A principios de 2000, el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT), una agencia estatal mexicana que ofrece financiamiento para vivienda asequible a empleados formales a través de deducciones de nómina, se sometió a una reorganización radical. Como consecuencia, el mercado de construcción y venta de vivienda en el país se transformó. La restructuración de INFONAVIT estimuló una dinámica a través de la cual urbanizadores privados construyeron casas que fueron compradas por empleados formales de bajos y medianos ingresos a través de subsidios de crédito e hipotecas del INFONAVIT, reemplazando el tradicional proceso de construcción incremental de vivienda. INFONAVIT se convirtió así en el mayor prestamista hipotecario de América Latina.

Más de siete millones de casas se construyeron en la última década y alrededor de 600.000 han sido abandonadas, vandalizadas o invadidas, de acuerdo a Provive. Esto impactó negativamente el precio de mercado de cerca de dos millones de casas. La mayoría de las viviendas se construyeron en áreas donde no hay infraestructura comunitaria, escuelas, transporte o empleo. Tamaulipas, Chihuahua y Baja California tienen las tasas más altas de abandono con un total de 180.000 casas vacías.

Más que una oportunidad de negocio, estos fraccionamientos parecían ser una pérdida.

En 2008, luego del colapso de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera alcanza su punto máximo, Antonio Díaz—un matemático con un MBA de Wharton y experiencia en el sector financiero en Nueva York, México, Buenos Aires y Hong Kong—forma y lidera un equipo de inversionistas y propone un modelo de negocio innovador y contra cíclico. Las casas abandonadas y vandalizadas en México serían compradas, arregladas y revendidas a personas de bajos ingresos en búsqueda de una vivienda de bajo costo y en un entorno seguro.

Desde su creación en 2010, el innovador modelo de negocio de Provive se ha convertido en una empresa social rentable que renueva casas y revitaliza comunidades. Su mayor accionista es IGNIA, el fondo de inversión de impacto mexicano.

Gracias al modelo de Provive, Miriam y su familia viven en un barrio seguro y agradable. Sus vecinos ya no son los delincuentes: las casas del lado fueron rehabilitadas y vendidas, y su vivienda y la de sus vecinos ha incrementado su valor en un 30 por ciento.

Aprovechando el lanzamiento de Varios caminos hacia una vivienda: nuevos modelos de negocio para la base de la pirámide de América Latina y el Caribe, el más reciente reporte de Oportunidades para la Mayoría en el Banco Interamericano de Desarrollo, entrevisté a Díaz sobre el modelo de Provive y la idea de revitalizar comunidades como una estrategia de negocio y éxito social.

OMJ: ¿De dónde nace la idea de revitalizar comunidades?

Antonio Díaz: Iniciamos un modelo de negocio contra cíclico con la meta de comprar casas abandonadas y vandalizadas en ciudades mexicanas, arreglarlas y venderlas a precios bajos a personas de bajos ingresos. Fue la interacción con los vecinos y una encuesta de percepción a la comunidad lo que nos indicó que un modo de asegurar la venta de las casas era construyendo comunidades a su alrededor. No es cuestión de ladrillos y mortero. Es cuestión de gente, de comunidades. Como toda familia, las familias de bajos ingresos mexicanas buscan barrios seguros, que estén cerca al trabajo y donde los niños puedan jugar libremente en las calles. Eso es lo que los motiva a comprar una casa de Provive. Nuestros requisitos mínimos para intervenir en un fraccionamiento y empezar el programa son el acceso a empleo a 15-20 minutos en transporte público, infraestructura básica como hospitales, escuelas, comercio y la ausencia de crimen organizado.

Estimamos que en los fraccionamientos que cumplen con estos criterios hay 600.000 viviendas con potencial de ser arregladas y revendidas.

OMJ: ¿Cuál es el rol del gobierno en el modelo?

