Similar a nuestros vecinos del norte (Estados Unidos), la propiedad de una vivienda es una aspiración preciada para millones en América Latina. Sin embargo, las barreras financieras tradicionales a menudo obstaculizan el acceso a financiamiento para viviendas asequibles. Afortunadamente, están surgiendo estructuras financieras innovadoras que prometen transformar la accesibilidad a la vivienda en toda la región.
Desde emisiones temáticas, principalmente bonos sociales, hasta programas de titularización de remesas, los intermediarios financieros están aprovechando sus fortalezas y utilizando estructuras financieras innovadoras para obtener financiamiento de prestamistas nacionales e internacionales. Estos fondos apoyan el crecimiento de carteras, específicamente en segmentos desafiantes como las hipotecas y los préstamos para mejoras del hogar, que requieren plazos más largos y precios competitivos para ser accesibles a una gran parte de la población. Este enfoque ha sido demostrado por Home Mortgage Bank y Fedecredito, dos líderes industriales con larga trayectoria y clientes del BID – más sobre estos estudios de caso a continuación.
Las iniciativas de inclusión financiera, enfocadas en proporcionar préstamos a micro, pequeñas y medianas empresas (“MSME”) y familias de bajos ingresos, también juegan un papel fundamental en la expansión del acceso al financiamiento de viviendas. Programas de préstamos específicos permiten a individuos con recursos limitados obtener fondos para mejoras del hogar o construcción incremental. Estos préstamos, típicamente ofrecidos por cooperativas y prestamistas especializados, priorizan la inclusividad, asegurando que incluso los miembros más marginados de la sociedad puedan construir un mejor futuro para ellos y sus familias.
Las asociaciones público-privadas (“PPPs”) han surgido como un mecanismo efectivo para promover el financiamiento de viviendas en el sector popular. Al combinar los recursos y la experiencia de entidades gubernamentales e instituciones financieras privadas, las PPP desarrollan mecanismos de financiamiento innovadores, como préstamos subsidiados o garantías, para ayudar a los hogares de bajos ingresos a acceder a financiamiento de viviendas asequibles. Estas asociaciones aprovechan las fortalezas de cada sector para maximizar el impacto y llegar a las comunidades desatendidas de manera más eficiente.
En conclusión, las estructuras financieras innovadoras están transformando el acceso a la vivienda para el sector popular en América Latina. Estas estructuras, junto con los continuos esfuerzos de inclusión financiera y apoyadas por asociaciones público-privadas, están desmantelando progresivamente las barreras a la propiedad de vivienda. Esto allana el camino para un mercado de vivienda más inclusivo y equitativo. A medida que estas innovaciones evolucionan, el sueño de poseer una casa se vuelve alcanzable para millones, fomentando el empoderamiento económico y el desarrollo social en toda la región.
Home Mortgage Bank y RBC Caribbean – Primer Bono Social en el Caribe
El sector de la vivienda en Trinidad y Tobago enfrenta numerosos desafíos estructurales, siendo la inaccesibilidad el mayor obstáculo. Según el BID, la relación precio de la vivienda-ingresos (“HPW”), que mide la proporción del precio medio de una casa de tres habitaciones con respecto a los ingresos anuales promedio, ha estado consistentemente por encima de 10:1 durante las últimas dos décadas, alcanzando un máximo de 20:1 entre 2006 y 2007. Internacionalmente, una relación precio medio de la vivienda-ingreso medio superior a 4:1 indica una seria inaccesibilidad, destacando la gravedad de la situación en Trinidad y Tobago. Esta inaccesibilidad ha aumentado la demanda de unidades de vivienda del gobierno, con un retraso de 175,000 solicitantes reportado durante la presentación del Presupuesto 2022 por el Ministro de Finanzas.
A nivel local, para abordar este problema, la Trinidad and Tobago Mortgage Finance Company (“TTMF”), una empresa cuasi soberana, ha consolidado rápidamente su posición como el principal proveedor de préstamos hipotecarios subsidiados para hogares de ingresos bajos y medios. TTMF también compite en el mercado abierto, poniendo sus servicios a disposición de toda la población.
