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¿Cuáles son los beneficios de las Transferencias de Derechos de Desarrollo?

June 15, 2023 por Jason Anthony Hobbs - Stephanie van Doorn - Editor: Daniel Peciña-Lopez 1 Comentario

Este artículo está también disponible en / This post is also available in: Inglés


Existen muchas formas de conservar los barrios patrimoniales o los espacios ecológicos de las ciudades de América Latina y el Caribe (ALC). Además, cuando los propietarios de los edificios o parcelas pueden conseguir un beneficio adicional por ello, significa que la herramienta de conservación que estamos utilizando es la transferencia de derechos de desarrollo (TDD).

En el artículo de hoy te invitamos a conocer cómo funciona la TDD y por qué se trata de un instrumento útil para las ciudades de la región que quieran maximizar el aprovechamiento del suelo. Para hacerlo más sencillo, además, presentaremos cinco ejemplos de ciudades que han aplicado la TDD de forma exitosa, lo que servirá para aprender las estrategias que mejor funcionan. ¡Sigue leyendo para conocer más detalles!

¿Cómo funcionan las Transferencias de Derechos de Desarrollo?

La TDD es una herramienta de planificación urbana basada en generar incentivos que permiten a los propietarios de edificios o parcelas de una determinada área de la ciudad, transferir sus derechos de desarrollo desde zonas restringidas (zonas emisoras) a zonas deseadas (zonas receptoras). Los propietarios de inmuebles en las zonas emisoras, donde el desarrollo está limitado, pueden vender o transferir sus derechos de desarrollo a propietarios de zonas receptoras con mayor demanda de desarrollo. Los programas TDD son aplicados por los gobiernos estatales o locales con el apoyo de reglamentos y marcos de zonificación que definen los procedimientos para transferir y utilizar los derechos de desarrollo.

transferencias de derechos de desarrollo

Imagen: ejemplo de transferencia de derechos de desarrollo

¿Qué es lo que se consigue con las TDD? El objetivo de las TDD es equilibrar la conservación y el desarrollo urbano permitiendo un crecimiento adecuado al tiempo que se salvaguardan los espacios abiertos, las zonas históricas o los recursos naturales. Además, otro beneficio de las TDD es que las zonas receptoras pueden desarrollar sus propiedades más extensamente que sin aprovechar los derechos transferidos de la zona emisora. Las TDD también pueden generar ingresos para infraestructuras públicas y servicios comunitarios, lo que beneficia a los gobiernos municipales y a la ciudadanía. 

Ejemplos de Transferencia de Derechos de Desarrollo (TDD) en América Latina y en el mundo:

1. Nueva York, Estados Unidos

La ciudad tiene uno de los programas de TDD más consolidados del mundo, que fue introducido por primera vez en la década de 1960. El programa permite a los propietarios de los distritos históricos designados vender sus derechos de desarrollo a promotores de otras zonas de la ciudad, preservando así los edificios históricos y permitiendo al mismo tiempo nuevos desarrollos en otras partes de la ciudad.

calle de nueva york con rascacielos y taxis amarillo

Desde entonces, el programa se ha ampliado para incluir otros usos, como la conservación de espacios abiertos y la creación de viviendas asequibles. A partir de 2021, el programa TDD de la ciudad de Nueva York ha transferido un total de aproximadamente cinco millones de metros cuadrados de derechos de desarrollo desde su creación.

2. Sao Paulo, Brasil

La ciudad puso en marcha un programa TDD en 2002. Gracias a ello,  se ha permitido a los promotores comprar derechos de desarrollo a los propietarios de inmuebles designados como monumentos históricos y naturales. El programa ha contribuido a preservar la arquitectura histórica de la ciudad al tiempo que ha fomentado el crecimiento económico.

avenida paulista en sao paulo

La TDD se lleva a cabo mediante una Declaración de Transferencia de Construcción Potencial seguida de la expedición del Certificado de Transferencia de Construcción Potencial por la División de Supervisión del Uso del Suelo, que forma parte de la Secretaría Municipal de Licencias y Urbanismo.

La Declaración sólo se aplica a las propiedades que cumplan los requisitos establecidos en las estrategias de política urbana del municipio de Sao Paulo.

