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A medida que las ciudades de América Latina y el Caribe (ALC) crecen, también lo hacen sus necesidades de contar con infraestructuras adecuadas y sostenibles. Bien sea construyendo un megaproyecto nuevo o regenerando un área urbana degradada, como en los casos de Bilbao y Washington DC, las ciudades de la región necesitan financiamiento para hacer frente a los costes de esas obras.
El acelerado proceso de urbanización en ALC sitúa a los alcaldes de sus ciudades frente a un reto importante: ¿cómo pueden los municipios superar los actuales desafíos con unos recursos financieros limitados que quedaron aún más mermados a consecuencia de la pandemia? ¿Qué opciones de financiamiento existen para financiar grandes proyectos de infraestructura?
La Reunión de Alcaldes del BID, que tuvo lugar en Denver el pasado 26 de abril de 2023, analizó algunas de las soluciones más creativas que están aplicando hoy en día ciudades de todo el mundo con el fin de diversificar sus fuentes de ingresos, combinando los recursos propios a nivel local y nacional con la inversión privada.
En el artículo de hoy, que forma parte de una serie sobre financiación subnacional, explicamos tres de las estrategias que están teniendo más éxito a nivel internacional para el financiamiento de megaproyectos urbanos. Desde la División de Vivienda y Desarrollo Urbano del BID confiamos en que estas puedan servir de inspiración para las ciudades de ALC, a quienes estaremos encantados de brindarles nuestro asesoramiento y apoyo.
Megaproyectos: beneficios más allá de la infraestructura
Los megaproyectos urbanos son iniciativas de desarrollo a gran escala destinadas a lograr una transformación integral de los espacios de las ciudades mediante cambios en los usos del suelo y en el entorno construido. Se trata de programas complejos de intervención urbana en los que participan múltiples interesados y que requieren grandes sumas de capital. Algunos ejemplos de este tipo lo encontramos en Londres (Canary Warf y King’s Cross), Nueva York (Hudson Yards), Barcelona (Distrito 22@), Singapur (Jurong Lake District) o Medellín (Ciudad de Río).
Cuando tienen éxito, los megaproyectos urbanos pueden crear empleo, mejorar las finanzas locales, potenciar las infraestructuras sociales, aumentar el valor de la propiedad, reducir la tasa de delincuencia y mejorar las condiciones sanitarias. La investigación actual indica que el número y tamaño de estos proyectos han aumentado en las últimas décadas, lo que se ha traducido en nuevas oportunidades para innovar y rediseñar nuestro entorno construido.
Lamentablemente, los costes asociados a estos cambios pueden ascender fácilmente a miles de millones de dólares. Este suele ser el principal motivo para desincentivar a los gobiernos municipales a llevarlos a cabo, pues la mayoría de las ciudades tienen limitaciones fiscales y dependen en gran medida de las transferencias de los gobiernos centrales para cubrir sus responsabilidades de gasto.
Tres estrategias para financiar megaproyectos de desarrollo urbano
Aunque existen muchas formas de financiar megaproyectos de renovación urbana, compartimos algunos de los que han funcionado de forma más exitosa en el ámbito internacional. Para ello, viajaremos hasta Japón, Londres y Hong Kong:
1. REAJUSTE DE TIERRAS
Esta es una de las principales herramientas de planificación urbana de Japón, la cual está haciendo posible el desarrollo de megaproyectos urbanos a gran escala en el país. El principal mecanismo de ejecución del reajuste del suelo consiste en cambiar el diseño, la ubicación, las dimensiones y la superficie de varias parcelas mediante un proceso de transferencia de derechos de propiedad de una zona a otra. En otras palabras, se transforman antiguas parcelas en otras nuevas, en ubicaciones y formas parcial o totalmente diferentes. La “innovación” de esta herramienta radica en la participación de los propietarios de los terrenos en el proyecto urbano a través de la división equitativa de los costes y beneficios del proyecto. De esta manera, se evita la necesidad de expropiación, con los costes y obstáculos burocráticos que conllevan.
