para familias afectadas por desastres.
Una consultoría realizada este año por Affordable Housing Institute para el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), concluyó que el país podría beneficiarse de dos modelos de alquiler:
- El primero de ellos estaría pensado en atender y regularizar la producción informal, que es comparativamente mayor a la formal
- El otro modelo promovería el mercado inmobiliario a gran escala a través de la participación de grandes promotores inmobiliarios e inversores y el uso de mecanismos de financiación, como los FIBRAs, a través del desarrollo de proyectos multifamily (edificios de un solo propietario destinados únicamente a renta).
¿Cómo atacar la producción de vivienda informal?
El primero de los modelos propone densificar la vivienda existente en zonas de origen mayormente informal que hayan logrado un grado aceptable de consolidación y acceso a servicios pero que no hayan alcanzado aún todo su potencial edificatorio. Esto se crearía como alternativa a la generación de nuevo suelo urbano de producción informal, y así evitaría los problemas de accesibilidad, riesgo y carencia de servicios que estos nuevos desarrollos implican.
La propuesta se centra en que pequeños propietarios, ubicados en polígonos de intervención priorizados, puedan añadir uno o varios departamentos asequibles a su propiedad existente. Para que este modelo produzca viviendas de alquiler para el público objetivo de menores recursos, se propone un nuevo subsidio para la ampliación o reforzamiento de las estructuras. Además, este subsidio se complementaría con un préstamo no-hipotecario a mediano plazo (cinco años) de una institución financiera intermediaria respaldada en un fondo de garantía. De esta manera, una entidad técnica certificada por el ministerio recibiría y administraría el subsidio y el financiamiento del préstamo, y realizaría el mejoramiento de la vivienda.
En cuanto a la demanda, se realizaría un ajuste escalonado al subsidio ofrecido por el BAV para asegurar que el costo de alquiler de las familias no represente más del 30% de los ingresos y que cubra un máximo del 70% del costo de la renta.
¿Cómo producir vivienda a gran escala?
El segundo modelo busca involucrar al sector privado para producir soluciones “llave en mano” a gran escala.
Existe una primera modalidad que busca la participación de las FIBRAs donde el promotor es el principal actor, a cargo del diseño, de la financiación y de la construcción y operación del proyecto. El gobierno debería proporcionar incentivos tributarios con la condición de que el arrendador destine las viviendas a beneficiarios del BAV respetando la renta máxima. Además, debería ofrecer un producto de financiación para la construcción de las viviendas de alquiler. El desarrollador sería el único responsable de encontrar el terreno y de diseñar, construir, obtener financiamiento, mantener y operar el parque de viviendas de alquiler. Existen variaciones para este modelo donde se incorporaría una garantía de flujos para amortiguar el potencial incumplimiento en el pago de los alquileres.
Una segunda modalidad de este modelo es la creación de una asociación público-privada con el uso de la modalidad de ‘Proyectos en Activos’, donde se crearía un vehículo de inversión específico compuesto por actores del sector público y del sector privado (FIBRAs) que sería el promotor y operador del proyecto. El Estado aportaría el terreno y/o las infraestructuras básicas que se confieren al vehículo de inversión con términos acordados con el gobierno. Tras la capitalización del proyecto, el vehículo de inversión diseñaría, construiría, financiaría, mantendría y operaría el parque de viviendas de alquiler. A menos que el bien público se hubiese concesionado por un plazo determinado, no existiría un retorno para el gobierno en este modelo.
Se puede hacer un cambio de política
Los dos modelos descritos tienen un objetivo común: buscan estructurar y equilibrar los riesgos del que desarrolla un proyecto de vivienda para alquiler brindando los incentivos y respaldos necesarios. La clave para dinamizar la producción está en pensar en soluciones diversas y complementarias a la adquisición de vivienda nueva para las diferentes realidades de los hogares.
En el BID seguiremos apoyando a los países de la región con análisis y propuestas encaminadas a mejorar las vidas de los latinoamericanos y caribeños. Si te ha parecido interesante este artículo, te recomendamos no perderte el resto de esta serie sobre vivienda. Para ello, puedes regístrate a nuestra newsletter aquí, o seguirnos en LinkedIn, Facebook y Twitter.
*La autora desea agradecer la revisión llevada a cabo por Sebastian Lew
interesante articulo.
tienen estudios similares sobre la vivienda en alquiler en Ecuador?
otra pregunta es si han trabajado con perspectiva de género?