3. Medellín, Colombia

El programa TDD de Medellín está en vigor desde 2002. Está siendo utilizado por el gobierno de la ciudad para preservar espacios verdes y edificios históricos al tiempo que promueve el desarrollo urbano en otras partes de la ciudad. Los pormenores del programa TDD vienen determinados por el plan municipal de ordenación territorial.

edificios en medellin, colombia

Este programa establece, por ejemplo, el límite máximo de desarrollo adicional en las zonas receptoras, las restricciones de desarrollo en las zonas emisoras y los valores de compensación a los propietarios beneficiarios. El procedimiento de compensación es gestionado y supervisado por la Agencia de Gestión del Paisaje junto con asociaciones público-privadas.

Una vez aprobada la compensación, el propietario beneficiario tiene la obligación de llevar a cabo las medidas de conservación correspondientes. En caso de incumplimiento, deberán devolver los fondos.

4. Mumbai, India

La ciudad introdujo en 1991 un programa de TDD de reserva cuyo objetivo es reorientar el desarrollo urbano desde la congestionada zona sur de la ciudad hacia la zona norte.  El programa incentiva a los propietarios a renunciar a los derechos de desarrollo en determinadas zonas de la ciudad, lo que permite la creación de servicios públicos, espacios abiertos como parques y jardines, e infraestructuras.

calle y coches en mumbai

El programa ha urbanizado 498.343 metros cuadrados de viales, 1.144.285 metros cuadrados de espacios abiertos y 137.427 metros cuadrados de superficie en edificios públicos. Es decir, un total de 1.780.055 metros cuadrados de reservas, que proporcionan la mayoría de los servicios en los suburbios.

El programa ha conseguido generar ingresos para la ciudad al tiempo que preservar importantes espacios abiertos y desarrollar espacios públicos, infraestructuras y edificios públicos. Además, el gobierno ahorró con el programa TDD una cantidad significativa de costes de adquisición y construcción de mejoras públicas.

5. Tokio, Japón

La capital nipona lleva implantando sistemas de TDD, conocidos localmente como “Banco de Ratio de Superficie Suelo (FAR)”, desde 1964.  Estos sistemas se utilizan cuando los proyectos contribuyen a espacios abiertos, desarrollo de infraestructuras, preservación de la arquitectura histórica o zonas verdes.

Sibuya en Tokio con gente caminando

La TDD permite la transferencia de derechos de desarrollo a las zonas receptoras, posibilitando un uso más intensivo del suelo. Para facilitarlo, se estableció un Distrito de Ratio de Superficie de Suelo para Casos Especiales, que fija límites de altura en las zonas emisoras y promueve la conservación de la arquitectura histórica y los equipamientos culturales.

Por ejemplo, la Estación de Tokio, un bien cultural, transfirió 15 hectáreas de superficie no utilizada a cinco urbanizaciones cercanas como parte de su proceso de restauración.

Limitaciones de la Transferencia de Derechos de Desarrollo (TDD)

Aunque los programas de TDD varían de un lugar a otro,  el principio subyacente de equilibrar el desarrollo y la preservación es para todas las ciudades igual. Aunque la TDD puede ser una herramienta eficaz para equilibrar el desarrollo y la preservación, su uso tiene limitaciones, entre las que cabe citar las siguientes:

  • Aplicabilidad limitada. La TDD puede no ser adecuado para todo tipo de proyectos de desarrollo. Normalmente se utiliza para preservar tipos específicos de terrenos, como tierras de cultivo, humedales o lugares históricos, y puede no ser aplicable a otros tipos de desarrollo.
  • Aplicación compleja. La aplicación de las TDD puede resultar compleja y requiere un amplio conjunto de normas y procedimientos para ser eficaz. Esto puede crear desafíos administrativos para los gobiernos locales y puede requerir conocimientos especializados para su gestión.
  • Costes de transacción elevados. El coste de la transferencia de derechos de desarrollo puede ser elevado, incluidos los costes asociados a la tasación de la propiedad, los honorarios legales y los gastos administrativos. Estos costes pueden limitar la eficacia de las TDD a la hora de generar ingresos para infraestructuras públicas y servicios comunitarios.
  • Falta de demanda del mercado. La eficacia de las TDD depende de la existencia de un mercado de derechos de desarrollo, en el que los promotores estén dispuestos a comprar derechos a los propietarios. En algunas zonas, puede que no haya suficiente demanda de derechos de desarrollo, lo que limita la eficacia del TDD como herramienta para preservar zonas importantes.
  • Problemas de equidad. La TDD puede ser criticado a veces por ser una herramienta que beneficia principalmente a los propietarios que pueden vender sus derechos de desarrollo, en lugar de a la comunidad en general. Esto puede suscitar inquietudes sobre la equidad y la justicia, sobre todo si el TDD no se utiliza junto con otras herramientas para garantizar que los beneficios del desarrollo se compartan más ampliamente.