IDB Invest se unió a Home Mortgage Bank (“HMB”) y RBC Caribbean para suscribir el primer bono social en Trinidad y Tobago y la región del Caribe. El bono social senior asegurado de TTD300 millones, con un plazo de 5 años, fue suscrito en su totalidad por IDB Invest. Este bono apoyará el financiamiento hipotecario para familias de ingresos bajos y medios.
Los ingresos del bono se destinaron a financiar la compra de hipotecas en el mercado secundario. Todas las hipotecas compradas por HMB deben ser originadas bajo los programas de subsidio de tasas de interés del Gobierno de Trinidad y Tobago y otorgadas a familias de ingresos bajos y medios.
El bono social ofrece una oportunidad para extender la duración del financiamiento disponible para HMB a tasas similares en el mercado financiero doméstico, asegurado por un conjunto de hipotecas en lugar de valores de inversión. De manera similar, el financiamiento contribuirá al desarrollo de los mercados de capitales y las emisiones de bonos temáticos en Trinidad y Tobago y la región.
Fedecredito – Primer Bono Social con Enfoque de Género en El Salvador
El Salvador, un país de América Central históricamente aquejado por desafíos soberanos significativos como la seguridad pública y problemas económicos (bajas tasas de crecimiento y alta deuda pública), ha mostrado mejoras considerables en diversos frentes. La reciente mejora de la calificación soberana por parte de S&P a B- con perspectiva estable, señala una mejora relativa en la gestión de las finanzas públicas del país, lo que está aliviando algunas presiones de financiamiento para el sector financiero local. Sin embargo, las preocupaciones sobre la sostenibilidad a largo plazo de las finanzas públicas de El Salvador siguen siendo una preocupación latente en la comunidad de inversores internacionales.
Algunos de los principales prestamistas locales buscaron estructuras financieras alternativas para apoyar un modesto crecimiento de la cartera. Una solución innovadora ha sido aprovechar los flujos de remesas del país, estimados en US$7.6 mil millones (2022). Fedecredito, el principal procesador de remesas que maneja el 20.9% (US$1.6 mil millones) de los flujos totales de remesas, utiliza esto para asegurar financiamiento de inversores internacionales. Este financiamiento apoyó en parte los préstamos para adquisición de viviendas y mejoras del hogar para mujeres vulnerables.
El Sistema Fedecredito (“FDCS”), una red cooperativa compuesta por 47 Cajas de Crédito y 7 Bancos de los Trabajadores, dos compañías de seguros (Fedeservi y Fedecredito), está profundamente comprometido con la inclusión financiera de las MSMEs y las familias de bajos ingresos en El Salvador. Actuando como la interfaz financiera para el FDCS, con prestamistas nacionales e internacionales e inversores de los mercados de capitales, Fedecredito canaliza financiamiento a sus entidades miembros. El FDCS representa la red más grande de proveedores de servicios financieros en El Salvador.
IDB Invest anunció recientemente (2023) una asociación con Fedecredito para apoyar la emisión de una nueva serie de bonos bajo su Programa de Titularización de Remesas (“RSP”). Esta emisión temática de Fedecredito, etiquetada como un Bono Social con enfoque de género de acuerdo con los Principios de Bonos Sociales de la Asociación Internacional de Mercados de Capitales (“ICMA”), tiene como objetivo recaudar hasta US$80 millones. IDB Invest suscribirá hasta US$20 millones, con otros co-inversores cubriendo la parte restante.
El segmento MSME en El Salvador enfrenta un déficit de financiamiento en términos de volumen, plazo y costo, especialmente para WMSMEs. Las mujeres tienen menor actividad económica, participación en la fuerza laboral y asistencia escolar en comparación con los hombres. A pesar de que las mujeres poseen el 54.2% de las MSMEs, principalmente en el segmento micro, el acceso al financiamiento para adquisición de viviendas y préstamos para mejoras del hogar sigue siendo un desafío significativo.
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