AD: El gobierno es clave. Noventa y ocho  por ciento de nuestros clientes son beneficiarios de INFONAVIT. Nuestros clientes le pagan a Provive con su crédito INFONAVIT. La mayor parte de las casas (rehabilitadas) que vendemos se encuentran en el rango de los USD20.000 y USD25.000. Las tasas de interés para nuestros clientes de bajos ingresos pueden llegar a ser tan bajas como cuatro por ciento y los términos van de 15 a 20 años.

Uno de nuestros más grandes logros es que el gobierno ahora entiende y apoya el modelo de restauración y revitalización. No ha sido fácil, pero el gobierno está comprometido a contener la mancha urbana que se ha expandido sin control cuatro o cinco veces más rápido que el crecimiento poblacional. Esto es insostenible.

OMJ: ¿Cómo han ayudado las alianzas a fortalecer el modelo?

AD: La alianza que tuvimos con Fundación Hogares hace dos años fue fundamental. Ellos tenían una metodología de revitalización urbana que no había sido aplicada. Nosotros la piloteamos y la ejecutamos con éxito. Actualmente, gracias al know-how que hemos adquirido y a la experiencia de nuestras promotoras sociales, hemos logrado independencia. Además, sentimos que la metodología debía adaptarse a la realidad de los fraccionamientos e incluir lo que llamamos inversiones de alto impacto o arreglos que hacemos en cuanto entramos a una comunidad como lo son pintar muros, limpiar calles, plantar árboles, entre otras acciones que cambian el look y energía del barrio y estimulan la participación activa de la comunidad.

Hemos establecido otras alianzas con el gobierno estatal de Chihuahua y los gobiernos municipales de Tijuana y Mexicali, con participación activa de la policía municipal y organizaciones no gubernamentales, entre otros.

OMJ: ¿Qué tan rentable es la empresa? ¿Han pensado en replicar el modelo en la región?

AD: Provive llegó a punto de equilibrio el tercer año de operaciones. Esto nos ha ayudado a apalancar financiamiento adicional de bancos comerciales mexicanos. Actualmente tenemos una línea de crédito de MXN$30 millones y estamos negociando otra. Al final de 2014 tendremos ganancias de aproximadamente USD2 millones. Esperamos llegar a ventas de USD50 millones en 2015.

Hemos explorado la posibilidad de replicar el modelo. Asistí al Foro Urbano Mundial en Medellín, Colombia, y confirmé que la revitalización urbana en las grandes ciudades del mundo es un reto global. Países como Perú o Chile lo viven a diario. Brasil está aplicando una fórmula similar. Hay consenso en que el único modo de revivir las ciudades es involucrando a las comunidades. La experiencia de Provive es extremadamente útil para América Latina en particular.

Creemos que si Provive es exitoso en México podemos llevar el modelo a otros países en el largo plazo. Por ahora nos enfocaremos en México.

OMJ: ¿Cuál piensa que es la característica más interesante de Provive?

AD: La idea de valor añadido o plusvalía de la propiedad. Este es un indicador para medir si las personas son felices viviendo en un lugar específico. Si el valor de las viviendas incrementa, quiere decir que más personas quieren vivir en la zona. El valor de 6.400 casas en el fraccionamiento Cañadas del Florido, donde hemos completado nuestro primer ciclo de regeneración urbana y social, ha aumentado en un 30 por ciento. Esto beneficia al mercado secundario, teniendo un impacto positivo sobre las familias que habitan estas viviendas. Las familias ahora son conscientes de que sus casas no son solo el espacio físico que habitan, sino que son también un activo importante para ellas y sus hijos. Estimamos que el precio de cada una de los dos millones de casas afectadas por vandalización y abandono está USS7.700 por debajo del precio justo de mercado. Recuperar estas viviendas representaría un incremento en el valor de cerca de USD15 billones, un efecto económico positivo para las familias, los barrios y las comunidades en general.

[caption id="attachment_1525" align="aligncenter" width="960"] Las casas de Provive. Antes y después.[/caption]