Estas limitaciones ponen de manifiesto la necesidad de planificar y gestionar cuidadosamente los programas de TDD y de utilizar herramientas complementarias para garantizar que los beneficios del desarrollo se distribuyan equitativamente.

Consejos para aplicar una TDD con éxito

La TDD puede ser una herramienta eficaz para preservar tierras de cultivo, sitios patrimoniales, recursos naturales y promover el desarrollo sostenible. También puede ofrecer un incentivo financiero a los propietarios de la zona de origen para que mantengan sus terrenos sin urbanizar, permitiendo al mismo tiempo el crecimiento de la zona de destino. Sin embargo, para aplicar con éxito una estrategia de TDD se requieren una planificación cuidadosa, la participación de las partes interesadas y mecanismos reguladores sólidos para garantizar que el programa alcance sus objetivos.


Archivado Bajo:Economía urbana, Gobernanza metropolitana Etiquetado Con:desarrollo urbano, planificación urbana, transferencia de derecho de desarrollo, urbanismo, uso del suelo

Jason Anthony Hobbs

Jason Hobbs asesora a los responsables de políticas y a los líderes de ciudades sobre desafíos urbanos, incluidos la infraestructura resiliente, mecanismos de captura de valor del suelo, desarrollo orientado al tránsito (DOT), preservación del patrimonio, mejoramiento urbano y espacios públicos. Tiene casi dos décadas de experiencia trabajando en toda la región de América Latina y el Caribe en el diseño, implementación y evaluación de proyectos de préstamos para el desarrollo. Su experiencia también incluye trabajo con el Banco Mundial, organizaciones sin fines de lucro y el sector público. Habla con fluidez portugués, español e inglés, y es un defensor apasionado de la creación de lugares y ciudades a escala humana, comprometido con el mejoramiento de las comunidades de la región. El trabajo publicado de Jason incluye notas técnicas revisadas por pares y publicaciones sobre la aplicación de sistemas DOT en el contexto de países en desarrollo; la identificación de atributos clave de las operaciones urbanas municipales, evidenciado en la experiencia de São Paulo; el impacto de la mejora de la infraestructura municipal en los precios de las propiedades; y alternativas para promover la vivienda de bajos ingresos en áreas urbanas centrales. Además de sus contribuciones a la investigación, ha sido editor de publicaciones revisadas por pares que abordan metodologías para mejorar la caminabilidad en entornos urbanos construidos. Su participación editorial se extiende a varios temas relacionados con el DOT, y escribe regularmente en blogs sobre temas relacionados con las finanzas urbanas municipales.

Stephanie van Doorn

Stephanie van Doorn es consultora en la División de Vivienda y Desarrollo Urbano del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) con sede en Panamá. Lleva trabajando en el BID desde 2016 apoyando la ejecución de las operaciones del BID en temas de preservación del patrimonio, rehabilitación urbana, resiliencia y adaptación al cambio climático, y vivienda en Surinam, Guyana y Panamá. Stephanie tiene una Maestría en Urbanismo y una licenciatura en Arquitectura, Urbanismo y Ciencias de la Construcción, ambas de la Universidad de Tecnología de Delft, Países Bajos.

Editor: Daniel Peciña-Lopez

EDITOR: Daniel Peciña-Lopez es especialista en asuntos internacionales, relaciones exteriores y comunicación. Cuenta con más de 10 años de experiencia profesional en delegaciones diplomáticas y organizaciones internacionales en ciudades como Washington DC, Nueva York, Chicago, Ciudad de México, Madrid y Hong Kong. Daniel es Máster en Asuntos Internacionales por la Universidad de Columbia, Master en Ciencias por la Universidad de Oxford Brookes y Licenciado por la Universidad Complutense de Madrid. En 2010 Daniel recibió del Ministerio de Educación (Gobierno de España) el Primer Premio Nacional a la Excelencia en el Rendimiento Académico, por ser el estudiante de nivel universitario con el promedio de calificaciones más alto del país.

Reader Interactions

Comments

  1. George da Guia dice

    June 21, 2023 at 3:29 pm

    Congratulations on this post¡ It’s great to understand the pros and contra of this urban tool. Indeed, it’s very important to notice how expensive and complex is this urban development tool, especially for medium-sized cities. Also, I would like to suggest a post regarding local development for small cities, towns, and villages based on local resources and the social index increasing. Is there any specific IADB experience?

    Best wishes,

    Reply

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