POLÍTICAS PÚBLICAS PARA MELHOR
QUALIDADE DE VIDA.

Uma infraestrutura pode ser paga com a própria valorização do solo?

ideia | 3 Novembro 2016

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Andrés Muñoz, Vicente Fretes e Andrés Blanco*

Rio de Janeiro, a capital mundial do carnaval e do samba, sede do mítico Maracanã, e anfitrião dos recentes Jogos Olímpicos, permitiu neste ano aos fãs dos diferentes esportes do mundo a oportunidade curtir as modalidades esportivas e também apreciar a beleza e o esplendor da Cidade Maravilhosa em uma de suas áreas mais nobres: a Barra da Tijuca. Esta zona é um bom exemplo de como utilizar a política de gestão de solo e a captação da valorização das propriedades urbanas, as chamadas mais-valias, como ferramenta para o desenvolvimento.

É difícil pensar que há 50 anos esta área, que tinha apenas cerca de 2.000 habitantes, possui hoje uma infraestrutura residencial e comercial densa e moderna, rodovias com boa conectividade e sistemas de transporte eficientes como o BRT e o metrô e também é palco de grandes eventos e referência na cidade. O que possibilitou esse desenvolvimento foi a construção da autoestrada Lagoa-Barra nos finais dos anos 60, grande parte com recursos públicos, e que abriu o acesso à esta nova área da cidade consolidando uma nova centralidade que propiciou um aumento expressivo dos preços dos terrenos da região, que se elevaram em média 1.900% só entre 1972 e 1975.

Olhando para o caso carioca, a pergunta que devemos fazer é: é possível pagar esta insfraestrutura a partir da valorização do solo que ela mesma produziu? O lucro decorrente da valorização dessas áreas pode ser usado para atender outras necessidades da cidade? Histórias como esta nos levaram a pesquisar o nível de implantação e o potencial da recuperação das mais-valias na América Latina e o Caribe, coletadas na recém-lançada publicação, disponível em espanhol, Expandindo o uso da valorização do solo, que mostra a experiência de 17 projetos, implementados em 9 cidades da América Latina.

A urbanização cria valor

Hoje é consenso a ideia de que o crescimento urbano gera valor. Por exemplo, a mudança de área rural para urbana pode multiplicar seu valor em até quatro vezes e meia; o aumento de densidades pode elevar o preço do solo entre 80% e 100%, dependendo da localização do setor e o seu estrato socioeconômico; e a instalação de um pacote básico de serviços urbanos com um custo médio de US$25 por m² aumenta o valor da terra em mais de US$70.

Então, por que razão a infraestrutura que permite o desenvolvimento em geral, e urbano em particular, é escassa se, em média, ela mesma gera um valor maior do que seu custo? Shoup (1994) sugere que isto é um problema de fluxo de caixa pois, geralmente, a valorização produzida pelos investimentos só pode se perceber no futuro, quando a ocupação do solo para usos residenciais, comerciais ou industriais for concretizada. A recuperação das mais-valias permite trazer para o presente estes valores e assim resolver este problema intertemporal, possibilitando o investimento necessário para o desenvolvimento urbano posterior.

Em particular para América Latina e o Caribe, esta prática pode ser solução para três dos principais problemas urbanos da região: debilidade fiscal, déficits habitacionais significativos e crescimento desordenado.

Financiamento sustentável do desenvolvimento

As experiências mostram como nove cidades na Argentina, Brasil, Colômbia, Equador e Uruguai tem implantado mecanismos de captura de mais-valias para financiar infraestrutura urbana. Em matéria fiscal, Bogotá arrecadou cerca de US$ 1 milhão entre 1993 e 2005 através da contribuição por melhorias e assim tem conseguido financiar até 50% da sua rede de vias arteriais. Igualmente, São Paulo arrecadou US$2.2 milhões entre 2004 e 2012 a partir da venda de direitos de construção (os CEPACs – certificados de potencial adicional de construção) e financioua infraestrutura de transporte e habitação social. Por sua vez, através de aportes urbanísticos, Rosário alavancou investimentos privados no espaço público, habitação social, vias e equipamento privado por US$52 milhões, requeridos do fisco municipal.

No âmbito do desenvolvimento geral, e do urbano em particular, o trabalho mostra que a estratégia afeta os padrões de crescimento, fomentando a densificação e gerando usos mistos do solo, além de criar oportunidades de integração social ou de financiamento de habitação social em outros setores das cidades.

Promover o uso da valorização do solo

A captura de mais-valias na região está ainda muito longe de alcançar o seu potencial, mas existem mecanismos que podem atuar no financiamento da infraestrutura de maneira fiscalmente mais sustentável, considerando as condições políticas, institucionais e de mercado próprias de cada país,por exemplo:

  1. Fortalecer a administração cadastral e a gestão do IPTU
  2. Criar e fortalecer a capacidade técnica e de negociação da administração local
  3. Conceber estratégias de proteção a populações vulneráveis deslocadas por operações urbanas
  4. Estabelecer, melhorar e consolidar uma comunicação efetiva com a sociedade, com foco no funcionamento e benefícios coletivos; Simplificar a linguagem da política pública e da legislação da captura da valorização do solo.

É hora de usar as políticas de gestão do solo e as mais-valias para financiar e promover o desenvolvimento das cidades, e assim melhorar a qualidade de vida da gente na região. Quer saber mais?Baixe o nosso livro gratuitamente aqui.

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