La herramienta se utilizó con éxito en los casos de la estación intermodal de Akihabara (con un coste estimado de 346 millones de dólares) y la estación de Shinagawa (con un coste estimado de 4.400 millones de dólares). También apoyó el desarrollo de carreteras, plazas, espacios públicos y calles locales mediante la aportación de terrenos al banco público de tierras.
2. ASOCIACIONES PÚBLICO-PRIVADAS CON ESTRUCTURAS FLEXIBLES:
En Londres, los Acuerdos de la Sección 106 regulan las asociaciones público-privadas. Éstas pueden exigir, por ejemplo, que los propietarios y promotores asuman un compromiso financiero (fijo o recurrente) u ofrezcan apoyo en especie de interés local (como viviendas asequibles o instalaciones comunitarias) a cambio de permisos de desarrollo.
En el caso de la reurbanización del barrio de King’s Cross, los acuerdos de la Sección 106 establecieron usos flexibles del suelo. Esto sirvió para que los miembros del consorcio respondieran a los cambios del mercado y a otras condiciones a medida que evolucionaba el proyecto. El proceso permitió que el proyecto se adaptara a las nuevas condiciones al tiempo que abordaba las necesidades espaciales, como las rutas clave, los espacios públicos, la conservación histórica, los requisitos de altura máxima y mínima y las zonas de desarrollo. Un estudio reciente sobre los beneficios sociales y económicos de la reurbanización de King’s Cross concluyó que aporta más de 600 millones de libras al año en valor añadido a la economía, con más de 3.000 millones de libras invertidos en construcción desde 2008. Esto hace que haya superado a otras zonas en términos de crecimiento del empleo y aumento del valor de los locales comerciales y residenciales.
3. JOINT VENTURES:
Uno de los mayores casos de éxito de joint ventures (proyectos conjuntos en su traducción al español), en megaproyectos urbanos lo encontramos en la Mass Transit Rail Corporation (MTRC) de Hong Kong. La MTRC se creó en 1975 como empresa pública para construir, explotar y mantener un sistema ferroviario de transporte masivo para las necesidades de transporte público de Hong Kong. Durante décadas, esta corporación ha utilizado el modelo de negocio conocido como Rail plus Property (R+P) o, lo que es lo mismo: Ferrocarril y Propiedad.
¿Cómo funciona el modelo de negocio (R+P)? El gobierno concede a la MTRC los “derechos de desarrollo” de los terrenos en las diferentes estaciones de tren y metro. Para convertir estos derechos en terrenos, el MTRC paga al gobierno una cantidad basada en el valor de mercado del terreno sin tener en cuenta la inversión futura del ferrocarril. A continuación, el MTRC construye la nueva línea ferroviaria, o de metro, y se asocia con promotores privados para levantar propiedades residenciales o comerciales en los espacios colindantes. De esta manera, recibe una parte de los beneficios que los promotores obtienen de estas propiedades.
Por ejemplo, entre 2000 y 2015, los beneficios de la promoción inmobiliaria y los negocios relacionados de la MTRC, incluido el negocio comercial de la estación y el negocio de alquiler y gestión de propiedades de Hong Kong, representaron más del 50% del beneficio total de MTRC. Más recientemente, en 2019, por cada libra recaudada de los billetes se recaudaron 0,6 libras del alquiler y gestión de propiedades, o de los negocios comerciales en las estaciones.
Como les adelantábamos, esto es sólo una muestra de las diferentes posibilidades de financiación disponibles para los municipios que deseen embarcarse en la construcción de grandes proyectos de renovación urbana. La próxima semana regresaremos para compartir un análisis de cómo funcionan los fondos municipales en la región. Mientras tanto, no duden en compartir en la sección de comentarios si conocen algún tipo de megaproyecto en su país o ciudad. ¡Les leeremos con mucho gusto!
Imagen portada: Ciudad de Río, Medellín
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